上海楼市限购升级 住房赠与行为纳入限购范围

乐居买房 杨蕾发自上海今日（7月23日），上海市房屋管理局办公室发布《关于加强住房赠与管理的通知》显示，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。同时，强化住房交易登记管理，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，将住房赠与行为纳入限购范围的操作，属于对限购政策进行打补丁、补漏洞的做法，很大程度上促进了限购政策的公开透明和公正有序，进而也打击了各类违法违规、变相钻漏洞的行为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进

具体来看，一些违法违规的住房赠与行为，存在明显的逃税行为和动机，尤其是利好房东或赠与人一方。以住房买卖和住房赠与两种行为进行分析，住房赠与行为减少了房东纳税成本，属于典型的逃税现象，同时相关税费成本转移到受赠人或购房者身上。另外，从购房者的角度看，住房买卖所规定的部分优惠规定，在住房赠与中也是不成立。

表：住房买卖和住房赠与的主要税费差异

情形一：住房买卖

情形二：住房赠与

税费

房东

购房者

赠与人

受赠人

个人所得税

（现成交价-原购房价-合理费用）*20%。若业主无法提供原购房发票，则按成交价*1%计算。同时，五年以上的家庭唯一住房免征

按照“偶然所得”项目征税，税率为20%

增值税

两年以内住房为成交价*5.65%。两年以上的，若普通住宅则免征，而非普通住宅则为（现成交价-原购房价）*5.65%（注意部分城市有“改二为五”新规）

五年以内住房为房屋计税价*5.65%，若超过五年则免征此类税费

契税

家庭唯一住房且面积为90平方米以下的征收1%；家庭唯一住房且超过90平方米的则征收1.5%，其他情况征收3%

按3%税率征收

土地增值税

暂免征

印花税

暂免征

暂免征

按万分之五税率征收

按万分之五税率征收

资料来源：税务部门相关网站、易居研究院

此外，他指出，住房赠与属于变相回避限购。住房赠与行为之所以“流行”，在于其回避了限购的规定，某种程度上和炒房等现象有关。对此类操作施加限购约束，有助于打击各类违法违规行为，规范房地产市场交易秩序。

以简单的住房交易操作为例，即“名下只有一套住房的房东，将房屋赠与购房者，同时该房东继续购房”，在增加限购约束后，将更好规范房屋赠与行为，减少各类钻限购政策漏洞的现象。

表：住房赠与行为纳入限购范围的效应

无限购约束的赠与行为

市场影响

有限购约束的赠与行为

市场影响

房东

赠与后属于无房户，重新购房可按首套资格重新认定

再次购房成本降低，首付可从50%下降到30%

赠与后，不改变二套购房资格，首付比例保持不变

赠与行为减少，骗取首套购房资格计划落空

购房者

在没有购房资格情况下可变相获得购房资格

缺乏限购约束，变相违规炒房

或不具备购房资格，严格遵守限购纪律

理性看待赠与行为，更加珍惜首套购房资格

资料来源：易居研究院

8城出台住房赠与监管政策限购政策将从紧从严

据不完全统计，包括上海在内，当前全国有北京、上海、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山8个重点城市落实了住房赠与纳入限购的政策。可以看到，不同城市的规定内容有差异、出台的时间有先后、具体的操作有不同。但有一点是相同的，即都是从严肃限购纪律、维护住房交易市场公平的角度出发的。

表：各地将住房赠与纳入限购范围的规定

城市

政策规定

北京

东城区等规定，赠与也要按限购政策执行，即名下无房的外地家庭或名下有一套房的京籍家庭，可以办理赠与过户。而如果受赠方是外地人，同样需要提供在京连续五年以上的纳税或社保证明。如不能提供，以及名下有一套房的外地家庭和名下有两套房的京籍家庭，接受赠与后是无法在住建委办理过户手续的。实际操作中，海淀区等全部停止赠与过户手续办理，无论受赠方是否符合购房条件

上海

通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策

南京

房产赠与要按住房限购政策执行，同时要开具购房证明。对于“先赠与1%份额再买卖99%份额”的操作将予以打击

杭州

将杭州市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合杭州市住房限购政策(不含遗赠)

宁波

除配偶或者直系亲属之间、产权共有人之间赠与外，属于限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易

长沙

长沙直系亲属之间的赠予，不受限购政策限制，但赠予双方自赠予房产登记之日起4年内不能再次购买住房

郑州

2017年5月3日(含)之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。同时受赠人的受赠房屋要计算到家庭房屋套数中

佛山

限购区域因交易、非直系亲属之间的房屋赠与、个人通过拍卖所得等原因办理的住房转移登记，需按照住房限购政策执行

数据来源：各地房管局网站、易居研究院

严跃进指出，当前调控部门对于房地产调控依然从紧，进一步说明下半年管控将继续。据此分析，今年下半年将住房赠与行为纳入限购政策的操作，也有增加的可能，尤其是一些房价过热的城市更是如此。这两年，各地对于限购政策的执行总体到位，尤其是对于人才购房、企业购房等进行了管控，严肃了限购纪律，真正促进限购精神的落实。从后续政策演变看，一些房价过热城市将遵循“房住不炒”精神、完善限购政策，真正促进政策的稳定性和持续性。