房价跌回十年前，这些城市太危险了

上一次，我们才和大家聊到了一二线城市也有“鹤岗化”的现象。

实质上，一二线城市整体楼市还是很有希望的，可怕的是那些被越来越多人抛弃的城市，房子根本卖不动，就是一堆钢筋水泥。

这样的场景，不仅在鹤岗、阜新发生，更多弱小的三四五线城市，也经历着同样的萧条。

最近黑龙江双鸭山，就在以1万出头一套房的价格，刷新鹤岗的“白菜价”纪录。

双鸭山宝山区一些棚户区改造安置小区，顶楼50多平房子总价只要1万出头！如康安嘉园小区，51和56平分别只卖1.2和1.4万，折合下来总价最多250元/平！

市中心的价格虽然没有夸张到几百块钱一平，但7月份均价也就2775元/平，环比、同比都跌了。

看看从2020年到现在的走势，虽然房价波动范围不大，但指向性极强，一路下滑：

作为曾经重要的煤炭、电力、钢铁和粮食生产基地，如今因为资源枯竭，不得不面临人口外流，房子无人接盘的惨状。

根据“七普”数据，2010年到2020年间，双鸭山的常住人口从约146.3万减少到约120.9万，减少了约25.4万，降幅达到17.35%！

随着矿产资源逐渐枯竭，人口外迁不可逆转，楼市也不堪一击。类似资源枯竭城市，主要分布在东北、西北和西南等靠矿产资源起家的区域。

黑龙江齐齐哈尔，常住人口减少129.95万。房价从2015年的5500元，到如今5000元/平，反而缩水了。

石油重镇甘肃玉门，常住人口从约16万减少到13.8万，沦为“鬼城”，有老城区的70平老房子挂牌2000元，却无人接盘。

它们再一次验证了，资源枯竭型城市的房地产没有未来。

更可怕的是，它是这场房产流动性分化的一个缩影，给基本面薄弱的城市，敲响了警钟。

资源枯竭的双鸭山、玉门等面临楼市难题，已经是一张明牌。

基本面薄弱的小城市，也难以逆转被甩在身后的噩梦。

一些发展老牌产业的区域，受到国家去产能、调结构等影响，也往往陷入低迷期。

首当其冲的是鹤岗、阜新、牡丹江等优先发展重化工业的区域，在市场经济的转向中迷茫至今。

其中，十年间人口减少50.85万的牡丹江，在国家统计局6月70城大中城市房价中，二手同比下跌6%，位列全国首位。

图片来源：国民经略

据贝壳研究院统计，在不考虑通胀前提下，2020年牡丹江二手房房价跌回5年前价格水平，今年一季度甚至退回2007年水平。

原本产业就不行的城市，更不用提了。

山东威海乳山，距市区100公里外，最大的看点就是海景景观，产业、交通、配套都不行。

10年前乳山银滩海景房火爆时，新房均价约3500元/平。如今10年过去，二手均价还是三千多，投资了个寂寞。

河南商丘，一边主打农业经济较弱，一边被徐州虹吸，房价同样起不来。

四川达州，人口总数有近539万，但是经济实力一般，主要靠农业和能源，都属于相对低级的产业，人口被周边的成都和重庆虹吸，十年间常住人口减少了8万多人。靠着货币化棚改在2018年涨了一波后，热度也退减了。

还有一类城市值得警惕，那就是偏远地区的“四不靠”城市。不靠港口、不靠中心城市、不靠都市圈的，本身又没有资源，在城镇化的浪潮中，人口最容易流出。

比如说巴彦淖尔。

很多人会问，巴彦淖尔是谁？巴彦淖尔在哪里？它在内蒙的西部，东接包头，北连蒙古国。10年前常住人口166万出头，现在也掉了13万多。反映到房价上，据百安居数据，从2015年5000跑到近6000后又开始往下掉回5500左右。

相反，整个内蒙在过去10年间，房价跑得最猛的，还属省会城市呼和浩特，同时它也是常住人口以及省内人口比重增加最多的区域。

其实，除了省会和少数几个城市是人口流入外，其他都是外流，这已经是常态。

东北尤为明显，如黑龙江共13个城市全部人口负增长，吉林除长春外也是常住人口流出。

如果说房价上涨，是从核心城市往小城市传导。那么楼市降温，小城市的反应则会更剧烈。

好歹核心热点城市还是真猛兽，有产业的基本面支撑。

而一些缺少产业，或者产业面临升级压力，而又凭借着棚改而透支了购买力的小城市，就只能是“纸老虎”。随着大家往“高一级”的城市流动，基本面薄弱的它们就要瘫倒在地。

这些小城市房价便宜，但千万别想着抄底，这些洼地分分钟变成深坑！

其一，棚改货币化安置逐渐走向尾声，购买力被透支；

其二，目前低能级城市供给过剩明显；

据任泽平团队研究，2020年一、二、三四线城市城镇住房套户比分别是0.97、1.08、1.12。三四线城市明显超出1.09的全国平均水平，远高于一、二线城市。

其三，人口会进一步集聚，小城市人口往大城市、往大都市圈跑将成为常态。没有产业的小城市，始终挣不脱人口逃离的魔咒。

东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，供给过剩程度还会加剧。

这是比一二线重点城市高房价，更值得警惕的问题。

一二线重点城市，好歹有产业，有人口，有需求，房价高了出政策打压。被打击之后仍然有恢复能力，哪怕短期内受伤，依然有动能，可以等待下一轮周期的到来。

典型如深圳，二手房指导价出来后锁死流动性，但购买力依然存在，西部热点楼盘依然日光。

相反，弱小的城市将被毫不犹豫地弃选。而且这样的楼市是非常敏感的，原本底子不厚，却因为受到整体市场影响大，容易回调、阴跌，可能流动性就此锁死。

所以，强烈建议大家一定要顺应趋势，不要和趋势作对。

大都市圈一定是未来的趋势，粤港澳大湾区、京津冀、长三角和成渝城市群等重点关注。

哪怕不是布局核心热点城市，也要把握大都市圈里有产业支撑的城市。比如长三角都市圈里除了杭州、上海外，昆山、江阴、张家港、常熟等位列百强县的区域，竞争力都很强。

其次是省会城市。

国家发改委提出了，优化发展省会城市，提升中心城市能级和核心竞争力。所以未来省会城市的发展还是可以期待。

不过不同区域的省会城市发展能量不尽相同，像合肥、成都、杭州等发展更好，楼市更有爆发力，长春、石家庄呢就相对一般，但好歹有人口净流入，还能等到周期轮动。