北京楼市：学区房变天，普通人买房要注意了

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提问：#新人首问：帮我弟咨询，他和弟妹在西南四环内（丰台区新华街七里）有一套80平小三房，两人名字，贷款基本还完。目前手头有存款150w，家庭年收入（税后）50w左右。有一孩刚满一岁。 由于名下有亲戚的另一套房（挂名），故无法走公积金贷款。说到这里就来气，我那弟妹真是一言难尽。 需求：想置换买个大点、有较好学位的学区房，如行不通，就投资二套房。 请房姐指点迷津：是否有办法用公积金贷款？我的公积金每月5000多，不用可惜。

回答：你好，最近北京西城多校划片闹得满城风云，北京投资学位并不是一个好选择，优质的教育资源集中在东西城和海淀，西城多区划片刚出来，最近西城量价齐涨。 参考往期分析： 北京的东西城的房子，还有投资价值吗？

东西城的投资，本质上就是赌学区和特权。 关于学区： 东城进入学区划片，开始进入下行通道，最高点已经过去了，你想赌一把追高的机会也没有了。 而西城，就更为复杂， 在海淀东城都陆续进入多校划片阶段后，西城确定进行单校划片，成为唯一的【学区高地】，即使外部有学区划片的风暴，西城反而被涌入的【难民】进一步推高。 于是，西城涨了，更多的拥趸开始追入西城。

主席说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程？ 哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区，在朝阳。 公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化，是历史的进程； 随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片... 学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育最低的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。 海淀学区，会无限接近朝阳的水平。 没有风声，只是拖延，治大国如烹小鲜，不可操之过急。 不要指望挨着领导； 大众和统治阶层界限，不是地理位置的靠近就能分解的。

小灶随时可以开，领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放，还抢着最后几个大锅饭岗位的，历史已经告诉你结局。 何况，东西城并不是久留之地。 兔子都三窟了，再跑去占领洞口，不是等着挨枪子吗？ 东西城的房产，没有升值逻辑，不建议作为投资。 单纯考虑学区，和平里属于教育比较均衡的区域，未来北京的学区房选择，也要选择这类板块，比较安全。 要论投资 教育资源和生活环境，肯定是望京，如果我是你弟妹，我会优先考虑望京，朝阳教改之后望京也算是比较均衡的区域。加上望京未来的发展前景是非常好的。 不要用公积金贷款，不要轻易用组合贷款。

一、任何贷款，都要看成本。 使用公积金或组合贷款，表面上看享受了1-2%的利率优惠，实际上却付出了更多的成本。 与按揭贷款或者全款不同，组合贷其实是同时申请按揭和公积金两笔贷款，这样一来：

1.贷款的审核更严格（绝大部分人的流水是不够的，但是按揭审核松更容易沟通通过）；

2.流程手续增加；

3.贷款时间周期更长；

4.卖家也要承担一部分风险，买家要让渡价格利益；

5.贷款一旦失败，买房贷款的手续要全部重来，但交易周期不等人。 真正便宜的房源，往往是急卖房源； 真正便宜的房源，往往需要面临和其他买家的竞争。 急卖的房子，大多需要买家全款，往往不是满五唯一，也就是所谓 95%的笋盘，需要全款再抵押； 急卖的房子，其他买家可以出更短的周期，可以正常按揭，能够3个月过户，为什么要接受风险和不确定性更高的组合贷呢？ 能够接受公积金甚至组合贷款的房子，往往本身并不便宜； 房屋的2%差价，就是十几万的级别，远远超过2%的贷款利息。 公积金组合贷款，让你输掉了买到更便宜房产的机会，增加了贷款的风险，增加了选房的困难程度；

任何一项，都是巨大的成本，这才是真实的成本。 成本不光是利率的成本，还包括风险和机会的成本。 公积金组合贷，表面获取了利率的优惠，实际支出了更多的风险成本 有人说：「那我不办组合贷，办纯公积金贷款行不行?」

答案还是：不行

二、房贷，最重要的是贷足 买房不赚钱，买房贷款才赚钱。 只要房子没有买错，任何房产的贷款，最重要的一点都是：贷足。 但是呢，用公积金贷款，你是没办法贷足的，除了极少数单价很低的二线城市。

以北京为例，公积金贷款的上限，是120万； 并且需要公积金持续11年以上，否则每年只有10万。 假设我们用公积金贷款，贷足65成买房，那么房屋总价的上限，就是120/0.65=185万。 北京什么样的房子是185万？ ——不能买的房子 在北京，一套像样的、能买的房子，总价基本在250-300万起； 使用公积金贷款，一定是贷不足的。 小A觉得公积金便宜180万首付公积金贷款买了300万房子，5年后600万；

小B不贪心，用180万首付按揭买了450万房子，5年后900万； 小C打工11年请假0天，终于用公积金贷足120万首付70万买到了185万的房子，但是房子总价太低，买入时有很多上车溢价，3年还没有涨，小C决定180万卖掉回老家发展。

买房，最重要的是贷足； 机会成本，是最大的成本； 选筹正确，是买房的基础。 组合贷，选筹减分，机会减分； 公积金贷，选筹减分，机会减分，贷不足减分。 想要占便宜，就要做好被收割准备。

三、公积金，正确的用法是什么? 「取出来」。

用购房合同和租房合同，取出你的公积金； 用每月缴纳的公积金，冲抵房贷。 如果一定要用上公积金，也有办法操作。 新华街七里尾款还清之后离婚，腾房票，把房子过户到弟妹一个人的名下，做抵押融资，用弟弟的公积金贷款买入。 杠杆可以加足，当然要找对渠道操作。

提问：请问房姐：现在已有芍药居一套房，有贷款。工作生活都在芍药居望京这个范围内，常住人口四个，两大一老一小。小孩在芍药居上学。想买一套改善房，三居或四居，希望在1000万以内能搞定。想要新房，目前看了昌平的翡翠公园，未来公元觉得有点远。看了北苑天润福熙大道的洋房，又有点贵而且销售推的特价下叠感觉采光是个问题。房姐有什么推荐的楼盘吗？或者购买方式？次新也可以。谢谢

回答：新盘可选择真的不多，大多比较偏建议看次新为主，翡翠公园性价比要好于天润福熙大道。新北苑更倾向看华贸城，中铁国际城 世华泊郡 还可以看看东坝 首开常青藤 奥林匹克花园。

提问：房姐你好 现一家三口京籍昌平沙河高教园两居 计划换房到海淀双榆树 花园路附近 首付450左右 兼顾三岁孩子教育和医疗、工作 请帮给出上岸建议 谢谢

回答：双榆树那边，双榆树中心小学或者双榆树一小都可以接受，还可以看看厂洼小区，海淀实验苏州街分校，也是不错的 另外可以看看苏州街那边万泉小学的房子，比如小南庄

提问：已经缴费进来，首次提问 1.正在办理北京集体户口，且户口在西城区。听说买其他区的房子，户口就必须迁出，这样影响孩子在西城上学。 2.目前在京外有住房，有贷款，打算出手后在北京买房。北京户口估计年底可以办下来。 3.京外房子卖掉加自己现有的钱，共计300。买房为刚需。 综合各种情况，请房姐支招如何规划？！

回答：这个预算要么买一个两居室，可以自住，这样的话可以考虑广外的房子，比如车站西街那边。要么买一个一居室，纯粹落户占坑，以后长期租房，可以考虑月坛或者陶白区域，当然也可以考虑广外 比如朗琴园、红山世家

提问：房姐老师，您怎么看，现在新开的奥海明月网签火爆的现象？

回答：今年不要买任何的限竞房 1.限竞房绝大多数不便宜 2.限竞房各种问题为后期流动性和价值埋下隐患 3.最重要的，限竞房锁时间，无法在即将上涨的行情中进行贷款裂变。 在几百个歪瓜裂枣的限竞房项目中，奥海明月奥森one两个本身的品质和价格算上等。 这是另一码事情，在只知道买新房的人群中，这是没有选择的最好选择。 矮子里拔高个，还是矮子。

提问：房姐，您好！新人首问。近期正在考虑对家庭房产进行优化调整，向您请教。 家庭情况：女儿未婚，西城户口，在广安门内上班，我在东大桥上班，还有两三年退休，老公在顺义上班，平时开车通勤，有北京居住证。 房产情况：济南一套2016年花园洋房，学区好，小区环境好，属稀缺房源，现市值约540左右，加上车位等，总价约600万（无房贷）；北京：2020年以孩子资格，在广义街全款500余万购买一套学区房，86年房龄不足60平米（我们原来在外地都用过商贷，都只能算二套）；立水桥附近一套100平自住房（建设用地，现无房产证，2000年左右老户型改建，六层带电梯）；天津津南区海教园一套100平花园洋房，原值200万，贷款120万（利率低），海南1套60平小两居，拟持有退休后住。 目前，现有资金50W，可自筹贷款200W，家庭年收入税后150W左右。 目前想法：1.在北京置换一套改善房，标的800万左右，自住兼保值升值，需要把济南房出售或抵押，天津房出售，已挂出，不好出手。2.在现居住小区，再购置一套，全款250万左右，出租月租金6000左右，预计近两年有可能办房产证，有证后再出售，济南房再出售一起置换。请问：1.哪个方案好一些？如果现在购改善房，济南房出售还是把济南、北京两套房抵押（都抵押担心压力大，四年后家庭收入会减少一半）？2.如改善房，在北京买新房还是二手房，我们希望交通方便、近地铁，一方面养老，同时离孩子近一些。新房最近看了熙悦宸著、洺月湾、中海环宇时代，对熙悦宸著128平比较感兴趣；二手房在公益西桥、首经贸附近看过，对青秀城、万年花城比较感兴趣，也打算看看九龙山和百子湾板块，麻烦房姐帮我分析一下，该如何选择，谢谢！

回答：建议方案一，济南的房子建议出手掉。 新房中海环宇时代性价比最高，熙悦宸著128平的4居确实设计的不错，利用率高，户型方正，蛮受市场欢迎的。 青秀城的品质和维护在草桥是很不错的。最大问题就是位置差点事，被建材城、花卉市场包围，万年花城这个盘不错的，就是供应量偏大，有合适标的可以入。 九龙山看下 风度柏林、首城国际、苹果社区南区。百子湾现在性价比不高。 新盘的位置大多偏了点，二手更好，更符合你们现在的需求。可选择也多。

提问：新人首问，二套资格，卖掉清河入手600，想在五环周围换个改善型住房，不考虑学区，将来好出手就行，最近看了1，北七家，2，东小口，3，石景山这些地方的新盘，上班在来广营，有朋友建议买望京来广营次新，麻烦给我个建议，是怎样合适，买新盘还是买次新，还有位置这三个地方怎么排序比较好

回答：600资金没必要看新盘，新盘普遍位置一般，性价比不高，适合低首付拉杠杆。来广营和望京就是很好的选择，例如 北纬40度、臻园、宝星国际、慧谷阳光

提问：房姐你好，自有房住朝阳立水桥附近，考虑在丰台万科云庐买一套，预算700，看中人大附中丰台分校，问该楼盘是否值得买？第一套能否做抵押？利率一般在多少？

回答：万科云庐落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。这一点你能接受也可以入。第一套能作抵押 4-7都有可能，要看你的个人情况

提问：你好 本人住五棵松公房 ，现有*马连道南街丽阳四季83两居 *西四环永定路89两居在孩子名下 *外省广西北海一套联排小边户 现在很低迷卖不上价 也就300左右 其中100贷款 基本没赚到 诉求如果lh 变满五唯一卖掉马连道的两居现在也就卖到720左右，再凑凑借些可到1000，置换面积大些的总价在1000的可全款 ❓求问现在这样的操作是否有必要，还是等4-5年后孩子18岁再去置换？ ❓如可以换求问总价高些要贷款呢还是把北海的也卖掉好些？还是等北海行情好些再出 先贷款 置换目的是投资保值 *看过的盘有西边的融创长安和玺 148四居 边户总价在1090左右 主卫暗 中间户 两个暗卫 旁边华润长安九里面积单价差不多 *北边的幸福里 130的三居 总价1000万 **东边的中海首开拾光里上叠房本160使用230的总价1300起*南边的中旅亦府170毛坯总价1000 ❓如有必要现在置换您看我这几个盘可否或哪个更好， 如都不理想 有合适的投资改善盘麻烦您帮忙推荐下，二手房没买过 不知怎样买到好房 二手房淘房有什么简单的可以遵循的条件吗

回答：1. 广西北海的联排，没有自住需求就趁早出掉吧，没有持有价值的，资金完全被套住，利用率极低，不涨就是亏 2. 现在能置换就置换，5年周期来看，房价只会比现在更贵。现在的市场没有大跌的可能，振荡上行会是主旋律，无形的手也不会让房价大跌的，只是不想让它涨太快，所以早上车一定是对的。 3. 建议主看华润长安九里和幸福里吧，中旅亦府可以备选。长安和玺 自住还行，但金融属性不足。首开拾光里地段略差，万年洼地，而且叠拼保值能力本就一般。 现在1000上下的二手房，像一直推荐的双井和望京都涨幅不低了，房源选择上也不多，现在看下 新北苑、九龙山、四惠、CBD板块附近。 如何选筹看看精华主题，你会有个大概了解.

提问：房姐好，本人北京土著，名下无房无贷款，目前手里有现金600～800可用（但又不想全用），目前无学区需求 本着保值、看涨的目标买房 推荐哪里？如果有具体推荐楼盘最好～望京（看过上京新航线）？双井（研究过富力城A）？朝青？通州？西红门？急～望指点～感谢！ &是买一套好？还是分两套买好？

回答：600首付的话，按首套买一个1000+的标的没问题。还需要看你的月供能力。 望京 朝青 双井 都不错，例如 上京新航线 大西洋新城 季景沁园 北纬40度 臻园 都可以选筹，还有 富力城 华纺易城 远洋万科城 苹果社区 乐成国际 也可以淘。建议买一套，充分利用sfsd

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