福州烂尾楼频频“复活”，低于市场价20%能买吗？

福州泰禾湾效果图

前言

遇上烂尾房可以说是每个购房者的噩梦，毕竟倾尽毕生心血买了一套房，结果中途开发商资金短缺无力交房，房子盖不起来了！经过几年甚至几十年漫长的等待，也不一定能等到翻盘复工的机会。

在福州，也有坑了不少家庭的烂尾楼，有些在各方的共同努力下，得到了“涅槃重生”的机会。比如最近就有多个复工的“烂尾楼”开始复工复产，且销售情况较为可观。

本期小编和大家聊一聊，“涅槃重生”的烂尾楼还值不值得买？

壹

泰禾福州湾，一个坐落于三江口的千亩滨江大盘。

项目与地铁1号线距离较近，一些楼栋也有江景优势，周边也有福州八中和麦顶小学分校（在建中）两所排名靠前的学校，项目本身也自带了一个商业配套，整体来看，楼盘条件还是不错的。

7月6日，项目时隔一年再次取证，截止到7月31日，一个月内，泰禾福州湾已售住宅面积50919㎡，成交套数也已超过推售套数的一半，网签总金额也达到了12亿元。

（数据来源：CRIC）

以目前的市场来看，这样的网签量可以说是相当不错了。

据了解，项目共分有四个地块。分别为福州湾一期、二期、三江口文化旅游城和泰禾江湾商住中心。

其中，A地块为福州湾一期（原美伦学府雅居），占地92亩，规划10栋住宅，目前已全面交房；B地块为福州湾二期（原三江城一、二期），占地约200亩，规划约11栋住宅，目前处于在售状态；C地块为占地400亩的文化旅游城，规划有摩天轮、酒店等项目，目前处于停工状态；D地块为泰禾江湾商住中心，占地189亩，规划有SOHO，住宅，目前处于在售状态。

其实，对于当时的泰禾集团而言，在东二环泰禾广场成功之后，拿下这么大体量的项目，是一个锦上添花的举动，三江口优厚的政策支持和完善的交通配套，使得该板块的发展价值急剧攀升，当时三江口文化旅游城的规划也吸纳了无数购房者，2019年的时候就有许多业主买了二期的房子。

但谁能想到，随着泰禾集团所面临的债务危机，导致原计划2020年国庆就开园的项目停工待建到现在，二期楼盘的预售证也迟迟没有着落，这让二期的业主心急如焚，多处反映，但是最后还是停工烂尾了。

这些年泰禾集团的经历可谓是跌宕起伏，网上有关泰禾集团的消息，多如牛毛。什么泰禾集团无力还债；什么泰禾集团的工程项目烂尾，比比皆是。

短短几年时间，泰禾集团是怎么从地产界的新星，到负债近千亿的地产老赖呢？

2010年9月，泰禾集团“借壳”福建三农，成功上市。

2013年，泰和集团全国扩张，销售额第一次超过100亿元。

2018年，泰禾集团迈进千亿级企业，销售业绩达到1296亿元。

2019年的时候，泰禾集团的资金状态开始恶化，有不少债务在到期之后，无钱偿付。当时泰禾先后出售10多个项目，以减轻债务压力，但是情况并没有得到好转。

2020年7月31日，泰禾与万科签订协议转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.3亿元，拿下泰禾19.9%的股份。

同年9月，泰禾集团也获得了当地政府的支持，在政府的积极斡旋下，各方开始协助泰禾对抗债务危机。

现在，泰禾集团在福州区域正在积极推动项目复工复产，金府大院、福州院子、福州湾等项目已打通资金渠道，目前泰禾福州湾整个项目主体结构已经全部实现封顶，项目围墙基础、构造柱钢筋、铺设滤水层等环节正在进行中。

2021年4月7日，泰禾福州湾航拍工程进展

不过，目前泰禾集团的债务危机仍未解除，三江口文化旅游城也在停工中，总的来说，楼盘的不确定性还是太大。

贰

再说到闽侯高新区的福晟印江南，同样也因为资金链问题被迫停工过。

福晟印江南作为福晟集团首个挺进高新区的项目，又地处高新区核心位置，产品定位刚需，虽然位置与高新区核心楼盘相比有一定距离，但近期高新区的规划较多，加上都市圈的落地，相对郊区盘而言，优势还是挺明显的。

该项目前几次开盘，因价格优势较大，也曾出现过“抢房”现象，如今受集团债务影响，也曾一度陷入停工烂尾的危机。

福晟印江南效果图

2019年1月，福晟印江南首开了3栋住宅，引起闽侯县市民极大的购房热情，刚一开售就被哄抢一空。可就在三百多户业主们开心的等待交房时，却传来了项目停工半年即将烂尾的消息。

福晟集团是一家典型的福建房企，作风凌厉、扩张凶猛，后来一度杀入房地产行业50强，被业内称为“闽系黑马”。

2015年，福晟集团成立“飞虎队”，到全国各地抢地拿项目，两年就签下了107个项目，福晟顺势将业务扩至全国，规模冲击千亿。

2018年，福晟集团宣称，福晟不仅要进入千亿级阵营，而且要进入地产行业TOP30之内。

可闽系黑马房企福晟集团还是出事了......

2019年，福晟集团出现了贷款逾期，此前疯狂拿地埋下的债务危机终于爆发。

2020年年初，为了缓解危机，福晟集团与世茂集团达成合作的那场“世纪大并购，也没有让福晟完全摆脱困境。

事实上，福晟集团和同为闽系房企的泰禾如出一辙，也是从快速扩张到爆雷，但在政府的介入中，福晟集团项目的复工之路也开始走上进程。

2021年7月福晟印江南再次开盘，推售价格与2年前一致，整体的购房成本也相对更有优势，截止开盘当天，去化率达八成，可见，价格低在市场上的吸引力还是蛮大的。

不过，虽然项目已复工，但整体工期较为缓慢，最终是否值得入手，依然需要购房者仔细评估。

叁

上面两个项目，虽说过程一波三折，但房企项目较大，前期影响力大，各方关注度也比较高，如今的复工进程还算有序进行。

但烂尾时间较长的项目，如今又是怎样的现状呢？

瀚城国际，位于福州鼓楼区五四路与二环路交叉口东南侧，由于开发商福建海富房地产有限公司资金链断裂，烂尾多年，成为福州有名的“烂尾楼”之一。

瀚城国际效果图

从地理位置看，瀚城国际处于难得的黄金地段，根据资料显示，2010年的时候，福州五城区新建商品住宅平均售价尚未超过10000元/平方米，瀚城国际部分房源的销售单价就已超过16000元/平方米。可惜在2010年，也就是在原定的交房时间里，瀚城国际一直未能做到如期交房。

据了解，该项目早在2009年1月就已取证推售，楼盘烂尾长达八年之久，可谓是历时长久。好在如今该项目已经恢复施工，2019年的时候再度开盘，开盘均价36200元/㎡，远低于板块内4-5万元/㎡的均价。

值得一提的是，该项目的土地使用年限自1992年10月4日起算，也就是说，70年的产权，现在只剩41年左右。当然，产权的缺点与其优质地段比起来，对于部分客户来说，影响并不大。

另外，位于八一七中路与工业路交叉口的王府城，于2014年5月开盘，当时在售均价约为18000元/㎡，远低于市场价约20%-30%。

王府井效果图

该项目开发商为华辰地产，此前开发了多个“君临系列”的楼盘，因债务问题，多数楼盘无法办理产权证。王府城当时开盘时，声称有银行方注资，也打消了部分客户的疑虑。但该楼盘商场最终烂尾，住宅部分也并未按照要求交付，只能算勉强收工，交房至今，仍然无法办理产权证。

对于客户来说，房子只能自住无法出售，即便当初远低于市场价购买，但其带来的困扰，却是差价部分无法弥补的。

坦白讲，即便定价不高，但烂尾楼复盘销售还是存在一些隐患的。有部分购房者主要是担心后期物业维护以及质量等方面的问题，同时也担心项目在交房前会再次烂尾。

但也有部分购房者认为，当前复工的“烂尾楼”，很多都离不开政府的协调支持，相对更有保障，加之价格优势，是可以考虑购买的。

如今，整个房地产行业已经进入寡头竞争阶段，行业集中度不断提升。而房企的危机大多与自身战略误判、风险管控能力不足有关。尤其在房地产调控的常态背景下，叠加“三道红线”的政策，房企的银根更加缩紧。据人民法院公告网显示，2020年房企破产数量超470家，这些房企在正式破产前，大多都已官司缠身，尤其是债务金额较高的房企，短时间也难解燃眉之急。

笔者认为，若无较大的把握，切不可冒险购买风险较大的楼盘。否则，未来你将面临房子无法入住，又要偿还银行贷款的巨大风险。
维权路漫漫，且买且当心！

你觉得“烂尾重生”的楼盘，远低于市场价值得购买吗？
欢迎在文末和大家一起讨论！

注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。

本文完