据了解，福永村占地约7.5万平，片区面貌以旧村为主，工业厂房为辅，未来拟更新为商住综合体。而项目旧改范围图也已曝光：改造总面积约7.5万平，范围在福永大道以北，西环路以东，福三路以南，福新路以西。项目拟更新方向为居住、商业等功能，从福永中心片区的法定图则可以看出，商业分布在南侧福永大道沿街，北侧是居住地块。效果示意图如下，可以看出住宅有很多楼栋，让人不禁猜想未来是否崛起一座新的“华润城”。俯瞰福永村，可以看到项目现状以老旧建筑为主，密度大、道路狭窄，需要改造提升。其中，楼龄较新小区的涨幅较大，以2014入市的怀德公元为例，房价相较于去年同比涨幅超过35%。
继金蚝小镇后，深圳“旧改王”华润又一次下注宝安，欲再造华润城！福永村位于深圳机场大空港附近，地理位置绝佳。因种种原因，该村被列入旧改计划长达十余年未果。
华润接手后，效率极高，近一个月内接连完成福永村项目揭牌和旧改公示，村民全体同意，无一人反对。
最新进展是：华润办公室已进驻社区，部分临街商铺已收回。
今年以来，福永-沙井一带新房市场集中供应并热销，多盘入市当天售罄；二手房涨幅惊人：怀德公元小区成交价达7.3万/平，一年涨了35%。
小产权房密集的福永终迎旧改，将给周边带来怎样的示范效应？
01
旧改不易
福永村等了13年迎重大突破
和深圳大部分旧改类似，福永村旧改故事，也相当坎坷。列入旧改13年，中间6年无实质性进展，直到今年才终于迎来重大突破。
@买进深圳获悉，与福永村同期列入旧改计划的沙井万科星城、新安宏发新领域，一个已经入市，另一个吹风即将开盘。
福永村旧改时间轴：
◎ 2007年，福永村纳入深圳市城市更新单元计划；
◎ 2010年，统一转入《2010年城市更新单元规划制定计划》；
◎ 2014年，列入《深圳市城市更新单元计划第四批计划》；
◎ 2020年11月18日，华润与福星股份合作公司签订前期服务协议，意味着华润置地福永村项目部的落成揭牌。
◎ 2020年12月4日，宝安土地整备局发布关于福永街道福永社区居委旧区城市更新单元（范围调整）旧屋村范围认定的公示。
公示结果反馈于12月11日发布，公示期间没收到如何反馈意见，也就是说该认定无人反对。
@买进深圳现场走访发现，华润福永村项目办公室已经进驻福永社区服务中心的五楼。
项目申请认定旧屋村用地面积为51963.35平（其中零散用地为597.27平），拟认定旧屋村范围面积51703.5平（其中零散用地为597.27平）。
02
实探华润福永村旧改
部分房屋已被征收
华润福永村旧改项目地理位置极佳，项目所处福永中心区，距离宝安国际机场约2公里，近地铁11号线福永站、12号线怀德站（预计2022年通车），与下半年热卖的新盘华强城，直线距离不过4公里。
福永村现状以旧村为主（滑动查看更多）
@买进深圳在周围转了一圈，旧屋墙上随处可见公示的城市更新范围区域图。
临街的铺面基本已经关门，被印上了“已收回”的字样，店主贴上了店铺的新址。不过，也有部分区域的生活状态仍维持原状，看不出有搬离之意。一位饭店的老板告诉@买进深圳，他所在的楼屋暂时还没有征收，但目前很多人都在找新的住处了。
社区内随处可见的旧改范围公示图和关门的商铺（滑动查看更多）
@买进深圳注意到，大多数店铺只是搬到了不在旧改范围的福新路另一侧，可以预见未来道路两边的城市面貌，将天壤之别。
03
隔壁卖到7万多
二手房一年涨了35%
目前，福永村附近住宅多以村民自建房为主，周边在售的商品房极少，上一次入市的还是刚需收割机——华强城。目前在售的商品房新盘，只有会展湾南岸、会展湾中港、怀德国际广场等商办产品。
而二手房更是屈指可数。
贝壳找房显示，离福永村最近的小区是永利花园，挂牌均价4.8万/平。附近还有福永花园4.7万/平，金域豪庭6.8万/平，怀德公元7万/平，在旧改利好的释放下均有一定的涨幅。
@买进深圳查询多个平台成交记录获悉，怀德公元2019年6月的成交价还在4字头，到了12月涨到5万多，今年4月进入了6万，最新成交价是7.3万/平，86平3房卖到了630万。
04
三大旧改集中加速
福永成为沙井之后下一个爆点？
值得注意的是，福永中心区紧挨着华润福永村项目不远处，还有一个白石厦旧改项目，同样由华润操刀。
目前该项目意愿征集已过，已经测绘，改造范围约5平方公里。网传据华润内部工作人员说，将于明年5月立项（以官方公布为准）。
华润和白石厦社区签约，图源网络（滑动查看更多）
此外，与福永村项目附近一路之隔还有怀德旧村城市更新单元，是今年最早开工建设的城市更新项目。
图源：大湾区城市更新投资决策系统
该项目拆除范围用地面积约28万平，拟建住宅、公寓、酒店、办公等一体的综合体项目，开发建设用地面积18万平，规划容积120万平，体量巨大。
怀德旧村旧改项目还属于怀德社区整村统筹项目之一。据悉，怀德社区整村统筹规划有城市综合体、总部基地及产业园、高端生活居住区、政府配套公共服务区。
目前，已启动的项目包括怀德公元、怀德峰景、怀德商务大厦、怀德国际项目、怀德旧村改造等多个项目。
开发商纷纷抢滩福永中心区旧改，其实已经从一个侧面反映出该片区的未来价值和城市更新前景。
未来，随着未来福永村项目、白石厦项目、怀德旧村项目等逐步落地，福永中心区内配套也将会更加成熟，促使新一轮的价值释放。
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