新房备案价下调3%，广州限价政策再升级！

下半年房地产调控政策升级再添新城。

8月5日，北京、杭州限购“双响炮”，其中，北京原家庭住房套数超限购，离婚3年内不得买房。

与此同时，最新消息显示，在新房价格连续多月同比涨幅领跑全国后，广州限价政策进一步收紧。

据机构统计，今年前7月全国房地产调控高达352次（去年同期为336次），平均每月调控50次。

业内人士指出，下半年房地产市场降温概率增大，尤其体现为一二线重点城市和过热的三四线城市。

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两地齐发限购！多地连出大招

8月5日，北京限购政策升级。北京市住建委发布公告称，自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

严跃进对中新经纬客户端分析，北京此次限购属于“打补丁”和“堵漏洞”的导向。对于相关家庭来说，通过离异方式来骗取购房资格的行为，已经难以走通，堵住了借假离婚来变相炒房的行为。他称，四个一线城市中，北京房地产政策调控相对少，不过鉴于其他三个城市都出台了密集政策，北京也会有所表态。

同日，杭州发布通知，在加强住房限购方面，落户杭州未满5年的户籍家庭，连续缴纳社保满2年，方可买1套房。非杭州户籍家庭，在购房之日前4年起连续缴纳城镇社保或个人所得税满4年，可买1套房。

严跃进分析，杭州调控政策可以看出两个变化，第一，过去空挂户口无实际社保的将面临限购压力。第二，过去外地户籍社保缴纳需要2年，而现在为4年。杭州购房政策升级，进一步体现了当前调控的特点，即堵住政策漏洞、继续从紧从严的导向。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，杭州限购措施政策加码，应该说在全国的限购政策里是最严格的。背后原因有四个方面，第一，目前杭州的投资投机性需求上升快速，投机炒房的需求比例比自主买房的需求比例还高；第二，杭州的房价上涨非常快速；第三，杭州的土地市场非常火热，土地出让金在全国名列前茅，地价上涨非常快；第四，跟杭州整体的供求不平衡，人口增长过快有直接关系，尤其是新增落户人口和外来人口涌入迅速。

值得注意的是，自7月下旬八部门发文整顿房地产市场秩序以来，除了杭州，多地加码调控政策，在学区房炒作、新房摇号销售、中介整顿等多个方面精准出击，调控节奏加快。

7月26日，济南住建局发布通知称，严格规范新建商品房认筹行为，未取得商品房预售许可的，开发企业和承销机构不得收取或变相收取意向金、诚意金、认筹金等预定款项。

7月29日，武汉市房管局对加强购房资格管理工作征求意见，在武汉限购区域买房，要提前申请购房资格。审核通过后取得“房票”，迎来“凭房票买房”时代。

8月2日，浙江金华发布通知，内容包括拿证后三年限售、实行公证摇号销售、开启二手房限价等。据国家统计局数据，去年至今金华市新房价格已连续8个月上涨，二手房则连续上涨了13个月。在此之前，7月29日住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实履行城市主体责任，加大调控和监管力度。

02

二手房正成为房地产调控主战场

二手房指导价发挥作用的关键，在于通过引导商业银行合理发放二手住房贷款，封堵利用信贷资金炒作房价的路径。也就是说，二手房指导价将与银行放贷额度挂钩。

房地产调控的“补丁”还在一层层打上去，这正说明国家对楼市强监管的决心。这一次补到了二手房。

8月2日，东莞楼市调控再升级，“莞八条”中明确：加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。就在同一天，浙江金华发布房地产调控措施，成为上周5个被住建部约谈的城市中首个出台调控措施的城市，其中同样有加强二手住宅价格监管的内容：开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点，落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。梳理上半年各地调控政策不难发现，除东莞和金华外，深圳、成都、无锡、西安、上海、宁波、绍兴等城市均出台了二手房指导价调控政策。

二手房市场正在成为房地产调控的主战场。在很多热点城市，只有稳住二手房价才算是牵住了房价上涨的牛鼻子。有统计表明，北京2020年二手房交易量占整个商品住宅交易量的比例已经超过70%，不少城市二手房交易量也已经超过新房。房地产调控从过去重点关注新建商品住宅，正逐步发展到一二手房调控齐头并进。

二手房指导价发挥作用的关键，在于通过引导商业银行合理发放二手住房贷款，封堵利用信贷资金炒作房价的路径。也就是说，二手房指导价将与银行放贷额度挂钩。比如，一套总价为1000万元的二手房，首付三成需要支付300万元首付款。而按照政府指导价，总价可能仅为700万元，按照七成贷款计算，能从银行贷款的额度仅为490万元。也就是说，首付款从过去的300万元提升到510万元，对于炒房客而言，其首付款的资金压力就会大大增加，很多人会就此打消炒房的念头。可见，二手房指导价真正对市场发挥作用，还须与金融信贷政策形成强大合力。

03

广州限价政策再升级！

多房企证实新房备案均价下调3%

据财联社8月6日报道，日前，多位开发商人士向记者证实，广州相关监管机构已明确要求，之前拿过预售证的项目，再次取证时的备案均价，需较上一期推盘均价下调3%。

“新政策是面向全市范围的，对各区相关的办理部门有做宣传指引，但并未公开相关的文件。”一家大型上市房企内部人士向记者透露。

另一港股上市公司广州区域相关人士也表示，“此备案价最新调控政策广州各区确有执行。因为从工程节点和大部分房企实际运营角度，分批次取证是较为常见的，所以对接下来即将取证备案的新项目来说意味着价格的持续下调。”

对于新房备案均价需较上一期推盘均价下调3%，广州市住建委宣传处相关负责人表示，“我们这里这段时间没发布过这个消息，可以从各个区去做相关了解。”

多家机构表示，广州市住建委确实没有公开发文，但房企办理预售许可证时会被告知。

广州克而瑞一位人士透露，“有些新取证的楼盘，其发售的价格均价确实低了3%，这个我们有监控到。”

据财联社记者了解，位于广州黄埔区的一热点楼盘，刚好卡在上述新政执行时去拿预售证。最终，该热点楼盘按照较上一期均价降幅3%的价格，进行了备案并推盘销售。

接近上述热点楼盘的知情人士向记者表示，在调价后，该楼盘选择在装修方面进行了调整，并主动与前期业主代表做了沟通。

对于广州最新的限价政策，一位业内人士认为，这或与近几月来广州新房价格上涨过快有关。“现在中央层面一直在讲对房价涨幅过快的城市要问责，而看70城房价数据，新房环比涨幅超过1%的城市数量还在增加，广州就是其中之一。”

国家统计局公布的6月70城房价数据显示，6月广州新房同比涨11.6%，二手房同比上涨13.2%，均位于70城之首。

05

年内调控超300次，或倒逼房价下跌

中原地产研究中心统计数据显示，2021年1-7月全国房地产调控多达352次，而2020年同期为336次。从单月来看，7月房地产调控政策井喷，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新年内最高纪录。

“2021年以来房地产调控继续全面升级，相比去年，收紧调控的力度不断增加。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端指出，1-7月全国房地产调控政策核心特点是收紧，包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、严查经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击学区房炒作等。

张大伟进一步指出，2021年以来，楼市调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富，中央房地产调控方案密集出台，加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立“人、房、地、钱”的联动机制。

在严跃进看来，今年下半年房地产调控呈现以下三个特点：第一，地方政府调控主动性增强。第二，调控的“颗粒度”明显增强，即不断细化，不断发现各类钻政策漏洞的做法，全方位进行调控。第三，有针对性地对一些新的炒房领域进行重点打击，如人才购房环节、意向登记环节、本地户籍购房环节等。“受此影响，下半年房地产市场降温概率增大，尤其是体现为一二线重点城市和过热的三四线城市。”严跃进说道。

诸葛找房数据研究中心对中新经纬客户端表示，近期，各地陆续实行政策调控加码，调控方式、力度及密度均出现了显著升级，具有很好的市场导向作用。有助于打击投机炒房等违规行为，预期会对接下来的市场产生短期降温效果；同时，部分城市的调控加码中存在内在制度的优化，体现优先保障刚需和保障人才住房的政策倾向，或将在一定程度上解决大多数人的“买房难”问题。

从房价影响来说，严跃进表示，调控从市场预期、供求关系等角度会影响房价，进而倒逼房价下降。从预期看，各类调控会使房企和房东调整心态，相关项目自然容易降价。而从供求关系看，供应会增多而需求会减少，这也会倒逼房价继续下降。

一图看懂 | 2021全国重点城市房地产调控政策全览

本文来源：经济日报、中证网、证券日报、财联社等，房地产导刊综合。

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