上周五，大嘴和一众兄弟们还在等待着惠州新政的到来。
终于，在住建部约谈10天之后，惠州楼市的“靴子”，终于落地了！
本周一（8月9日）凌晨0时，惠州市住建局网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，被业内称为“惠八条”。
深夜重磅来袭的“惠八条”，立即在地产圈炸了锅，也把熟睡中的大嘴炸醒了。
“惠八条”内容不少，大嘴给捋捋重点：
❶惠湾限购。暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房；
❷房价地价联动。拍地不仅限地价，还限房价，坚决杜绝地王出现；
❸管控楼盘价格，坚决防止“备高卖低”，扰乱市场预期；
❹超出“三道红线”房企，不得参加土拍。
新政后，大嘴听到很多声音，比如“惠州还是顶不住压力限购了”、“楼市降价潮要来了”……
也有不少朋友私聊大嘴，核心问题就是：这个被称为史上最严调控政策的“惠八条”，会不会引起惠州房价下降？怎么降？
众所周知，大嘴一直都是急大伙之所急。所以，今天就跟大伙一起唠唠这事。火车又要发车，大伙坐稳啦！
01
见效快？新政1天后土拍中止！
都说土拍是市场的晴雨表，面粉决定面包价格，面粉价格坚挺，面包价格也低不到哪里去。
所以，对于新政之后第一块拍卖的地块，原定于8月11日拍卖的金山新城马安巨无霸地块，大嘴一直打醒十二分精神盯着，甚至还策划来场直播，打算跟兄弟们即时地、直观地观察新政后各大房企的态度。
谁知，拍地前一天（8月10日）深夜，这块地被紧急叫停，中止出让了！
虽然，大嘴早有预感这块地肯定不会像上半年那么被疯抢，只是没想到现在连被“抢”的机会也要延后了。
据大嘴了解，即使没有“惠八条”，这宗地块的报名情况也很不乐观。
不得不说，这块地从7月初挂牌时引发强势关注，到随着市场行情预期被降低，到最终中止挂牌延期拍卖，这样的“地生”，实在是太刺激了！
大嘴围观了下全国土地市场，发现拥有相同“命运”的地块也不少啊……
◎8月10日，天津宣布延长61宗土地出让时间至8月31日，同时对61宗地块的最高限价均进行了调整，最高溢价率均降至不超15%；
◎8月6日，深圳宣布中止第二轮集中供地的22宗地出让，有传言称原因在于报名房企数量严重低于预期；
更早前，重庆市第二批土拍从7月底延续到8月；沈阳市第二批次土拍原定8月，延期时间待定……
看来各家的“土地”都需要回去静静，重新思考人生……
说回马安这块地，这无疑是惠州新政颁布后引发的第一个效应。想必开发商兄弟们也在细细研读新政，紧急商量新的对策……
细看这次新政，除了吸引眼球的“限购”外，土地市场才是调控重点。
过往调控，把火力集中在面包上，面粉价的控制一直是“短板”。所以房价地价联动，写在了本次“惠八条”的第一条，它的份量有多重一目了然。
接下来惠州拍地不仅限地价，还提前限了房价！换句话说，以后想要在惠州看到“地王”频频易名的现象，难咯！
另外，那些不符合“三道红线”要求、存在严重失信行为的房企，惠州土拍市场直接对他们举了“红牌”。以后他们呀，只有在场边坐冷板凳的份儿，顺便体验一把“人类的悲欢并不相通，我只是觉得他们吵闹”的寂寥。
至于这宗地块最终命运如何？大嘴也将密切关注。
现在，我们不妨先到市场上转一圈，看看最近行情如何？
02
销售喊"冷"，市场早冻住了？
啥？要知道曦江润府可是惠州城区最热区域内的房价标杆，新品不涨价，说明华润这位兄弟对市场的预期也转冷！大嘴打听到，这两个盘都已经启动了一二手联动。看来市场冷的情况下，大家都在想办法自救。 ◎数据来源：乐有家
“冷。”当华润曦江润府的现场销售说出这个字时，大嘴觉得难以置信。不会吧？大嘴踩的可是“炙手可热”“一房难求”的金山新城！
销售继续打击大嘴的信心：“这批新品认筹量比之前少了一半，预计房价也将持平。”
在金山新城跑了一天的大嘴也感受到，市场凉飕飕的。
8月初，如果你去到金山新城楼盘的营销中心，会遇到两种情况：
一种是人很少，比如金地招商中交未来花园和德威江誉城。
大嘴上午和下午在金地和德威各待了一个钟左右，几乎没看到有看房客上门。不过金地和德威的销售也都强调：“周末营销中心都会坐满人。”
另一种是人很多，比如万科中交金枫花园和佳兆业·樾伴湾。
不过多的不是购房者，而是前来学习的业内同行。
至于房价，有些项目表示会微调，但整体不降不涨几乎是共识。楼盘销售明确告诉大嘴：如果是想等优惠就不用等了。
虽然客量明显减少，但在跟销售兄弟们聊天中，大嘴感受到大家的心态还是普遍乐观，对后市信心很足。诚如一位兄弟所言：“房地产总是一下热一下冷，不能说年年市场这么好。还是有信心项目能售罄的。”
一路跑下来，大嘴眼眶有点湿润了。不是被市场冷哭的，而是被大家对惠州的信心感动哭的！
销售兄弟们，大嘴的心是和你们在一起的……你们是对区域价值有信心，大嘴是对惠州楼市的底层支撑有信心！
大嘴始终觉得，新政过后惠州楼市会出现短期动荡，但下探空间有限。
关于这点，大嘴没跑火车乱吹水。我们先看一组数据。
据乐有家数据显示，2021年上半年惠州买家构成中，深圳客占比逾五成，剩下的五成为惠州人、东莞客及其他外地客。
那么，“惠八条”的出台会赶走这50%深圳客吗？
大嘴觉得未必。因为深圳人骨子里对房子价值的认同一直没变。
今年“深fang理”事件曝光，以21.55亿元的违规贷款震惊市场。这种扰乱市场行为的人实在太气人了！就是因为他们，让多少真正的购房者“无房可买”“无钱买房”。
大嘴也庆幸自己生活在惠州，虽然临深，但市场相对来说更健康，在这里买房很放心！
不过“深fang理”事件也让人们看到深圳人对于房子的巨大热情。怎么说，深圳人确实对房子“爱得深沉”，不惜为爱铤而走险。
想想，这近22亿的购房资金，如果都是正规来源的话，也能让好几个小开发商达成半年度的业绩目标了吧。
深fang理事件过后，无论是严查房企贷款资金来源还是购房者首付资金来源，其最终目的都是将不良资产挤出市场，往后买房将往更规范化发展。
换句话说，深圳人买房要换玩法了。不过，只要深圳人想买房的心仍在，承接深圳外溢需求的惠州楼市就仍安好。
至于剩下的50%购房者，惠州人自不必说，东莞客则是被东莞调控“送”到惠州。
今天，大嘴想好好聊聊另外这6.1%的全国客。
从北方、从省外，来惠州定居的人，已经不是特例。过去人们认为北方人无外乎买买惠州的度假房，有空的就来住十天半个月。
现在情况变了。大嘴就有个原本在内蒙古开汽修公司的哥们，不仅一家老小都移居惠州，更是将他的立命根本——汽修公司也一块迁移到惠州。
随着惠州机场及各种轨道交通的完善，这批原本生活在中国经济长江防线以上的人们，越来越倾向于带着产业一起“移民”惠州。
他们不像温州炒房团一样快进快出，对惠州楼市“撩完就跑”，而是基于惠州城市本身的居住价值，投资的是惠州这个“准二线”城市的生活品质和成长价值。
带人、带财、带物来到惠州的他们，无疑也将成为惠州产业发展的重要组成部分，推动城市向前发展，实现安居、乐业理想。
关注房地产这么多年，大嘴一直坚定认为，惠州楼市底盘不是虚的，它是有实实在在的力量撑着，无论出于投资还是自住，购房者对于惠州未来发展的认同，对于惠州城市价值的认可，就是惠州楼市发展最强大的推动力。
03
房价整体将下降5%？也许不是坏事
，咱们把话题再转回“惠八条”。里面个挑动地产人神经的句子：楼盘半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降。
哎，又跑远了
一时间，关于“房价将下降5%”的说法已经在坊间流传……
新政对惠州房价有影响吗？这是肯定的。
参考东莞今年“2.27新政”过后，6月份新房价格比2月份下降8%。对于惠州来说，影响至少要到明年才会显现。
◎数据来源：安居客
不过大嘴大胆开麦：不要指望这条政策能让房价出现大幅动荡，尤其是整体大降价！
就像大嘴在惠湾的房企兄弟说的一样：接下来惠州的房价将进入横盘时代！
首先，“限价令”就保证了惠州房价不可能大涨；
其次，“对未推售房源备案价格进行调降”的前提是，开放商“备高卖低”，推高市场的房价预期。
新政之前，把数字游戏玩得溜溜的开发商们备案价能备多高就备多高，行情好的时候按备案价卖，行情不好的时候降价卖；
新政之后，下一批产品的备案价参考上一批产品的实售价。大嘴举个例子：比如这期备案价为10000元，但实际售价只卖9400，那么下一批产品的备案价会以9400作为参考。
换句话说，如果你“备高卖低”，以后入市的产品备案价只会越来越低。所以接下来就算开发商要“以价换量”，也不敢大幅降价，否则将陷入卖不起价的恶性循环，大部分开发商都玩不起。
不过，在业绩不理想的情况下，下半年或许有开发商必须“以价换量”，完成自身的业绩目标。
所以，大嘴预测5%或者更大幅度的降价可能出现在“一城一盘”、“一时一地”，全盘出现不可能。缺钱的房企可能需要降价，但对于并不缺钱的房企来说，何必呢？
话说回来，若最终能以5%的价格能换到去库存，相对于东莞新政后8%的降幅，这样的波动还是正常的，整个市场也还是非常健康的。
在大嘴看来，未来惠州楼市若地价、房价还是预期都能“稳”字当头，不出现过冷过热、时高时低的大动荡，确保整体市场朝着更健康的方向前进，这就是惠州颁布新政的意义所在。
祝福惠州！
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