摘要：赚钱了，但经营活动现金流净额为负（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
又到了中报季，杠杆地产想了半天，第一篇写什么？
写写物业企业新大正吧。
首先，新大正物业日前发布“2021年半年度报告”，成为地产、物业行业第一个吃螃蟹者。
其次，这家物业企业很厉害哦，可谓我国机场航空物业专业户，搞了近20家机场的物业。而且是集齐了四大直辖市、北上广深的机场哦（“北上”都是直辖市，杠杆地产这样表述，是想说新大正很厉害）。
当然，也包括南京禄口国际机场……
1、业绩增长不错，利润增速相对低一些
先卖个关子，既然是中报透视，杠杆地产先说半年报的业绩，最后说机场的事。
2021上半年，新大正营收8.96亿元，同比增长58%。
其中一季度实现营收4.26亿元，同比增长54.96%；第二季度实现营收4.71亿元，同比增长60.86%。
可以说，很厉害。
图表来源|天风证券（特此感谢）
相对过去几年，这个营收增速都是非常不错的，2018、2019、2020三年，年营收增速都在十多二十来个点。
利润方面，2021上半年实现0.74亿元，同比增长38.36%。
其中一季度实现归母净利润0.36亿元，同比增长44.93%；第二季度实现归母净利润 0.39亿元，同比增长32.77%。
拿这组数据和营收数据比，杠杆地产发现利润增速比营收增速要低不少。
原因很简单，新大正新签年合同金额创历年新高，省外区域加速拓展。
分地区看，重庆收入4.69亿元，占比52.34%，同比增长19.50%；重庆以外区域收入 4.27亿元，占比 47.66%，同比增长144.55%。
新大正在重庆区域较上年同期增加约7,655万元；重庆以外区域收入快速增长，较上年同期增加约25,250万元。
新大正已从以重庆为主的区域公司，初步成长为一个全国化公司。
但加速扩张的进程中，对各项措施的投入增加，以及政策调整带来的人工成本变动影响，导致前期的利润回报低一些。
中报披露，新大正2021上半年管理费用7,346万元，较上年同期增长38.01%；销售费用1,149万元，较上年同期增长41.43%。
如上图，杠杆地产提示一下，成熟项目的毛利率可以超20%，而新进项目只有11%出头。
这自然会影响利润指标。
新大正披露，新进项目收入占比约19.88%，随着新进项目占比的逐渐增加，营业规模扩大的同时，总体毛利率受到一定影响，较去年同期下降2.18个百分点。
2020上半年毛利率为21.50%，2021上半年降至19.32%。
2、经营活动现金流净额为负
不错的业绩不久前发布后，虽然8月2日股价表现不错，但新大正近期的股价走势总体不太好。
如下图。
2019上半年-2021上半年，新大正的经营活动现金流净额分别约为-4131.61万元、-2334.93万元、-1.59亿元，2020年和2021年的增长率分别是43.49%、-500%多。
一季度新大正经营活动现金流净额，就达到-1.51亿元。如上文所述，营收当时不错，取得了54.96%的增速。
整个上半年，营收更是高达58%。可是经营活动现金流出却在加速。
新大正也做了解释：
这是在管项目增加及新增合并民兴物业所致。
大致看起来，杠杆地产估计，收入和净利润持续增长，而经营活动的净额为负，可能应收、预付款方面有点问题。
中报给出了数据，上半年，新大正的应收账款和预付款项分别达到3.3亿元、1023万元，同比增长63.4%、74.8%。
扩张带来的压力也是不小的。
有股友就说，“为啥每年的经营现金流比招商积余差这么多？今年上半年经营现金流更差了，现金流全没了，赚得是假钱？”
这个说法不一定全对，但至少说明一些问题。
天风证券的研报还提示说，有拿单不及预期，行业竞争激烈，核心高管流失的风险。
3、机场物业专业户，南京禄口机场感染到底有无关系？
说完中报，该说南京机场的事了。
上周，我和一位专注西部财经观察的朋友说，南京机场的物管公司之一就是来自西部的公司。
对，就是新大正。
2020年3月30日，新大正的官方公众号发布了一则消息：
捷报|新大正成功中标南京禄口国际机场
当然，服务南京禄口国际机场的，还有上海至诚环境服务有限公司等公司。
此前，7月27日，杠杆地产看到新大正的官方公众号说，新大正的员工实现了零感染。
问题到底是谁的责任呢？
有新大正股友7月25日问：
南京禄口国际机场疫情事件中，公司是否按机场方面操作规范进行防疫操作？
新大正7月29日回复说：
尊敬的投资者，您好！公司按照机场防疫抗疫的规定，严格地执行防疫抗疫作业程序和标准。谢谢！
还有新大正股友问：
请问，南京禄口国际机场新冠感染事件中，公司聘用员工感染情况?感染源保洁是否是公司业务。
新大正7月29日回复说：
尊敬的投资者，您好！公司服务全国近20个机场，均按照机场防疫抗疫的规定，严格地执行防疫抗疫作业程序和标准。在个别机场出现输入型感染的情况下，坚守岗位，做好自身防疫服务工作，在其他公司员工遭受感染、作业区域不能正常开展工作的情况下，公司服从机场调配积极补位，主动担当作为，积极履行了企业的社会责任。谢谢！
然后有人留言说，“答非所问”。其实注意上述措辞，信息量不小，此前新大正已经有类似表述，见下文。
这成为了一个谜。
就在8月2日，新大正的官方公众号又发布消息说：新拓展丨天津Get！新大正航空物业“集齐”四大直辖市！
在这篇稿件中，新大正说，近日，新大正成功中标天津滨海国际机场，标志公司航空物业正式覆盖我国京、津、沪、渝四大直辖市，印证了市场对公司服务品质的高满意度，彰显了公司的专业实力。
该稿件说，天津滨海国际机场，是新大正承接服务的第20座机场。
那么还有哪些机场？
6月18日上游新闻报道说，新大正中标深圳宝安机场项目，北上广深一线机场全落地。
在不断发力全国化布局的道路上，新大正强势打造航空物业，2017年1月，承接重庆江北国际机场项目，新大正至今已承接服务福州长乐、杭州萧山、北京大兴、广州白云、上海虹桥、南京禄口、青岛胶东、长沙黄花等全国19所大型国际机场。
新大正果然是航空物业专业户。
在新大正官方公众号7月27日“致航空物业事业部员工的慰问信”中，杠杆地产看到，新大正说，其他公司有感染，新大正的员工临危受命，不计个人安危，积极补位。
如上图，这个措辞，以及7月29日回复股民的说法，似乎信息量挺大的。
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