青岛是一座怎样的城市？

青岛人说：“北上广深再繁华，也比不上青岛在我心目中的位置。”

青岛外地学生说：“我想找个冬暖夏凉、峰峦如聚、波涛如怒的城市上大学，思来想去，好像只有青岛。”

青岛游客说：“我喜欢这座城市弯弯曲曲的街道，喜欢老市南的市井气息，还喜欢站在信号山顶眺望红瓦绿树和碧海蓝天。”

网友说：“青岛像一块镶着金边的抹布。”

青岛是一座怎么样的城市？黄海之滨、胶东半岛东南，一座秀美壮丽的城市，千百年来，山的灵秀和海的深邃在这里交融。

青岛，别称岛城、琴岛、胶澳，是中国山东省辖地级市、副省级市、计划单列市，是国务院批复确定的中国沿海重要中心城市和滨海度假旅游城市、也是国际性港口城市。截至2019年，全市下辖7个区、代管3个县级市，建成区面积758.16平方千米。区域总面积11293平方千米。根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，青岛市常住人口为10071722人。（数据来源：百度百科）

青岛地处中国华东地区、山东半岛东南、东濒黄海，是山东省经济中心、国家重要的现代海洋产业发展先行区、东北亚国际航运枢纽、海上体育运动基地，一带一路新亚欧大陆桥经济走廊主要节点城市和海上合作战略支点。

一、十年“大青岛”梦想

过去十年，从整体发展来看，青岛一直有一个“大青岛”梦想。2012年，青岛在编制《青岛市城市空间发展战略》时，第一次把眼光放到全域，将城市之间的协作和分工、产业布局、公共设施布局提升到全市一盘棋的高度。自此之后，以西海岸新区、青岛高新区（红岛）和蓝谷为代表的“一谷两区”支撑起了青岛发展的大框架。这一期间，无论老城区腾笼换鸟的工厂搬迁还是新招引的重大项目，纷纷涌向了“一谷两区”。如今来看，这份规划的确带动了青岛大发展。这其中，标志性的事件之一是，2016年1月，国务院批复《青岛市城市总体规划（2011～2020年）》，青岛的城市定位由中国东部沿海重要的经济中心城市提升为国家沿海重要中心城市。此外，包括山大、北航在内引进的高校，一汽、东方影都等产业项目，都为青岛后续发展注入了持续的动力。

2017年，青岛提出“三湾三城”的规划，本质上还是延续原来一谷两区的重点，希望进一步拓展青岛的发展空间。从实际表现来看，沿海大通道发展日渐成熟，的确成为拉动青岛经济增长的重要一极，但环胶州湾区域却一直在等待一个爆发的机会。2017年，金茂湾商业中心开业成为了青岛西部的消费聚集地；2019年胶州湾北岸的上合示范和西岸的山东自贸区青岛片区先后获得批复，在胶州湾东岸老城区，新成立的山东港口集团落户市北区。2020年，老里院广兴里改造变身文创旅游聚集地，中车四方智汇港项目、中山路步行街改造启动。2021年年初，市北区率先启动打造的RCEP青岛经贸合作先行创新试验基地获得山东省级层面支持，也将为整个老城区有机更新争取更大的政策红利。

下一个五年，从青岛自身角度来看，毫无疑问是围绕胶州湾的老城区有机更新，而从区域一体化的角度来看，青岛的拓展还要跟青岛都市圈、胶东经济圈和山东半岛城市群的规划深度绑定。这是国家战略要求，也是青岛再次崛起的必然。但大青岛的拓展不是全面铺开，而是层次分明。青岛十四规划明确提出，要打造世界知名的青岛都市圈，共建胶东经济圈，引领形成“一群两心三圈”发展格局，提升山东半岛城市群综合竞争力。

图1：青岛十四五规划城镇体系布局示意图

最新的青岛都市圈范围，包括青岛、潍坊、日照和烟台莱阳市和海阳市。从青岛十四五规划图来看，最粗的一条主线是青岛和潍坊连接的海陆发展轴。在这条主线上，是城阳和高新区、胶州市（和高密相邻）。还有三条支线：一条是青烟城镇发展轴，即墨和莱西是青岛和烟台融合发展的区域。一条是青诸城镇发展轴，这一条实际上是青岛和潍坊融合的支线，主要是西海岸新区。一条是青东城镇发展轴，主要是平度。

2021年7月，山东省自然资源厅就《山东省国土空间规划（2021-2035年）》（以下简称《规划》）向社会公开征求意见。《规划》提出，要围绕落实黄河流域生态保护和高质量发展战略，充分发挥山东半岛城市群龙头作用，提升济南、青岛两大中心城市能级，做强省会经济圈、提升胶东经济圈、振兴鲁南经济圈，形成高效、集聚、富有活力和竞争力的城镇空间新格局。

图2：山东省都市圈规划图

《规划》还将优化新旧动能转换空间布局，融合产业空间、创新空间和城市空间，形成以济南、青岛、烟台为主引擎的新旧动能转换空间布局；将重点增强济青两大中心城市的辐射带动能力。其中，以青岛为中心，协同潍坊、日照等城市联动发展，建设具有全球影响力的海洋科创中心、对外开放枢纽和黄河流域开放门户，打造国际知名的青岛都市圈。

图3：青岛四大城市定位

二、青岛地产市场回暖，价格微升，分化明显

根据数据统计，2021年青岛新建商品房成交74592套，同比上涨40.04%；成交总面积8589129㎡，同比上涨38.78%；总成交金额12960014万元，同比上涨44.90%；全市成交均价15089元/㎡，同比上涨4.41%。

图4 : 2021年1-6月青岛新建商品房成交情况

数据来源：Wind

新房分化明显，主城房价高近郊成交量大。从各区域成交情况来看，上半年青岛新建商品房成交主力仍在近郊区域。Wind数据显示，上半年原胶南市新建商品房成交14281套，成交面积为1653041㎡，位列青岛楼市各区市新建商品房成交面积排行榜的首位；紧随其后即墨区，半年成交11264套，成交面积为1316334㎡；第三位被胶州市拿下，新建商品房成交10113套，成交面积为1152225㎡。

图5: 2021年1-6月青岛各区新建商品房成交情况

数据来源：Wind

从价格情况来看，青岛新房区域价格分化明显。上半年主城各区新建商品房均价均突破2万元大关，其中市南、崂山成交均价突破4万/平，再创新高；近郊区域，西海岸新区、城阳区成交均价在1.4万元以上，高新区、即墨区新房成交均价在1.2-1.4万之间；远郊三市，胶州“失守”万元线，2021年上半年成交均价9761元。

从上半年的土地出让情况看，青岛的土地市场大本营依旧集中在近郊区。西海岸新区成为青岛上半年的“卖地大户”，成功出让土地1205667.79㎡，占上半年青岛出让土地总面积的1/3；其次是城阳（含高新区），共计出让土地面积895086.1㎡；再者是莱西，出让土地面积550548㎡。

从成交的金额来看，城阳（含高新区）上榜成交金额榜单首位，出让金额594105.1728万元；第二名是西海岸新区，出让金额475618.1627万元；再者是市北区，出让金额达400934.6974万元。

图6: 2021年上半年青岛土地市场出让情况

数据来源：Wind

规范市场，惠民与打击炒房“双管齐下”。对于购房者而言，新颁布的物业管理条例、经济适用房可申请完全产权、深化户籍制度改革......2021年上半年发布的多项政策，可谓是“诚意满满”。

图7：2021年上半年青岛房地产政策汇总

数据来源：根据互联网整理

2021年上半年，在“房住不炒”的主基调下，青岛房地产市场总体保持稳定。展望下半年，在政策大基调不变的情况下，初步预计青岛的房地产市场仍会保持相对平稳的运行状态，房价大概率不会产生明显波动。同时，下半年青岛预计会有更多土地、房企乃至买方的政策性方针的出台，而青岛房地产市场也将有机会在这一系列“组合拳”的助推下，进一步实现更为健康、良性的运转模式。