银行向房企追债了！央行加强监管，强制银行戒掉“房贷成瘾症”

一则消息引发了房地产市场、资本市场动荡。

事情其实很简单，无锡中院发了一个民事裁定书，广发银行宜兴分行请求冻结当地某龙头房企1.3亿元存款，或查封、扣押其他等值财产。

对于申请原因，广发银行宜兴支行给出的理由是：情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害。

随后，这家龙头房企赶紧发公告，说1.32亿到期日为2022年3月27日，言下之意，是银行“不讲武德”，还没到期就抽贷，属于滥用诉讼保全。

这件事的始末缘由，已经不是重点，关键是引发了资本市场的巨大反应，这家房企当天股价下跌幅度达16%，整个地产板块都受到拖累。

一叶落而知秋，大型房企连续触发“连环雷”，已经成为2021年房地产市场的主要特征。

广发固收7月15日发了一份报告，其中提到：7月11日，蓝光发展公告“19蓝光MTN001”实质性违约，是近一年来第8个宣告实质性违约或展期的地产主体。

自2020年7月以来，先后公告实质性违约或展期的房企主体包括泰禾集团、三盛宏业、华业资本、福晟集团、协信远创、华夏幸福、中国泛海以及蓝光发展，均为民营企业。

其中，首次违约存续债余额超100亿元的主体包括华夏幸福（276·3亿元）、蓝光发展（105·3亿元）、福晟集团（100·1亿元），泰禾集团（89·2亿元）。

报告指出：近一年的地产板块，不论是从违约主体家数还是违约债券金额，都远超历史同期水平，并且信用风险的暴露呈现“大型化”、“主流化”趋势，违约逐渐从边缘小型房企蔓延至top50房企，泰禾、华夏幸福、蓝光都曾位列销售规模前30以内。

以前是小房企破产、关门、跑路，但最近这一年，越来越多的巨型房企也开始扛不住了。

原因何在？

第一，开发商正在为曾经的高杠杆、高周转“还债”。

截至去年底，建筑工程累计同比增速达到11.1%，同期，安装工程累计同比增速达到了-24.5%，背离严重，同期，期房销售增速5.9%，现房销售是-21.5%。

建筑工程代表了施工，安装工程意味着快进入交房阶段，施工的楼盘越来越多，竣工的越来越少。

也就是说，在售的房源中，9成以上都是期房，在拿地-盖房-快速销售-回笼资金-再拿地的链条中，房企不断扩张财务杠杆，用尽方法融资，银行开发贷、发债、信托、理财产品乃至民间借贷，表面上营收越来越高，实则蕴藏了极大的现金流风险。

这种“击鼓传花”的游戏，在房价不断上涨的环境中还能持续，一旦房价停涨，融资端收紧，问题就会迅速暴露，爆雷实属正常。

第二，强监管的压力下，银行戒掉了“房贷成瘾症”。

房地产相关贷款，一直是银行的优质业务，以至于长期以来商业银行形成了根深蒂固的“房贷成瘾症”。

2021年伊始，央行发布“房地产贷款集中度管理制度”，将银行业金融机构分为5档，给每一档的银行都定下了两个标准，分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

比如，像第一档的工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；（第二档）27.5%、20%；（第三档）22.5%、17.5%。

个人住房贷款占比方面，建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线，分别为34.73%、34%。

招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均超过27.5%和20%的上限。

中信银行个人住房贷款占比也超过20%，房地产贷款占比（26·91%）逼近27.5%的上限。

浦发银行房地产贷款与个人住房贷款占比分别为26.37%、18.73%，亦双双逼近“红线”。

现在，央行是要用强制手段，让银行戒掉“房贷成瘾症”，不管是房企的开发贷，还是个人房贷，都不能超出相应上限。

《棱镜》最近有个报道，记者采访了某股份行华南地区分行行长，他说“超标的银行会非常难受。集中度管理从总量上控制了房贷规模，加上近几年的严厉处罚，对银行还是很有震慑作用的，我们这里产业不太发达，过去房地产是主要的投放领域之一。严格约束房地产投放后，要么接受业绩下滑，要么被监管频频约谈，甚至影响到任职资格。”

注意最后一句：甚至会影响到任职资格。

这种情况下，也就不难理解，为什么上文银行会向房企讨债了，因为楼市的风声越来越紧，愿意也好，不愿意也罢，各大银行都必须要早做准备，与高杠杆、高负债的房企“切割”，如果不抢先一步出手，轻则发生坏账，重则影响银行核心业务的开展。

这场大型房企释放的“连环雷”，可能只是刚刚开始。

《中国经营报》前段时间有个报道，在2020年，国内中小房地产企业倒闭数量超过500家，其中部分企业存在商品房预售难交付的情况，银行被迫向房企或个人追讨购房按揭贷款。

此外，2020年，法拍房的数量相比4年前增加了143倍，而其中很大一部分是因为房贷的“断供”。

只有银行彻底把房贷“成瘾”给戒掉，清退那些高杠杆、高风险的市场主体，才能化解这场风暴，这个过程可能会很痛苦，甚至伴随产业链上下游行业的震动，可这条路迟早要走。