网签后，去交易中心怎么查询？查询什么东西？

最近我们一个客户，在网签备案之后问了我一个问题，让我差点答不上来。

客户问：“网签了，去交易中心怎么查询？”

我想了半天，只能问一句“查询什么东西？”

客户：……

我为什么会问“查询什么东西”这个问题呢？千万别觉得我问这个问题是在怼人啊~

因为网签之后，可以查询的内容，还真有不少。不了解清楚查询的目的和查询什么项目，不好随便回答“怎么去查询”。以下我们总结一下，在上海二手房买卖网签之后，可以去查询哪些事项，并讲讲我们以前碰到过的奇葩案例。

什么是网签？

买方和卖方，通过交易中心线上系统，打印出房屋的正式买卖合同，之后再当面签署的过程。网签一般不需要去交易中心，纸质合同打印出来后，签署即生效。

★购买人的相关信息★

购买人相关信息，就是我们购房人，名下当前有多少套房子，有没有购房资格？

有人可能会问：我名下有几套房子我还不清楚吗？

还真的是有人不清楚的，这个问题其实没有很多人想的那么简单。

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查询本人名下房产

最基础的，是查询本人名下房产。也就是当前你在上海，你的名下有几本房产证，一查全能查出来。

千万注意，查询本人名下房产，是查不出没办产证的房产的。所以，通过这种方法，查出本人名下没有房子，并不能说，就有了购房资格。

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查询当前家庭已占用购房资格的房产

这个就有点绕了，什么叫“当前家庭已占用购房资格的房产”？就是除了当前家庭名下已经办出房产证之外，还要算入购房资格的房产。比如：

• 已网签未过户的房产（没办房产证就是没办理过户登记）
• 一手房已确定入围，未网签的房产
• 动迁安置房，已签配套商品房买卖合同的房产

注意！！以上所有类型的房产，都会占用购房资格。我们曾经有个奇葩案例，一个客户上海户口家庭，按政策可买2套，目前家庭名下有一套房子，又新买入一套。新买入的房子过户后，交易中心打电话来说买家限购。结果一查，原来几年前客户父母的老房子动迁，老人出于好意，在动迁的材料上，把自己名字和孙子名字都写上去了。孙子由于是未成年人，分到动迁房后，哪怕没有办理房产证，也占用父母的购房资格，等于家庭名下已经有2套房子了，再买就限购了。无奈，最终通过一些变通的办法（前些年，大家都懂的，还能去民政Ju），重新过户后才办出来房产证。

有人问，那这种情况下，我能不能提前查查？不行，由于查询过程很复杂，而且必须通过市交易中心查询，只有以下几个途径可以查询：

• 一手房认筹之前，通过开发商，可以查询名下是否有占用购房资格的房产，查完之后才能认筹。
• 二手房网签之后，按揭贷款办理银行可以直接去交易中心查询。
• 二手房网签之后，没有和交易中心签约的小银行，买房人拿银行委托书去上海市交易中心查询。

所以一般情况下，购房人自己是没办法查询的。

★房产相关的情况★

第二大类查询的内容，是查询和房子有关的所有信息，其实也有不少，有很多坑。房产信息分为当前信息和历史信息两部分。

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产调信息，就是房产当前情况的所有信息汇总

产调信息总共有11类，非常详细。由于现在通过APP手机就能查询房子产调了，所以正常流程，都要查完产调之后，才付定金给房东。

产调主要信息如下：

• 房屋 —— 房子面积、详细地址、竣工年限、产权人份额等等信息
• 土地 —— 土地相关信息
• 异议 —— 一般见不到，除非家庭内部或者产权人内部有纠纷
• 房地产抵押 —— 贷款的抵押信息，一般会显示有哪个银行多少金额的贷款
• 预购房屋及抵押 —— 一手房购房人没办产证前的预购信息
• 建设工程抵押 —— 开发商付不出建造工程款，用房子来抵
• 居住权 —— 2021年《民法典》实行，才有居住权登记
• 房屋租赁 —— 租赁合同如果网签备案了，也会体现，一般用于办居住证
• 权利限制 —— 一般比较多的都是法院司法查封，一小部分违章搭建信息会体现在这里。
• 地役权 —— 和住宅关系不大
• 文件 —— 如果是违章搭建，也有可能会体现在这里，一个城管提交的文件，说XX号有违章搭建，在交易中心不能交易。

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房产历史信息，也就是原始档案

这个材料是房子历史上的各种信息，比如之前有过变更、赠与、继承等等的信息，还有就是房产上一手的买入发票，用于计算本次房产交易应该缴纳的税费。

原始档案查询，有一个坑。就是动迁房首次出售，不缴纳5%增值税，且所得税减半征收（仅1%）。动迁房有一个特殊的原始档案，叫做“配套商品房供应单”。

某些区，比如杨浦区，如果调不出这个档案，就不能认定为动迁房（哪怕房产证上写清楚是动迁安置房，也不行！），税费按照商品房缴纳，会有6%左右的税费差异，税费就会多出不少。所以买动迁房一定要当心，必须看清楚房产详细信息，买卖合同上也要写清楚税费约定。

我们还曾经碰到过，一个老阿姨卖房，一定要说房子是动迁房。结果最终原始材料查询下来，他是当年用动迁安置款，全额买了一套动迁安置房，算作二次买入再卖出了，不能算动迁房首次出售，不能享受税费优惠。碰到这种情况，最好的应对，就是按照合同条款执行。合同一定要写清楚，房东承诺是动迁房，没有增值税，如果交易过程中产生增值税，由房东承担。

★房产交易相关信息★

第三大类，是和本次交易相关联的信息

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查询网签合同的真伪

如果要查查是不是房子真的被网签了，可以拿着网签合同去交易中心查询。

这里有个问题，假设：交易中心系统中备案的网签合同信息，和买家卖家签署的网签合同内容不一致，以哪个为准？一般不可能发生这种情况，但如果发生了呢？

这是一个法律问题，民法上，一般涉及到买卖双方利益的事情，还是要以买卖双方真实看到的合同内容作为买卖双方的合同交易条件，也就是纸面条款才是买卖双方的“真实意思表示”。

如果发生纠纷，仍然按照买卖双方“真实的想法”为判决依据。这也是为什么，以前有些案例，网签合同价会做低，双方另外再签署一份补充协议体现真实房屋成交价。最终发生纠纷，法院判决赔偿金的尺度仍然是按照房子真实成交价（不是网签合同价）做出。

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查询房子关联的遗留网签合同信息

我们买房实践中经常会碰到这种情况：房东明明只把房子卖给我，但是网签的时候发现，这套房子居然已经被网签过了！这个时候，就需要房东本人带上房产证，去交易中心查询详情，然后再撤销遗留信息，重新网签新的合同。

★总结★

好了，以上就是我们给大家总结的干货。网签后，去交易中心可以查询什么东西？怎么查询？写这篇文章的过程中，让我想起很多曾经的交易过程中踩的坑，每一个坑，都是一个血泪史。