最近的房地产市场有些“风声鹤唳”。全国各大城市关于楼市的调控政策频出。一个又一个城市楼市政策收紧。
据中原地产研究中心统计数据显示，2021年上半年全国房地产调控次数高达286次，仅次于疫情影响下的2020年。而截止日前，全国房地产累计调控已超过320次。
事实上，中国的房地产作为一个强政策导向的市场，政策对于市场的影响不言而喻。7月30日政治局会议召开，我们或许会能找到未来楼市的发展方向。
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房地产再被敲打发展方向已变
我们看一下730会议对于房地产的具体表述：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。
从表述上来看，本次会议延续了此前“房住不炒”的大基调。不过值得注意的是后半句：加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。这意味着现阶段房地产行业正在转移到租赁住房方面。
事实上，在十四五规划中就提到，国内主要城市的保障性住房要占到住房供应总量的30%之上。结合此前的房地产调控专门会议，保障性租赁住房和房地产调控是两次会议的关键词。毫无疑问，发展保障性住房已经是现阶段楼市发展的重点。
当保障性住房体系逐步形成，对于很多投资住房的人来说，房屋租金下降，就意味着无法以租养贷，房子持有成本实际上升。再叠加银行利息、物管费及折旧、部分城市的二手房限价，“炒房”就变成了一笔不算划算的买卖。
炒房客被挤出，房屋的金融属性也将随之褪色，逐渐回归居住的本质。
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多地政策收紧，武汉一票绑一盘
今年楼市调控政策持续加码。
8月2日，东莞市住建局出台房地产调控新政“莞八条”，其政策的严格程度可以对标一线城市：
1、法拍房纳入限购。
2、暂停向个体工商户销售商品住房。
3、社保造假五年不能买房。
4、严格审核购房人首付资金来源。
5、将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
6、建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。
7、对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度。
8、热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。
7月底，武汉发布《关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》意见的公告。
其意见稿中最突出的一项举措为“一票绑一盘”：即购房先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。在完成公示后，一张房票一次只能登记一个楼盘，登记一次后即时锁定，不能再去别的楼盘登记，等到开盘销售后，购房资格认定结果自动解除锁定。
有专业人士认为，这将有效戳破楼市的虚假繁荣，揭开“皇帝的新衣”。
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认清现实楼市黄金期已过
而这还远远没有结束。从今年的调控政策看，调控趋向更加系统全面，几乎涉及各个端口。
事实上，今年上半年，郑州楼市也在频频收紧。
2月18日，郑州市人民政府办公厅发布关于印发郑州市土地出让管理工作实施细则(试行)的通知。细则明确，全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。
而郑州公积金方面的调整更是堪称密集，门槛也越来越高。
3月8日郑州住房公积金延长申请公积金贷款的缴存时限，并结合郑州不同区域的住房价格，按市区（含市内五区、郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区）和非市区分别设定最高公积金贷款限额。
4月12日郑州住房公积金要求严格规范住房公积金缴存管理、严格审核住房公积金贷款申请、严厉惩处住房公积金违规行为。
7月16日郑州住房公积金再收紧。公积金使用基础条件由缴纳6个月延长至12个月，并重新调整还贷能力认定标准，并增加了查询个人征信的要求。一些还款能力偏低的家庭获得批准的最高住房公积金贷款金额有所减小。
7月30日，河南省直公积金管理中心调整住房公积金使用政策。购买住房提取住房公积金的，只能在购房后2年内提取。住房公积金贷款结清前，缴存账户余额仅可用于归还住房公积金贷款本息，不得再以其他原因提取。这也意味着，此前偿还房贷商业贷款、住房租金、装修等原因提取公积金，今起将无法再提取。
实际上不仅是公积金贷款，连商业银行放贷都很困难。
此前乐居河南新闻部做过调查，郑州各大银行的首套房利率普遍从5.88%（上浮20%）上涨至6.125%（上浮25%）。而对于一些15年以上房龄、60平的面积、四环以外的房源，郑州银行将统统拒贷！
而在整体政策趋严的情况下，郑州的横盘期也仍在延续。根据克而瑞河南区域公布的数据，2021年上半年供应量达854万㎡，同比-22%，环比-36%；销量达721万㎡，同比-7.4%，环比-34%，可谓是供销齐跌。
在去化方面，今年上半年主城区的整体去化率在60%，环郑区域在40%。整体市场依旧不温不火。
在全国政策收紧的情况下，郑州的房地产市场或将继续横盘。这对于刚需购房者来说，不失为一件好事。
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结语
限购、限贷、限售、限价在持续施压，部分城市限价已从新房扩展至二手房。土地段的土地两集中政策以及频频收紧的信贷金融端，无一不是为了达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
7月底，据财联社报道，“被纳入‘三道红线’试点的十几家重点房企，被要求买地金额不得超年度销售额40%。
有业内人士认为，“从中长期来看，房企融资端、投资端均受到严格限制，结合销售端个人房贷限制，行业发展速度将维持中低速增长。在此背景下，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化，拥有管理红利的企业有望脱颖而出。”
当然，目前全国多城都在调控加码的路上。
我们永远不知道下一个出台楼市新政的城市会是哪一个，但可以看到的是，房地产的黄金期已经成为了过去，未来的调控会更加的精细化和系统化。再想通过炒房一夜之间坐拥几个点增值税，以后会愈加困难。
不过对于有居住需求的普罗大众来说，买房仍然是最稳定的选择。
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