建业新生活：中报放榜，高确定性的高速成长

2021年8月12日晚，河南省区域物管龙头建业新生活（9983.HK）发布2021年上半年业绩公告，营业收入及归母净利润分别为15.64亿元、2.6亿元，分别同比增长47.4%、41.5%。

整体看，公司业绩持续稳定增长，资产端改善明显，未来发展规划既体现公司实现高质量增长的信心，打消了市场对公司未来成长预期的担忧。此外，作为成长股的建业新生活在分红方面对中小股东也非常慷慨，按公司公布的半年度股息计算，股息率对应8月13日的收盘价6.58港元/股约2.2%。

显然，建业新生活实在是被市场太低估了。

一、业务结构改善、外拓打消疑虑

建业新生活业务亮点主要分为两部分。

一是业务结构改善，业绩质量优。

截止2021年上半年，物业管理及增值服务实现收入为12.86亿元，同比增长47.4%，业务占营收比从2020年底的79.5%升至82.2%。

其中物业管理收入6.2亿元，同比增长58.7%，物业管理收入的增加一方面来自在管面积的提升，另一方面则来自物业费用的上升。截止2021年上半年，物业管理费用升至1.79元/平方，其中来自郑州、县级市物业项目平均物业费分别同比增长13.6%、4.9%。

物管费用的提升与建业新生活不断追求高质量的服务、高客户满意度不无关系，而这些无形的“商誉”将令到建业新生活品牌价值上升，最终也将体现在公司的社区增值服务和外拓竞争力上。其次，物业费的提升也推动了公司基础物管的毛利率从2020年上半年的17.7%升至2021年上半年的18.4%。

另外，用于衡量估值高低的社区增值服务业务，在2021年上半年相比过往也改善明显。截止2021年上半年，社区增值服务收入为3.6亿元，同比增长80%，占比首次超过非业主增值服务。

二是外拓强，高密度提升成长确定性。

截止2020年上半年，公司在管面积及新增在管面积分别为1.15亿平方米、0.15亿平方米，分别同比增长63.9%。细分看，公司第三方在管面积约0.55亿平方米，占比为48.2%。

同时，公司合约面积占在管面积比为1.82，未来两年在管面积持续快速增长有足够的保障。期内累计新增的合约面积为0.22亿平方米，第三方新增住宅合约面积占比约66.1%，新增的住宅项目约74.4%为一手盘。

通过外拓及兄弟公司的贡献，建业新生活在河南省在管项目面积的密度持续提升。截止2021年上半年，公司在河南省内单城市平均在管、合约面积分别为569万平方米，1077万平方米。

高密度的楼盘通过科技赋能实现对项目管智慧化、片区管理，人均管理面积每年节节攀升，至2021年上半年为12900平方米/人，与2019年相比人均管理面积提升显著，体现公司一直对科技研发投入的成果。

建业新生活在河南省各城市在管面积及项目数量均呈现不同程度的上升，同时公司在省外的第三方外拓也开始发力。截止2021年上半年，公司省外在管面积约1242万平方米，占在管面积比约10.8%，在管项目数量为91个。

公司通过三种方式来实现对省外的第三方外拓。

一是自身外拓,二是通过中原建业、筑友智造科技、建业地产三家兄弟公司共同贡献,三是向省外收并购后再践行外拓。随着中原建业、筑友智造在未来逐渐释放项目业绩，将直接带动建业新生活在省外的第三方面积增加。

建业新生活于2020年12月28日收购位于河北衡水的泰华物业，经过建业新生活的投后管理，泰华物业2021年上半年营业收入同比增长34%，新签约项目18个，新增在管面积约110万方，同比增长12%。

整体看，建业新生活2021年省内第三方外拓表现强劲，省外第三方外拓正通过多种方式实现省外拓展的目标。省内外高速增长的第三方面积既表明公司品牌势能强劲，打消市场对公司固守一方、品牌力无法向省外延伸的忧虑。

2021年2月26日，建业集团发展规划迈向终极愿景，企业战略根据地从以郑州为中心，半径300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。

根据公司未来发展规划分为短期及长期。

短期预计下半年第三方外拓贡献2000万平方米、收并购1500平方米、建业集团贡献800-900万方米，以实现公司全年在管面积高速增长目标。

中长期展望2023年，公司预计在管面积增长至2.75亿平方米，复合增速为40%。其中建业地产及中原建业、第三方外拓、收并购分别贡献的比例为30-40%、30-50%、20-30%

二、「建业+」优势渐显，经营现金流改善

建业新生活一直以来致力于打造“新型生活方式服务平台”，践行“根植中原，造福百姓”的核心价值观。而生活服务业务正是践行价值观、提供高品质生活服务的体现，其中致力成为“大中原美好本地生活的超级入口”的「建业+」平台是关键的一环业务。

截止2021年上半年，公司生活服务收入为2.1亿元，同比增长19.2%，占营收比重为13.2%。其中「建业+」期内GMV总计6.2亿元，同比增长104%；实现营业收入为1.7亿元，同比增长33%，占生活服务收入比重达到82.6%。

随着「建业+」生态的完善，打造年货节、618年中大促、626国美专场等活动，「建业+」平台逐渐被河南省人民所认识及使用。截止2021年上半年，「建业+」注册用户为470.8万人，较年底增加107.3万人。其中，注册用户来自建业业主及非建业业主用户分别为108万人、361.2万人，占比分别为23%、77%。

而且，「建业+」复购率达到49.7%，期内平均活跃用户也高达141.5万人，较年底增加31.1万人。

展望至2023年，公司预计「建业+」收入、GMV、注册用户、平均月用户增速将实现“翻一翻”，即收入为9亿元，GMV为40亿元，注册用户为1000万人，平均活跃用户为400万人。

与此同时，公司资产端和现金流方面改善明显。

截止2021年上半年，建业新生活关联方收入占比从2020年底的44.9%降低至36.3%，显著提升公司经营质量，实现经营性现金流超过净利润。

三、结语

作为中部地区最大的新型生活方式服务商，建业新生活专注于为客户提供服务以满足其多样化需求，不断创造长期的社会价值。

建业新生活的中期报告已经表明公司正走向正确的长期道路，成长确定性提高，也存在报表修复预期。

从投资的角度看，如果投资者没有出奇的交易技巧，那么守正陪伴优质公司赚长期创造价值的钱无疑是更加稳健的做法。