上海第四批次新房供应或推迟，调控组合拳下楼市降温明显！

此前有消息称，上海第四批房源于8月5日提交过会，预计近期即将入市。不过近期情况出现了反转，有知情人士透露，上海第四批新房过会被驳回，何时入市仍是未知数。

那么第四批房源是否如传闻中真的延期了呢？笔者询问了瑞虹新城瑧庭的一名销售，并了解到项目预计在10月取证。而杨浦仁恒海上源的一名置业顾问也表示，项目取证时间待定，预计会随着第四批名单入市。

此前，瑞虹新城瑧庭和仁恒海上源均为潜在的第四批认购名单中。而在即将入市的龙光项目购房群中，也有置业顾问认可了这一传闻。

龙光天境购房群截图

业内人士分析，预售证审批推迟，这或意味着第四批的项目大概率要推迟到9-10月才会集中入市认购，具体情况还是让我们耐心等待官宣。

一方面从近期出台的楼市限购升级、房贷调整及二手房价格核验机制来看，楼市或进入一个发酵期，可见管理部门希望能稳住市场情绪，防止二手房市场过热，同时控制新房供应量，也能在短时间内避免触发高积分和高认购率的情况发生，阻止市场恐慌情绪产生。

上海市房管局通知

另一方面，近期疫情反弹，市房管局昨天也印发了《关于进一步加强房管系统疫情防控工作的通知》，并且本周有4个项目的开盘选房受到了影响。其中，大华朗香公园里取消选房活动；大家·美颂宣布推迟选房；建发·云锦湾改为线上开盘；而海玥瑄邸参加线下选房要求持有新冠疫苗接种证明截图或有效期三天内的核酸检测阴性证明。

因此政策窗口期叠加疫情反弹期，第四批房源推迟入市也是合情合理。

调控组合拳接连出台，楼市“高烧”降温！

其实，第四批迟迟没有入市，核心的目的就是为了抑制楼市过热。从上海近期出台的一系列调控组合拳来看，似乎已经收到了成效，不妨回顾下这一系列新政。

首先是7月9日，上海针对二手房挂牌房源实施价格核验，从7月19日起所有未通过核验的房源做下架处理。目前，新天地、前滩等区域的房源大量下架。

随后的7月23日，上海调控升级，房屋赠与也被纳入限购，同时，赠与人5年内仍记入赠与人拥有住房套数。同日晚上，上海宣布上调房贷利率，首套房贷利率从4.65%提高到5%，二套房贷利率从5.25%提高到5.7%。房贷利率提高对高杠杆的人群影响非常大，对于买房人而言，或许要适当降低自己的预算或提高买房的首付款。

一波未平一波又起，8月6日，上海出台房贷新规，二手房的房贷审批将施行“三价就低”原则。即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。

对此，中原地产市场分析师卢文曦表示，取最低价目的在于降杠杆，自住型买家不会有意抬升网签价格，一来，缴纳税费高，二来，合同价和实际成交价不一致本身就是“阴阳”合同的违规动作。但是如果是炒房客的话，会冒这风险，因为可以获得更高的杠杆。下半年开始针对二手房的政策比较多，近期市场的确开始降温，上门客也有所减少。从趋势来看，8月还会延续降温走势。

在短短1个月内，如此集中的政策出台确实出人意料。在政策窗口期下，市场观望情绪加重，很多房东和买房人对于新政的实施还需要一个消化的过程。

精准打击炒房客，刚需客影响有限

那么政策出台对于新房和二手房市场究竟影响几何？笔者从售楼处了解到，宝山杨行的刚需大盘四季都会一名置业顾问表示，该项目的总价基本在350-500万左右，主要客群以刚需型为主。由于预算可控，对于购房人的影响是比较有限的，而且售楼处都有指定合作的银行，放款时间有保证，因此政策的影响不大。

房贷利率虽然上涨，以首套贷款100万为例，30年等额本息，每个月的月供仅增加200多元。因此只要杠杆资金不大，对于刚需的影响并不大。

那么，市中心的高端项目是否会受到影响？瑞虹新城的一位销售表示，购买市区高端楼盘客群的资金实力都是比较充裕的，而且项目也是可以正常办理住房贷款，不强求全款。

据业内人士分析，作为市中心的高端产品，瑞虹新城项目的总价预计在1200万以上，对于首套房的业主而言，若首付比较低，加上房贷利率增长，因此月供增幅较大，对于这一类买房群体的影响较大。在这里，笔者奉劝炒房者不要试图通过高杠杆买房。

而针对二手房的调控政策近期也是密集出台，二手房挂牌价格核验机制、房贷审批时间长，也在一定程度上影响了房东置换房屋，让部分房东放弃了打新的计划，导致了二手房市场的交易量大幅下滑。

数据显示，7月上海二手房市场降温明显，成交套数约2.4万套，环比降低了约9.7%。从线下中介门店来看，现场基本门可罗雀，鲜有看房客户前来。可见本次楼市调控对炒房客，中介机构可谓是“精准打击”。

当然，第四批房源或推迟入市，那么近期市场上依然还有部分新房可供选择，自住的购房者依然还是有机会买到房的。网易房产数据显示，第二批集中认购的新盘仅有1盘尚未开启认购，而第三批所有新盘均完成认购。其中，第三批次45盘中有25盘触发积分制，目前依然有18个项目或还有房源在售。

上海第三批入市房源认购情况

从没有触发积分的项目来看，除了位置较为偏远的金山，青浦新城、嘉定新城和奉贤新城都还有机会，尤其是奉贤新城的辐射范围内，目前房源还是比较充足的。

第四批房源虽然会迟到，但并不会缺席，所以下半年依然有很多的选房机会。只是目前处于政策窗口期下，不排除会有进一步的调控政策出台，因此买房人要结合自身的资金条件和积分情况来理性购房。