二手房价核验结果出炉！高价房源或化明为暗？

昨天（7月19日）是上海二手房挂牌房源价格核验截止日，所有不通过核验的房源都已经下架。这也导致了贝壳网上的挂牌房源从3万余套锐减到1.6万套。

中介上有政策下有对策 ？

虽然价格未通过审核的高价房源被下架，但记者在咨询了上海房地产交易中心后，依然发现其中存在一些“漏洞”或让高价房源有机可乘。

记者在询问价格核验的标准及指导价参考依据时，该交易中心工作人员表示并不知情，不过其表示未通过价格核验的楼盘不能进行挂牌，但依然可以在交易中心进行交易。

随后，记者通过联系链家门店的一位中介后得知，目前二手房房源需要进行线上挂牌，首先房东先要提交材料去交易中心备案，身份核验、产权核验通过后，再由中介上报房东的售卖价格，通过链家后台传到交易中心去核验价格，核验通过后房源才可以在相关中介机构的网站前台展示。

当追问相关核验标准时，这名中介机构人员表示核验价格标准不是中介机构说了算，价格核验是由房产交易部门决定，他们只能提供给房东一个参考价格。首次提供材料审核周期在一周左右，随后价格核验在1-2个工作日可以出结果，如果业主的报价没有通过审核，可以继续调整价格再次审核。

另外，若价格审核未通过，房东依然坚持以较高价格挂牌时，这并不意味着房源不能交易，只是不能在中介机构网站进行线上展示，目前可以通过中介公司内网展示，具体可表现为通过个人微信或朋友圈传播，亦可以前往线下门店咨询置业顾问了解此类房源。

二手房价格核验出台让很多买房人拍手叫好，政策的出发点是好的，能避免市场哄抬房价的现象，但是如果依照中介所说，高价房源最终由线上转入线下，那么就不禁让人担忧，未来部分高价房源，尤其是学区房，是否反而会被中介机构牢牢攥在手里。

那么对于资金较为充裕或有这方面强烈需求的买家，他们又是否会通过中介的“其他途径”来获取这些房源，最终导致这些高价房源的价格变得更不透明，对于这些高价房源未来的去向依然值得关注。

例如，有些人就会通过“阴阳合同”的方式出售房屋，对此今年上半年，市房管局等多部门通报多家地产经纪公司协助当事人签订“阴阳合同”等案件。

更有甚者，外地还曾传出过业主为规避新出台的二手房指导价，最终300万房子+380万毕加索假画打包出售的违规现象。

目前，上海的二手房价格核验主要是针对线上展示环节加强房价监管，如果因此而出现大量阴阳合同或者线下抬价的案例，那么不排除下一阶段监管部门会继续加强对交易环节的审核，防止炒房者有机可乘。

价格虚高区域一二手房倒挂现象遏制！

至少从目前来看，二手房价格核验政策在一定程度上还是起到了稳定房价的效果。那么究竟有哪些区域的房源打压较为严重，笔者例举了几个比较有代表性的区域来分析。

（1）大虹桥徐泾：天空之城高价房源下线

上半年的徐泾板块，尤其是徐盈路附近是目前大虹桥新房市场较为火热的板块，上半年入市的万科天空之城、招商虹桥公馆和远洋虹桥项目全部触发积分，而且一二手房倒挂成为了区域新房的卖点，但从目前贝壳找房上显示，万科天空之城和仁恒西郊花园等项目的挂牌房源全部下线，此前挂牌均价在9万元/㎡。

徐泾板块受到大虹桥辐射利好消息不假，外加天空之城商业和崧泽高架等配套，区域未来有一定潜力，但是这依然无法撑起该板块9万+的房价，此前的高挂牌价或更多是人为因素造成。

（2）滴水湖：6万+房源全部消失

滴水湖可以说是此前上海一二手房倒挂比例最高的板块，区域内的新房只有3万出头，二手房却已经站上6万+。目前该板块内6万+的房源已经全部消失，高层房源的挂牌均价普遍在4-5.5万/平，部分别墅房源例如保利蔚蓝林语的均价可以达到5.9万/平。

从目前五个新城的发展趋势来看，临港无疑是其中最具有发展潜力的，尤其是今年临港的新房供应紧张，这也让二手房价格高企，很多投资者通过“高抛低吸”的手段来从中获利，因此二手房价格核验机制的及时出台，或可以让过热的临港楼市降降温。

（3）森兰：局部高价学区房源下架

森兰板块是此前浦东一二手房价格泡沫较为严重的区域，此前笔者也介绍过森兰板块的现状，板块内的商业配套奇缺，仅靠学校和环节显然支撑不起过高的房价。尤其是去年，“进才系”学校落地，让区域内部分一二手房倒挂变得相当明显。

7月前森兰板块二手房价

但在本次二手房价格核验政策出台后，我们发现森兰板块的部分高价房都下架了。区域内目前展示房源的普遍价格在5-6万元/平，不过仁恒森兰雅苑挂牌均价达到11万/平，由于项目的产品力不错，外加此前有高价成交案例，目前的挂牌均价较高。由此可见森兰区域内二手房价格分化较为严重，高价房源下架并非采用一刀切的模式。

7月20日森兰板块二手房价

（4）御桥：二手房价基本坐实

不过，并非所有一二手房倒挂的区域都会出现高价房源下架的情况，御桥就是一个典型的案例，区域内的万科海上传奇挂牌价格依然11.7万/平，周边房源也普遍接近10万，显然说明，这个区域的房价是得到市场认可的。目前整个板块的城市界面发展不错，商业配套也比较繁华，整体的居住氛围较强。

针对这次新规所引发的一系列波动，上海中原地产分析师卢文曦向记者表示，本次二手房价格核验影响较大的是短期涨幅明显过大的小区，比如梅园街坊年初挂牌价格差不多在20万/平，而现在核验通过最高价只有14-15万/平上下，因此本次二手房价格核验主要是撇除短期涨幅过大，有炒作痕迹的楼盘。而其他楼盘大部分房源还是可以挂出来的，因此大家不用过于焦虑。

此外，带有学区性质的部分“天价老破小”是本次价格核验中受影响较大的，一方面这类房源的单价奇高，本身就不合理，另一方面部分房源房龄较长，对银行而言放贷的风险也会很大。

业内人士预计，上海二手房价格泡沫被挤压，未来房价或有下行的空间。随着二手房挂牌价格趋于合理，会引导正确的价格预期，市场焦虑情绪会进一步缓和下来。