一个神盘的坠落

今天遇到一件有意思的事情，特拿来跟大家分享一下。

有一个读者（暂且用A来代称吧），湖北武汉人，2017年开始关注米宅，是米宅的忠粉，今年国庆节过后，他将要被单位调到北京，区域就在望京。他跟家人商量好了，以后就在北京发展，不回武汉了。所以，想尽快在北京买个房，最好十一之后能住上。

上周，他找我推荐房子，预算1500-1700万左右，三居。我告诉他现在北京二手房不是买点，让他等等再说：

结果他今天中午又发微信说：一个做二手房代购的大V带他看了酒仙桥和三元桥，他觉得三元桥的“凤凰城”还不错，上午已经交了定金，现在回想一下，感觉是不是有点草率了？还问我凤凰城这个楼盘怎么样？值得值得买？

这。。。。我真的不知道该说什么才好

三元桥，地段还是相当不错的，属于东北三环。住在这里，简直太方便了：

首先，无论去东二/三/四/环、还是北二/三/四/五环上班，抑或是去首都机场赶飞机出差/旅游，四十分钟之内基本都可以到达；

其次，无论是去蓝港、燕莎、朝阳大悦城、还是悠唐购物中心，20分钟之内也可到达；

再次，就医也极其方便。东城、朝阳、海淀的三甲医院，30分钟皆可到达。

更关键的是，离望京也很近。

这样优越的地段，掰着指头数，北京也就那么五六个，而三元桥，算是发展较为成熟的一个。

所以，这里的房价不低。80年代老破小也在6.3-6.6万，次新在8-12万，比如裘马都、冠城大通澜石、时间国际（住宅部分）、国际村、凤凰城等等。

凤凰城，是该板块的住宅标杆，价格自然也最贵，三期有业主挂13W+的。

然而，这么一个高端楼盘，却面临一个极其尴尬的情况——富人看不上，穷人买不起。

这主要是因为：

第一，规划有些杂乱，堵车严重；

这里紧邻机场高速路、京密路、东三环路，每天车辆川流不息，噪音严重，而且还经常堵车。

凤凰城周边环境，也是一言难尽。怎么说呢，有点类似与十里河的山水文园，小区里面像欧洲，出了小区感觉像非洲

如果要论房价，凤凰城和奥森、朝阳公园那些高端盘差不多，可要论居住体验，朝阳公园和奥森甩这里十条街。

第二，小区里有不少办公的。

凤凰城是由华润操刀，一共分4期开发，1期02-03年交房，2期05-06年交房；3期07-08年交房、四期08-09年交房。一个住宅楼，名字却以A、B、C、D、E、F、G座来命名，像是专为办公而生似的。

果然，当初一交房，就有业主把房子租了出去，租客有不少都是小型公司的老板，虽然后来物业进行了一些管控，但这种事情，一旦开了头，就很难彻底杜绝，毕竟优越的地理位置在这摆着，租民宅比租办公楼便宜多了，而且又有独立卫生间和厨房，比办公楼方便多了。

据我所知，到现在，一期B座仍有不少办公的，我一个前同事如今就在那里上班。

一个再好的小区，一旦出现住宅改办公，小区的安全性和升值空间就会大打折扣。

第三，户型非常一般。

一居卫生间全是暗的；两居更是一言难尽；三居大部分也都非常一般，190平及200以上的四居会好很多。另外，楼栋墙体部分位置设计成了弧形，导致有的房子和隔壁卧室窗户对望，如果不拉窗帘，基本没隐私可言：

想当年，这个楼盘开盘时，那可是相当受欢迎，甚至有人给冠以“神盘”称号。

只是如今，神盘，怕是也要坠落了。

去年八月，我看过三元桥和太阳宫的楼盘，当时凤凰城价格在10万左右，最高有达到12万的。太阳宫的“红玺台”和“太阳公元”，价格在14万左右。

如今，凤凰城基本上还是这个价，可太阳宫的那两个高端盘，今年5月份最高价已经超过了17万。

这一切，除了学区的关系外，跟三元桥自身也有很大关系。

按理说，1500-1700万这个预算，完全可以考虑望京的“臻园”、“融科橄榄城”，以及朝阳公园的“观湖国际”，不知道为啥那个代购的大V要给他推荐凤凰城。

别的不说，就三元桥这个位置，就相当尴尬，这里的盘，以后大概率都不会太好。不过好在凤凰城是次新，品质也还行，抗跌属性还算可以。

但，次新并不意味着永远是次新。这个盘的一期是2002年左右交的房，现在也有差不多20年房龄了。再过十年，就会变成房龄30年的老破大，这可比老破小更惨。老破小，好歹总价低，刚需上车容易，可老破大呢？