刘永好父女艰难时刻：新希望预亏30亿，地产负债1113亿

早在2001年，胡润发布的第三届中国百富榜上，刘永好就与兄弟刘永行以超80亿元的身家，当上了全国首富。

然而，二十年过去，如今依然拥有顶级财富资源的刘永好和刘畅父女，似乎正在为钱发愁，其名下的新希望地产、新希望服务及新希望六和，都在承受着巨大的负债、股价下跌和业绩压力。

楼市资本论发现，新希望的地产业务虽然于2020年实现了千亿规模的突破，但与此同时其负债规模也达到了惊人的1113亿元，并且考虑到永续债后其资产负债率也达到72.36%，让其“绿档”房企的身份被质疑。

更为严峻的是，新进上市的新希望服务两个月时间，市值就大幅下跌40%，惨遭资本市场“抛弃”。而受疫情及生猪市场不景气，其核心板块的新希望六和预亏30亿元左右，正在经受债务考验，市值也较年初高点下跌超60%。

上阵父女兵的刘氏父女正身处艰难时刻，他们能熬过这一关么？

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01

新希望地产：总负债1113亿，“绿档”被质疑

高负债催生高增长，早已是房地产行业公开的秘密。

2014年，刘永好找来精心培养的“高徒”张明贵，安排他去打理新希望的地产板块。张明贵没让刘永好失望。他掌舵的新希望地产，在规模赛道上一路狂奔。销售额从2015年的73.66亿元，连续5年高速增长，于2020年突破千亿。

在新希望地产因此被贴上“疯狂”、“激进”的标签后，张明贵被任命为新希望六和执行董事长与刘永好的女儿刘畅搭班，孟姜军接任新希望地产董事长及执行总裁。

克而瑞发布的数据显示，2020年新希望地产全口径销售金额1031亿元，行业排名第40；权益销售金额537.7亿元，行业排名第55。以此计算，新希望地产的销售权益占比为52.15%，而在千亿规模以上的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。比如，蓝光发展2020年全口径销售额1036.3亿元，权益金额724.5亿元。可见，新希望地产这个千亿规模“含水量”确实有点高。

高速增长的另一面，就是新希望地产的高负债。截至2020年末，新希望地产的总负债金额为1113.9亿元，与上年同期相比增长了213亿元。其中，短期借款5.8亿元，与上年同期相比增长了184.79%；应付票据为9251.17万元，同比增长204.17%。

众所周知，在房住不炒的主旋律下，国家对房地产行业出台严格的“三道红线”政策，以2020年末数据看，新希望地产以66%的净负债率，66.5%的剔除预收后的资产负债率和1.94现金短债比，位居“绿档”。

这个“绿档”为什么打引号呢？楼市资本论从债券年报中发现，有“明股实债”之称的永续债在新希望地产的报表里正在大幅走高。2018-2020年底分别为6亿元、11亿元和32.68亿元。若把永续债算到总负债里，根据公式，扣除预收账款资产负债率=（负债-预收账款）/（总资产-预收账款），这一指标已“转红”，高达72.36%。同样，其净负债率也将变为84.6%，比实际净负债率大幅增长16个百分点。

有业内人士指出，永续债虽能隐藏负债，但也蕴藏着中长期的风险，包括发行利率相对较高、到期后存在利率跳升风险，面临较大偿债压力。

在楼市资本论看来，完成千亿规模使命的高徒张明贵升职了，作为接班的孟姜军又将如何替刘永好分忧，化解这千亿负债呢？

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02

新希望服务：上市俩月市值蒸发40%

新希望集团以饲料、养殖等农业板块起家，对地产业务刘永好似乎一直持佛系态度，最近几年才开始在地产板块业务发力，但也似乎绕不开“钱”字。作为房企第二赛道的物业服务，从去年伊始，就掀起了一波赴港上市融资潮，刘永好的新希望服务自然也去凑了热闹。

5月11日，新希望服务发布全球发售公告，宣布在全球发售2亿股，最多募资约9.4亿港元，并计划于5月25日正式在港交所上市发行，公司股票代码03685.HK。这也意味着，刘永好家族上市平台继新希望、新乳业、华创阳安、兴源环境和*st飞马之后，又增添了新的“希望”。

这家在管规模约1020万平方米的蚊型物企，本希望通过讲“民生服务”的故事，成为加分项，像越秀服务的地铁物业服务，以及中骏商管的商管服务，但从目前来看，资本市场似乎并不买账。

截至7月29日收盘，新希望服务每股报价2.32港元，总市值18.97亿港元，对比上市当天的报收3.82港元，总市值30.56亿港元，刚过两个月市值已蒸发39%，近乎腰斩。

资本不看好的原因也很简单，新希望服务的资产负债比率从2018年的36.4%大增至2020年的75.4%，这在以轻资产优势著称的物管公司实在不占优势。此外，2018-2020年，新希望服务分别向股东宣派及支付股息0元、850万元和3.157亿元。特别是上市前给股东大笔套现，使账面资产净值大幅减少，也是资产负债比大幅攀升的原因。

楼市资本论认为，一般而言物企发展主要依赖母公司或关联方的支持力度和自身的外拓能力两方面，而显然依赖母公司方面新希望服务与碧桂园服务、融创服务等相比不具优势，自身外拓能力则表现一般，未来如何还有待时间验证。

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03

新希望六和：半年预亏30亿，股价创两年新低

如刘永好所说，如今的新希望集团，正在从一个企业转向一个平台。而作为平台的核心支柱，也是放手让女儿刘畅主管的A股上市公司新希望（000876），也是最不让其省心的。

7月15日，新希望（000876.SZ）公告称，上半年预计经营业绩为亏损，报告期内归属于上市公司股东的净利润预亏29.5亿-34.5亿元，比上年同期下降193.24%- 209.04%。

面对上述经营业绩情况，新希望表示生猪销售价格大幅下降，叠加饲料原料价格上涨及疫情影响等因素，生猪养殖成本上升，导致猪产业亏损是本期经营业绩亏损的主要原因。也因此，新希望还计提了10亿元左右的存货跌价准备。

消息发布后，新希望本就跌跌不休的股价更是直线跳水，随后每日愈下。截至7月29日收盘，股价10.91元，总市值491亿元，相比年初最高的28.2元股价及1270亿元总市值，已跌去超60%，创下2019年初以来的新低。

同样，新希望的负债也不容乐观。截至今年一季度末，新希望总资产为1293.65亿元，总负债783.41亿元，净资产510.24亿元，资产负债率60.56%。这个杠杆水平已高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。

值得注意的是，近两年来新希望的长期借款规模迅速增长，由2019年末不足50亿翻了6倍增长至306.23亿，债务负担持续加重。

除此之外，新希望还有377.08亿流动负债，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务有199.44亿元。短债规模持续攀升，其账上货币资金仅有116.75亿元，不足以覆盖短债，存在一定短期偿债压力，可以说新希望的流动性已很紧张。

在楼市资本论看来，今年上半年新希望业绩巨亏，必然对债务和利息的保障能力恶化，与此同时由于加大猪场建设投入，其债务负担持续加重，在手资金已无法覆盖短债，其债务压力之大除了应引起掌舵人刘永好的重视，也应被众多投资人关注。

近日，刘永好在接受媒体采访时说：“把公司交给她（刘畅）的这几年，我省了好多事。以前是我带她，现在是她带我。”

2013年，33岁的刘畅从父亲刘永好手中接过上市公司新希望六和，担负起掌舵这家拥有数万员工的企业的职责与重任。

值得一提的是，刘畅已经结婚，丈夫孙浩出生于1983年，是哈尔滨人，毕业于北京电影学院，曾经拿到了不少国际青年电影节的奖项，算是一个非常有才华的年轻导演。俩人婚后还育有一对双胞胎，只不过作为文艺才子，在事业方面能帮刘畅分担压力的可能性不大。

楼市资本论也发现，刘畅不仅是新希望六和的董事长，在新希望地产及新希望服务的决策层也都有其身影。而自从刘畅于2013年接班算起，8年过去，目前企业的现状无论刘永好如何评价，在压力方面肯定还是要与女儿一起承担的。

也希望这对父女，能守得云开月见明，从债务、股价及业绩压力中走出来。

内容来源： 楼市资本论