芜湖高价地为卖高价房，已经过度包装其产品了

曾经读到几行字：成年人的世界里只有利弊，孩童的世界只有好坏。如果把这个套进楼市，很多人眼睛里，房价只有涨跌。我一说楼市转凉，立刻就有人问：是房价要跌了吗？反之亦然。网友对高房价的痛恨，简直发乎内心深处了。

可是，楼市从来都不是一道简单的数字加减问题，成年人的世界里也不应该以房价非涨即跌来判断楼市发展。如果非要以利弊来权衡，我们要做到的应该是短期利益与长期利益的平衡，亦或者是在规定的行情里，做到利益最大化。

楼市转凉，不意味着房价下跌，也不意味着楼市的生意不好做。最大的障碍应该认知的修正。也就是我们如何迅速调整对趋势的判断，并做出合理的决断。我想此时此刻的培训机构，他们不应该是担心公司要倒闭，而是如何调整战略，寻找新的平衡点。

楼市发展趋势已现

早上新华社发表了一篇题目叫《合理房价是一个城市的竞争力所在》的时论，这篇掐准时机的文章无非是在传递一个信号，时下的房价行情非常不合理，已经影响到一座城市的竞争力。几个月前，鱼眼也写过一篇文章，呼吁芜湖应该向长沙学习，在周边城市房价普遍走高的环境里，以低房价获得人口的驻留和引流，形成人才竞争优势，实现突围发展。

应该说，中国房价偏高已经是基本共识，但形势逼人，房价在各种因素的作用下不断上涨，已经危及到宏观经济的发展和中国人口发展的战略。面对严峻的行情走势，楼市调控不能完全依靠对房地产市场内部的调整来实现房价涨幅的回落了。新的政策开始了围点打援，通过调整楼市之外的政策，实现对楼市的堵截。将基础教育从楼市中剥离出来，是为围点打援的重要一击。

趋势已现，只是需要时间。站在新的关口，如何评判下一个阶段芜湖楼市的发展走势呢？后者说，以后的购房者应该如何在芜湖买房呢？鱼眼以为，有几点需要注意，第一个是需要注意新老城区的替换；第二个好产品应该值得关注；第三个楼市价值的回归。

第一个我在之前的文章已经有所表达，即城市向东发展之后，城市中心转移的路径是什么。看到这个趋势，在一个时期内它将对置业产生深远的影响。第三个值得注意的是楼市价值的回归，实际上就是说房子在金融属性与居住属性之间的游移，左右的位置也将影响到这座城市未来的发展。

今天重点想说的是产品，到底芜湖人需要什么样的房子，开发商应该造什么样的房子。

高端产品过度化问题

鱼眼之前说过，产品是开发商打开市场的钥匙，尤其在配套不完善的时候，好的产品更具有开拓性和话题性，也是在高价地之上拔高备案价的利器，因而就会产生过度化的问题。

什么是过度化？一个是吹捧的过度，一个是打造的过度。何谓吹捧？就是未见其人先闻其声，房企通过过度化的奢华临展点，推广广告语，攀扯城市发展预期，进行外化的洗脑，来拔高市场预期。

这在目前几块高价地项目上表现尤为突出，有的甚至扯出芜湖将是一座超级城市的虎皮。这种过度化的吹捧，对项目可能是有利的，但对城市发展一定是有害的。一个项目改变不了一个城市的发展现状，更助力不了一座城市的未来发展。相反，通过拔高城市来调高项目高备案价，本身就构成对人口流入的障碍。

至于打造的过度化，则完全为少数人的服务。不是芜湖人需要这样的产品，准确地说是开发商觉得少部分芜湖人应该拥有这样的房子。这大概就是所谓的精英思维，大多数可能并不需要。我曾经拿什么是好房子做过一个比喻，浪费的面积越大就是所谓的好房子。芜湖尚未成为“超级城市”之前，还只是一个三线城市，人均薪资不足5000元。正如新华时评所表达的，高房价并不能代表城市的繁荣，开发商不能以满足高收入群体，提供高标准住房为荣。

芜湖确实需要好产品，也确实需要好房子，但并不需要房企在这方面的过度化操作。

高端盘的不确定性

最近有几个网友在几个高价盘上犹疑，问选哪个更好，但是他们还是用地段的思维来考量选盘。首先问学校怎么样，其次问潜力怎么样，再次问涨幅怎么样。这样的购房者应该还没有被高价盘洗脑洗彻底。

精英不会担心教育问题的，芜湖人手里有多套房已经是共识，买高价盘还要问配套，就白瞎了房企造这么好的产品了。还不如去主城区的某个名校旁找个一处破房子好了。这种思维定式倒是可能说明了一个问题：高端产品在芜湖生不逢时。

也或者说，高端楼盘并没找找到它的核心客群。芜湖是一座江城，我常常讲长江是芜湖的大IP，每一个来到芜湖的房企都想方设法从长江讲他们的故事。因而，这种根深蒂固的认知注定了长江在芜湖楼市中的价值。换言之，只有很好结合了长江的产品才是真的好产品。那么，脱离长江的高端盘在营销上可能就力不从心了。

因此，房企不妨在远离长江的板块，做更适合芜湖人产品才更有价值。如果非要打造所谓的高端，这就跟某某某扯芜湖将是一座“超级城市”一样虚了。过度化的吹捧，过度化的营销，往往适得其反。

说实在话，高价盘高、端盘在芜湖的风险还是很大的，毕竟有些东西不是吹出来的。好风凭借力，送我上青云，营销也是要借市场的好风，如果市场行情出现变化，风向变了，谁来支撑你的青云之志？

眼下的环境，用网络上的一句话来说就是，所有的风险都来自政策的不确定性。作为从业者，我们要学会适应，调整，寻找新的利益平衡点。我是鱼眼，下期再见！