连续四个月交易大幅下滑，芜湖二手房要凉？

一，二手房销售情况

二手房销售方面，根据芜湖房地产交易信息网数据，2021年7月芜湖市区二手房成交网签2761套，环比下降25.9%；网签面积257795㎡，环比6月下降27.7%。无论是套数还是面积，均出现了大幅下跌。

根据面积、套数可计算出7月成交平均面积为93㎡，可能是以刚需为主，一方面可能是优质学区房绿影新村等基本为小户型拉低了平均面积，另一方面可能是新房绑车位盛行，实际价格已不再是表面的备案价，很多刚需不得不选择价格稍低、户型较小、年代较远、配套较差的二手房。

从下面的走势图可以看出，今年以来，芜湖市区商品房每月的网签量自3月达到最高峰后，已连续四个月明显下滑，5月-7月更是大幅下滑！

因1月处于年底，年底不买房，一年又白忙，1月二手房成交量还是很不错的，这个时候可以说芜湖楼市处于一种横盘，一手房优惠力度很大，二手房挂牌价还很平稳。2月因假期影响，成交量回落明显。

土拍火热的抢夺，地价屡创高点，甚至多次打破历史记录，成为地王的时候，往往就是房价要上浮的预兆。

这一规律，无论是上升周期，还是下降周期，都是适用的。同样，无论一线到四线，也都适用。因为，中国人都相信，面粉贵了，面包很难不调价。

2月的土地市场狼烟再起，2103号地王的成功出让，使原本平静的芜湖楼市再起波澜，一手房开始抱团绑车位，二手房业主挂牌价集体上涨，这个时候其实挂牌价并不是很离谱的。

买涨不买跌，预期发生明显变化，直接导致3月份二手房成交量达到本年度的顶峰，4月份继续跟进，成交量出现缓慢下跌。

4月底土地市场地价再次创新高，刷新纪录，2107号宗地似乎承载着整个芜湖楼市的未来，在负重前行。这个时候，按理说5月成交量会再次反弹，但实际并没有，而是出现了大幅下跌。

原因很简单，买卖双方预期都发生变化，卖房挂牌价继续调高，可以说到了一种无理头的价格，两万的价格很普遍，卖方不急不躁，慢慢卖，预期看涨。因挂牌价再次走高，买方并没有为此买单，而是选择观望或选择价格稍低的一手房，观望情绪浓厚。

6月、7月二手房交易量持续大幅下跌，大家似乎在博弈，卖方不肯降价，买方不肯买，看谁能撑到最后。

二，二手房走向。

一手房因实行价格备案管理，市场秩序较稳，二手房则不同，价格并没有统一的官方标准，我喜欢什么价，就挂什么价，抱团涨，秩序较乱。

从交易数据明显下滑，侧面也在说明，目前二手房2w+的价格横在那里，也可能是芜湖楼市的一个分水岭。下半年2W+的一手房高价盘将会集中入市，二手房的走向始终会紧跟一手房的步伐，恐怕这个步伐会断掉。

热点学区房挂牌价仍较高，但因市场观望情绪浓厚，预计挂牌价有所下跌，如绿影新村为以代表的老旧小区，总价低，自住少，急于转手，预计会有所下跌。

目前从全国来看，无锡、深圳、上海等多个城市已经出台了二手住房成交参考价制度。二手房指导价可以说是稳定二手房价的杀手锏！二手房交易指导价制度出台，无疑可以有效遏制“抱团涨价”的情况。

对于芜湖的二手房市场参考价出台可能还有些时日，不过官方先后发布了实施多项举措，严查捏造散布涨价信息，炒卖房号，操纵市场价格等，并对部分违规房地产中介机构进行了惩处，极大的震慑了市场，促进了房地产市场平稳健康发展。

周边的合肥也对二手房实行了很严厉的金融措施，贷款很难，利率上浮明显，严查首付贷等。芜湖目前的二手房放款周期明显拉长，也在缓慢跟进。下一步，预计将继续保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，避免房价大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。

土地市场方面，也首次采用限地价+限最高代建资金+摇号的方式进行，土拍结果显得很平静，有效遏制了土地价格上涨过快的势头。预计未来多数房企将审慎理性拿地，土地市场将保持平稳健康发展态势。

其实不管是近期高层的不断发声，还是各种配套政策的出台，频率之高，绝无仅有。对房价上涨过快的地方予以坚决问责，加快发展住房租赁住房，八部门联合整治房地产市场乱象，为期三年，使市场乱象得到有效遏制。

可以看出房住不炒的定位牢牢不可撼动，稳地价、稳房价、稳预期的方向永远不变。

下半场，芜湖的二手房“命运”可能有点凉。