投资地产逻辑是什么？未来投资策略有哪些？中国平安首席投资官回应市场关切热点

最近一段时间以来，中国平安因陷入华夏幸福债务事件、参与方正集团重组等，其投资策略备受外界关注。

平安保险资金看好地产的逻辑是什么？有丰富的地产投资经验，为什么还会在华夏幸福的项目上失利，从中得到了哪些经验教训？下半年权益投资作何布局？带着这些问题，上海证券报记者近日专访了中国平安集团首席投资官陈德贤。

投资地产的逻辑是什么？

上海证券报：近年来，平安人寿大手笔投资了一批地产项目，平安保险资金如此看好地产的逻辑是什么？

陈德贤：市场对平安保险资金投资地产似乎有很多误解。平安集团对地产是有选择的投资，符合国家政策和监管规定，而且整个地产投资占保险资金的比例并不高。

平安保险资金一贯坚持的地产投资策略是：坚持长期投资；专注符合政策导向的商办、养老、公租房、长租公寓、物流、基建等社会民生领域的长期投资机会，看重长期持有的优质、稳定、收租型物业，这和当前“房住不炒”的总基调是完全一致的。

背后逻辑，核心是8个字——久期匹配、稳定收益。

第一，保险资金的特点是负债久期长、规模大，又有精算、财务等多重约束，要求稳定、持续回报。尽管我们70%以上都投资了固定收益产品，但长期看，利率下行，债券无法抵抗通胀，投资收益将被严重挤压。所以，配置一定比例的另类资产，是长期保险资金的“必需品”。

第二，优质的持有型不动产物业，是相对不错的匹配资产。有稳定的租金收益、资产保值增值、抵抗通胀等特点，非常符合保险资金的投资需求，是未来低利率环境下保险资金配置的压舱石。而投资优质的持有型物业，也是国内外保险资金的普遍做法。

第三，从过往看，我们投资的地产项目主要是一二线城市、核心区位的成熟商业办公楼宇、物流及重大基建项目。另外，我们还积极拓展公租房、长租公寓、养老等社会民生领域的长期投资机会。目前，平安的保险资金对不动产、基建在内的投资规模占比合计还不到10%，远低于30%的监管比例上限。

第四，投资不是一成不变的。过去在房地产行业迅猛发展的时代，我们投资头部房企股票的逻辑是追求稳定分红、财务投资，也确实享受到了行业发展红利。在目前行业环境变化的背景下，未来保险资金对不动产股权、债权的投资势必更加谨慎。

如何看待华夏幸福投资项目？

上海证券报：平安有丰富的地产投资经验，但投资华夏幸福却失利了，从中得到哪些经验教训？

陈德贤：当初投资华夏幸福，是因为其商业模式与保险资金的投资秉性是契合的。华夏幸福不是传统的地产公司，而是一个产业新城运营公司，它的基本模式是一二级联动开发一块地方，引进产业，支持地方政府的发展。

但是，近一两年，宏观环境改变对它的业务模式冲击很大，疫情对其影响也较大。同时，华夏幸福的管理粗放且扩充太快，导致其陷入经营困境。事后看来，华夏幸福的经营管理能力和效果没有达到我们的预期，也没有达到市场的预期。

我们也进行了深刻反省和检视，从中吸取宝贵教训，往后将会更加注重以下三点：政策风险的预防管理；严格控制投资组合集中度风险；投资标的的经营稳健性。

　　下半年权益投资策略是什么？

上海证券报：下半年权益投资的具体策略是什么？看好哪些机会？

陈德贤：我们预计下半年股票市场的波动可能会较大，有机会、有风险，总体中性。我们会在防范风险的同时，把握结构性机会。

平安保险资金将继续坚持长期持有、逆周期、面向价值和基本面的投资策略，以价值为核心，同时在战术策略层面适当增强收益，具体包括成长风格结构性机会，以及FOF、MOM外部管理人超额收益。