成都楼市：关于天府新区的房子，千万别被带偏！

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：现在2021年了，成叔你觉得去年最火的天府新区今年还会持续热度吗？个人觉得成都楼市变化的还是很快，曾经的冷门现在成了热门区域，那觉得之后成都楼市会是个什么趋势？还将经历哪些阶段？

成叔：你好，2020年成都楼市一直以天府新区较为热门，这个热度可能还会持续一段时间，而中心城区供应量减少，趋于改善化。现在的核心区域可能五年后会发生改变，未来成都楼市还将经历以下三个阶段：

阶段一，房价核心区发生偏移，老城区新盘较少，大部分集中在新区；

阶段二，天府新区规划基本明了，由于一圈层中，购房者上车难度变大，一二圈层将被二手房占据；

阶段三，当成都各个板块的楼市价值都趋于明了时，大家买房的理念将会从投资性买房变成自住性买房，把买房当成置业。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：成叔，你好，现如今天府新区还能买吗？现在入手还会涨吗？现在买是不是吃亏了？或者说其他利好的板块？

成叔：你好，在成都买房，很多人都会听一些购房建议说哪个区域房子涨得快，哪个区域房子卖好，实际上，现在的成都不存在哪个方向更好，能买不能买还是看价格。在房住不炒的大环境下，现阶段的房价不会再大幅上涨，决定房价涨幅的是供需关系，需求多的区域自然涨多，而总价就要看这个区域购房者普遍接受的价格。

如果不知道价格是否合适，那就看成交数据，除此之外，还应多去实地考察，在合理范围之内选择最适合自己的房子。购房建议终究只是建议，具体情况还需要具体分析。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，我是成都本地人，有一套房子自住，现在想在热门板块天府新区购买一套新房投资，因为觉得这里热度较高，发展较好，以后升值空间大，投资回报率高，请问这个区域值得购买投资吗？

成叔：你好，天府新区作为成都的热门板块之一，楼市热度较高，购房者容易被以下几个因素带偏。1.认为高热度可以带来高溢价，高热度使得房价不断上涨，出现高溢价，随之可能会使得房价增值空间变小，房价上涨速度变低，甚至不如一些冷门板块。2.认为天府新区不限购，不限购的房子有两种，商业公寓类产品和虚假宣传、实际行政划分不属于成都的房子，公寓类产品风险较大，而且新区缺乏人气，该类产品回报率较低，不建议购买。3.高改产品较多，且区域内部同质化现象严重，使得该类产品稀缺性不再，流通性减弱。

提问：我最近看了一套远郊区的新房和一套市区的老破小，两个价格差不多，我就很纠结，到底是应该买哪一套？成叔能否给点建议？

成叔：你好，对于同样价格，是买远郊新房还是市区老破小这个问题，我的看法是，主城区的老破小的租金回报率远超郊区新房，在品质方面，新房的品质确实很好，但老破小位于市中心，你能获得的有效信息更多，这便是地段优势。但老破小也不能一概而论，这样的老破小直接排除：1.位于犄角旮旯、交通不便的不要买，如果地段都不好，那为什么要买老破小。2.楼龄超过25年的老破小，不仅贷款年限有问题，而且流通性也很差。3.质量差且有安全隐患的老破小不要买。4.没电梯的5、6楼不要买，上下楼梯非常不便。5.朝西的户型或西边套，夏天存在西晒，且冬天很冷。6.在楼市熊市中跌幅非常大的老破小，就说明其价值一般，不要购买。

符合下面几个条件的老破小是可以购买的：1.具有优质的学区房的老破小，在市中心，学区好老破小一直都非常有市场，如今房产的消费者变成了年轻群体，他们更加注重教育，所以更加重视学区房。2.物业服务好、小区保养较好的老破小可优先选择。3.楼龄在15年内的老破小，户型设计也基本符合现代人的生活方式，小区有正规开发商建设，档次也有明显提升。4.品质在经过改造之后提升较大的老破小。5.在楼市熊市中价格依旧坚挺的老破小，说明价值比较高。