“京沪房价永远涨”背后的逻辑是什么？

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：这段时间一直很焦虑，刚办完JＬH，名下在武汉有一套全款恒大御景，手头可活动的子弹200个，父母的房票也开发完了，我仅有一张票想用在上海或北京，本人学历低，又未在上述城市工作或缴纳社保，上海好在买法拍房不受限，但我有贷款使，普通住宅，内环内，低于450万，中环310，外环是230万，我才可以以五成的首付购买。北京在搞定工作居住证交满15个月的社保情况下我才可以以6成的首付去购房，就算我破了限购，首付比例也大大制约了我的选筹，上海400万的房子和北京320万房子基本上都是一居室的老工房吧？位置肯定也比较偏，这种房子有投资价值吗？用婚票破限购全款买房中间的费用大概需要28万，也只是听说而已，寻找办那种业务的人犹如大海捞针，另我头痛不以，眼看光谷的创新天地要开了（有140平的）现在完全失去了方向。内心还是想去北、上，还望房姐指点迷津。

回答：你好，感谢付费！ 恒大御景全款房，赚个倒挂差价就行了，没有长持的必要，如果能找到下家卖出去(没有办证走合同交易 或者开发商 房管局找关系更名)，换到光谷东。 子弹扩充到250-300，买北京和上海。 现在一线城市房价的轮动，实际上是政策的轮动，最好的购买力都集中在一线城市，特别是北京和上海。 “京沪房价永远涨”的深层次含义： 京沪的房价=京沪的总货币/京沪的总面积 京沪的货币一定是不断增长，京沪的人口也不断增长。但是京沪的总房产面积却赶不上货币和人口增长速度。 因为政策的限制，京沪在最近几年的涨幅中掉队了，但是未来一定会涨回来。经济规律只会迟到，不会缺席。 上海放松人口限购 进一步打开了户籍制度的口子，未来一线城市不再以人口红线为标准，而是放开政策让人口自由流动。 当然，如果在上海和北京这2个城市中选择，我更建议买北京。 北京的绝对单价、总价今后有可能是北上深这3个城市的制高点，不过差距并不会拉的很大。 当然根据你破限购的难易程度上看，上海可能更简单。关注大虹桥及其辐射区，或者浦东三林、张江辐射区。 北京可以关注东三东四小户型，通州和亦庄板块。

提问：房姐好！ 新人首问：刚出手名下唯一住房，腾出首套首贷资格。子弹360，我在良乡上班，过几年退休，孩子在空军总医院附近上班，拟用我们的资质（能贷15年）购买一套总价620万上下的80～90平米两居室。 购房目的：老两口退休以后可以离孩子近点，相互有个照应。孩子未婚，这两年孩子主要居住，过几年孩子结婚生子老两口居住，生活方便。目前主要考虑孩子通勤和投资保值，30分钟以内路程的板块。 关注过：1、远洋山水（包括沁山水）；2、玉海园；3、田村；4、定慧东里；5、恩济里；6、丰台万年花城；7、草桥欣园等。 考虑以后升值兼自住。请您帮助指点分析，给排排序，另外如果有更好的选择，也请您帮着分析指点。 谢谢！期盼您的回复！！

回答：保值角度不建议看远洋山水（包括沁山水），由于在八宝山这一片，远洋山水基本是唯一的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价。 整体排序 丰台万年花城>草桥欣园>恩济里>定慧东里>玉海园>田村

提问：房姐好，新人首问：1、想请教您怎么看未来5年上海房价，如果现金流只够撑2年的话，值得高杠杆买房一搏吗，比如负债60-65%？40多岁上有老下有小。如果N年后处置房产，房子涨幅多少才能盈利，除摩擦成本（约房价10%）以及还贷利息等。2、非沪籍，只有一张上海房票，明年1月有，需要买自住房一套，兼顾增值，学区不是菜小即可，月供最好不超过2万，买闵行区500-800选多大标的增值型比较好，选筹方面您有什么建议？可能DYD。可以推荐板块和小区吗？3、如果买投资房，300和400万标的，哪个投资回报率更好，及对应板块推荐。非常感谢！

回答：1. 2年不建议搏上海，上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 2. 闵行未来发展比较好的板块是金虹桥、漕河泾、古美，建议重点关注 3. 300-400 是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，不应该拘泥于某个小区，而是圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区

提问：房姐好，单身女孩，首付200-250，月供最高1.4，SFSD，总价控制在500左右。目前工作在奥森这边，金融行业以后换工作可能是东边或金融街，目前在看朝阳和宋家庄的房子，东三的潘家园也看过，宋家庄看的红狮家园南北通透88平交通方便，朝阳还在看，我现在买需要考虑结婚有娃房子面积吗，那样的话宋家庄似乎合适一点，而父母在香河有房打算退休后去住，又离朝阳更近一些，您觉得哪边比较适合呢？咨询盼复

回答：买房不会一步到位的，第一套先考虑升值，结婚孩子上学 以后肯定会再置换。 建议看 青年路的青年汇佳园的小两居 ，石佛营板块 炫特区、晨光家园的小两居

提问：房姐你好，我湖北人北京工作居住证本科在京十年现单身，15年全款常营万象新天125平，18年南六环龙湖天街对面的住总正华时代广场商铺150平全款一个，18年海口华润中心60平商铺全款一个。问：1追求睡后收入，目前只想到买房收租，是否有其他选择？2如果还是建议买房该买哪种？3还想买北京第二套住宅，怎样才能有第二套的资格？4目前资产只有这三个房子，手上现金150，是你会怎么选择？谢谢

回答：1. 买房就是最佳途径，升值收益+租金供血。 2. 商铺全款租金 涨幅很差，不是好选择，投资住宅回报率才高 3. 个人没办法，可以公司名义买 4. 万象新天出掉，因为之前无贷款记录，应该还有sfsd，拉高杠杆入一套大标的。

提问：第一次提问。北京户口，东城区东直门一套老破小，非自住，主要为了孩子上学。自己住在望京花园西区，面积不大85平米，朝向一般（西北）。2012年在顺义水色时光五区投资一套136平米的商品房，户型非常好，但父母住了一段时间觉得太远了，去年给卖了320万（原值120万），卖了之后在柳芳北里置换了一套小两居，价格450万，现出租用租金还部分房贷，其余贷款压力不大。其实卖掉顺义房子我很不情愿，但父母觉得太远，物业费和采暖费太贵，而且还是城里方便就一定要卖掉。但顺义的房子我是全公积金买的，到去年卖掉的时候基本没什么成本，大概每月就3000块钱房贷，换到城里因为有房租，所以总体贷款压力跟之前差不多。但户型差的太远了。请问两个问题：1. 把郊区的房子卖掉换到城里是否划算？有没有换亏了？2. 我现在的情况，如果想改善住房条件怎么操作比较好呢？

回答：1. 换筹到城里没问题，不过选筹上没有操作好。 2. 东城区的老破小如果无贷款，直接抵押出来，望京花园的出掉，不知道你手中还有多少子弹，望京板块 看看 慧谷阳光、宝星国际、大西洋新城、季景沁园。

提问：房姐 您好，新人提问。刚来北京得时候豆各庄入了一套商住，130左右，现在看来是比较失败的投资。今年11月份会有购房资格，算是stsd 月收入2万，目前单身，没有学区要求，子弹目前手里只有120，最多借到150。看了亦庄融创壹号和双桥远洋一方。亦庄壹号89小三居 11层板楼7层的价格要5万左右。这个价格是不是太贵了。1亦庄这类的远郊是否能够跑赢大盘，限竞期房8年不能买卖这个是我比较纠结的地方。2双桥远洋一方是否能兼顾投资与自住，什么价格入手比较合适3商住是否要割肉凑高首付4如果选择室内两室的老公房 朝阳地区东三东四附近您推荐哪些小区.期待您的回复

回答：你好，管庄最大的问题在于位置。运河，铁路，狭窄的道路，整体很逼仄。朝阳通州两头不搭，受到冷落。 远洋一方这个小区还不错，中国建筑设计院设计的房子，低密度 最大的缺点是距离地铁太远了，所以影响升值，我一般不太建议买这个小区。 亦庄壹号离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。 商住建议出手凑子弹 如果考虑自住+保值，可以关注以下楼盘： 国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园，常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天

提问：房姐您好，本人男，42岁，和家属共有两个购房资格，现广安门外有一套100平左右两居公房（不能出售，己出租），固安孔雀城小联排一套（近几年几乎没住过），目前租房五栋大楼四居，每月2.5W，家庭年入100W左右，我户籍在西长安街派出所，家属外地，社保己够资格，现大宝在西城区实验二小，马上上五年级，二宝两岁，明年幼儿园，因今年疫情又偶生三胎（女）！ 本人在官园桥上班，家属上班不必考虑时间地点，还有一位老人和一个保姆一起住！ 想一步到位，在西边买套四居，目前己备子弹2000+，不想贷款可一次性付，看过西府大院，金府大院，钓云台，大苑海淀府，钓鱼台禧园，紫辰院等，合适的二手房也可以考虑，五环外暂不想考虑，本人目前对未来房价迷茫，不知什么时候入手合适，还是继续做理财租房居住，心里非常纠结，也考虑过买门对门两套小的，方便将来出手，不知是否可行 买房心理目标保值，交通方便，孩子上学方便，居住舒适 恳请您推荐，指导！

回答：西府大院价格贵 标准CEO盘，不推荐看 紫辰院靠近海淀。因为部队大院的存在，产业和商业偏少，适合自住 升值一般。 这里面推荐看 金府大院、天悦壹号、大苑海淀府 二手看看 西城红山世家、海淀万泽御河湾 “买门对门两套小的，方便将来出手” 这个考虑的有问题，买房是项长期投资，位置选择最重要，选筹是最关键的。时间上 现在入手完全可以，北京的基本面非常好，需求只是被压制，反倒是选筹的好机会。\b

提问：欲置换望京附近改善三居，预算1500W左右，两个选择臻园三居175m*1650W，保利中央公园134m*赠送19m*1580W，大体布局差不多. 实际看臻园户型大气，保利略憋屈暗一些. 臻园地铁很近. 保利会稍微走一些. 但是保利有阿里美团. 清华附. 请问五年之后两小区价格走向？谁涨幅更高？

回答：你好，保利和东湖湾大三居（最好位置好点的，东湖湾太大）第一档吧。东湖湾有点望京工薪高端改善终极目标的意义，这个始终不过气；保利最新，4+1特别经济实用。 品质的话，我觉得都不错，差不多的档次，臻园最新，我觉得相对来说臻园品质更好一点，但臻园位置最差，这一波下跌臻园跌的最多，保利中央公园街区制，都有临街问题，品质不如东湖湾。 优先东湖湾和保利。

提问：房姐姐好！新人首问：西城西四一套60自住，孩子上学+媳妇上班（工作稳定），通州天赐良园一套130平外租8000，目前尚有贷款400+，手中子弹250+，计划用老人首套资格入一套，从升值角度考虑，是直接入500以内的次新房两居？还是通州的换掉，入800-1000三居，目前关注了朝青、劲松、玉泉营、丰科，能否跑赢大盘？可有小区推荐？感谢！

回答：北京500内的竞争是最激烈的，没有太优质的标的可选择，逐渐沦为上车盘。建议脱离红海区看800-1000的标的，才有更好的选筹空间。推荐看下 润枫水尚、华纺易城、爱这城二期、东恒时代二期、首城国际

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