损失5000万！宋都股份“退地风波”背后：非流动负债上涨超289%！

文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

宋都股份（600077.SH）深陷退地风波。

近日，宋都股份发布公告称，宋都基业投资股份有限公司董事会决议放弃杭政储出【2021】8号地块（以下简称8号地块）的土地使用权。此前因竞买该地块而缴纳的5000万元保证金不予退还。

宋都股份拿地又退地的原因是什么？此次退地对宋都股份有怎样的影响？

2021年一度季度报告显示，宋都股份的经营现金流仅有1.81亿元。宋都股份退地与公司的现金流状况有怎样的关系？公司摇摆的拿地政策背后，折射出了哪些行业问题及市场现状，对中小房企有哪些借鉴意义？

对此，《商学院》记者向宋都股份发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

调退地始末

7月21日，宋都基业投资股份有限公司发布关于放弃竞得土地使用权的公告。

据了解，该地块为杭州拱墅区运河新城GS1001-17地块（原A-C4-01），由宋都股份于5月7日以上限价17.83亿元竞得，楼面价20962元/平方米，溢价率29.86%，自持不少于21%。地块东至新开河，南至蒋家桥街，西至皇蒋路，北至新开河；土地用途为城镇住宅用地（普通商品房）和住宅（配套公建）用地，容积率在1.0到2.5之间，出让面积34025平方米。

据宋都股份发布公告，公司于2021年5月15日披露了《关于竞得土地使用权的公告》，公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司(简称“杭州绍辉”)通过浙江省土地使用权网上交易系统竞价竞得国有建设用地杭政储出【2021】8号地块的土地使用权。此后，公司并未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。

宋都股份称，2021年5月，杭州市推出集中供地政策以来，结合全国房地产政策环境与公司良性生态发展，经公司与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后，公司于2021年7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，杭州绍辉前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消，杭州绍辉已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，涉及金额占公司最近一期经审计净利润(35,238.88万元)的14.19%。

本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。

对于宋都股份退地的原因，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《商学院》记者采访时表示，一方面，从地块角度来看，宋都股份或许是经过考量该宗地块自持、精装等因素后，认为盈利空间在一定程度上被压缩，未能达到企业预期目标，以致选择退出。另一方面或许是受集中土拍环境的影响，土拍情绪较高亢，致使发生误判拿地情况，而且市场环境是在不断变化的，随着调控的不断收紧，企业战略也对此作出相应的调整。

而在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，宋都股份退地的原因可能是经过仔细核算发现开发该地块以后会亏损，同时还会导致后续的资金筹措困难；另一个原因是企业本来就比较缺钱，不好的项目更是无法融资缴纳后续的土地款和完成后期开发。对于宋都股份损失5000万元保证金的行为，一方面受到自身内因的影响，另一方面，市场的变化也推动着以宋都股份为代表的企业在拿地经营管理上更为审慎。

穆胜企业管理咨询事务所合伙人、纽约大学Stern商学院访问学者娄珺在接受《商学院》记者采访时表示，企业以损失保证金的方式放弃一门生意，无非是发现这门生意不赚钱，宁愿少亏点。市场是动态变化的，金融环境和楼市预期的变化，可能是导致宋都股份对这门生意的判断出现变化的原因。这也预示着，更多体量较小的房地产公司在这样的市场环境下会选择 “活下去”。

对于宋都股份退地的影响，多名专家认为将对其品牌形象产生影响。

陈霄看来，此次退地对宋都股份的影响是双面性的：一方面，企业将在一定程度上承受经济上和品牌形象上的损失；另一方面，企业选择及时止损，避免更大的损失。

柏文喜则认为，此次退地对宋都股份而言，除了5000万元的保证金会被没收之外，有可能因为公司违约而会在一定期限内被禁止参与土地竞拍，另外对于公司的声誉也是一个较大的不利影响。

负债上涨289.68%

在“三条红线”的背景下，房企纷纷降低负债水平，宋都股份负债水平出现不降反升的情况。宋都股份2020年报显示，宋都股份一年内到期的非流动负债为22.53亿元，较2019年一年内到期的非流动负债5.78亿元上涨289.68%。

对此，陈霄认为，宋都股份负债上涨主要原因是由于大规模扩张，资金流在一定程度上持续输出，致使企业债务情况有所加剧。

柏文喜则认为宋都股份负债攀升是企业周转速度下降导致流动性不足所致。

如果说利润决定企业成败，那么现金流就决定了企业的生死。据2021年一度季度报告，宋都股份的经营现金流仅有1.81亿元。

柏文喜分析，宋都股份退地与公司的现金流不佳应该有较为密切的关系，因为公司现金流不佳导致融资困难，而不赚钱的项目融资会更难，也就没有钱缴纳后续的地价款和投入开发了。

宋都股份此次退地行为也说明了对该地块持有保留态度，同时并未找到合适的合作方来共同开发该地块。

娄珺认为，经营活动现金流是企业的生命线，进一步看，宋都股份的现金流保障倍数太小，企业在经营上必然会捉襟见肘，放弃有风险的生意是必然选择。

开发成本占存货87%

在房地产市场红利期，销售额排名靠前也一度表明了企业的行业地位，不少企业通过祭出“合作开发”这一法宝实现规模扩张，提高销售排名。

宋都股份也通过合作开发的方式不断地提升销售排名。2018年，宋都股份的销售额排名位居162名，此后2019年和2020年宋都股份的销售排名大幅上升，分别位居125位、126位。

公开资料显示，2018年至2020年，宋都股份销售权益占比却出现走低的情况，分别为100%、63.74%和57.34%。

数据显示，2018年，宋都股份操盘金额和销售额均为99亿元；而从2019年开始，宋都股份操盘金额和销售金额差距扩大。2019年操盘金额为118.5亿元，销售金额为185.9亿元；2020年，宋都股份实际操盘113.6亿元，销售金额高达198.1亿元。

合作开发虽然可以降低企业的投资风险，但在一定程度上，企业的决策也会受到合作方的牵制。

娄珺认为，事实上，房地产公司联合开发在行业里比比皆是，宋都股份这种小体量的企业要铺开经营规模，很大程度上还是只能“借船出海”。所以，他们对于市场行情的敏感度会更高，因为他们没有办法在自己的经营体量内调剂，而是要看合作者的脸色。市场风向一变，合作者脸色就变了，他们控制不了。

在合作开发的背景下，宋都股份虽然扩大了自身的体量和销售规模，但是也出现了公司存货水平偏高的问题。

截至 2020 年末，宋都股份存货价值为284.68亿元，占期末资产总额的 66.18%。宋都股份在2020年年报中表示，由于存货金额重大，且估计房地产项目达到完工状态时将要发生的建造成本和预期售价存在固有风险。

透镜研究院创始人况玉清在接受《商学院》记者采访时表示，房地产公司的存货表面上看是资产，但实际上在房地产开发行业，存货多半是负债。因为存货并不全是积压未售的房子，房地产公司的存货中，开发成本和开发商品占据了绝大部分。

据了解，房地产公司的开发成本主要指，处于开发建设中但未完工的项目，包括拿地投入、开发建设投入，以及利息成本中资本化的部分，而开发商品主要指已完工但未交付或未售出的房子。

通过分析宋都股份的财务数据，《商学院》记者发现，宋都股份的开发成本为247.82亿元，占公司存货的87%。这也说明了宋都股份的存货中有大量的“负债”成分。

况玉清认为，宋都股份的库存压力很大，由此可见，宋都股份有大量的房子是没有售出的，库存挤压严重。同时，在行业监管层面收紧的预期及“三条红线”的背景下，宋都股份不敢铤而走险地继续举债，虽然目前宋都股份付出了5000万元保证金，但是如果举债扩张，在开发环节甚至可能需要几十亿元，这会极大加剧宋都股份的负债水平。

除此之外，截至2020年末，宋都股份所有权或使用权受到资产限制的资产高达244.66亿元，受限的原因是按揭保证金、贷款备尝保证金、履约保证金、质押担保等。宋都股份的存货、固定资产、长期股权投资和投资性房地产均出现抵押和质押融资担保的情况。

公开资料显示，宋都股份及控股子公司对外担保总额也逐年递增。数据显示，2015年至2020年，宋都股份及控股子公司对外担保总额分别为142.39亿元、98.26亿元、236.70亿元、204.26亿元、223.84亿元和235.07亿元。

在娄珺看来，宋都股份在过去几年一直采用比较激进的发展策略，以合作开发的形式扩大经营规模，投资性房地产规模的上涨，正是这种策略的结果。这是把双刃剑，可能是增长的引擎，也可能是反噬的催命符，最终的结果就要看市场环境了，算是赌大势。而这也说明宋都股份对于市场的判断与其他房地产企业不同，他们长线看多这个市场。

面对诡谲多变的市场，房地产商们给出了自己的判断。彼之砒霜，我之蜜糖。有市场存在，则自然有人看空、有人看多。在房住不炒的背景下，市场也必将朝着良性的方向发展。

对于宋都股份未来的发展情况，《商学院》记者将持续关注。