近年来，旧村全面改造已是广州房地产行业发展的主流走向。2018-2021年，广州市及各区城市更新政策频出，城市更新进入规范化、精细化、法治化的深耕阶段。随着城市更新的全面开展，改造条件比较好的村基本已经名花有主。
市场上剩下的村改项目，基本都是改造条件相对较差的村，或是涉及严格的控高，或是自身建设用地规模不足，无法做到经济平衡……面对这样的形势，做出一个符合政策要求、满足经济平衡、得到各方支持的土地整备方案，显得越来越重要！
而土地整备对于地产人和规划师来说，属于一个相对陌生的词汇。那到底什么是土地整备呢？
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从土地整备的基本概念看
土地整备是综合运用土地利用领域的各项政策，使得土地资源高效节约集约利用的重要手段。
首先需要明确的是，旧村改造中的土地整备需要以政府为主导。
政府在城市更新中扮演的裁判员的角色，裁决城市更新项目推进的各个阶段是否会侵害到公共利益。所以，土地整备也要立足于实现公共利益和城市整体利益的需要，通过土地、规划、资金、地价的政策统筹，按照规划实施要求把零散、低效的用地整合为成片、成规模的用地。
整合的过程中，既涉及到权属的变化，也涉及到用地性质(建设用地与非建设用地）的变化。土地整备在土地利用的各个方面存在，包括三旧改造、政府土地储备、全域土地综合整治等领域。
通过纳入政府储备、三边地、完善历史用地手续、置换等方式进行整备。
其次需要了解的是，旧村改造中的土地整备可以解决什么问题？
旧村改造中的土地整备主要可以解决土地利用总体规划调整方向、多个权属的整合、建设用地指标新增路径、土地置换方案及政策依据以及供地路径等一些列的问题。
总的来说，土地整备最终解决的还是各方利益协调的问题。通过土地整备，把原来难以做到经济平衡的村，做到规划可行，经济平衡。而在这个过程中，往往涉及到多方利益的博弈。
对村集体来说，土地整备给了村集体完善历史用地手续的机会，通过土地整备纳入原来不完全符合三旧政策的用地，使村集体的收益最大。
对于开发商来说，好的土地整备方案盘活了原来难以做到经济平衡的村改项目，获得了可观的货值储备。
对政府来说，以较小的行政成本，解决了盘活低效用地、闲置用地的难题，并且可以从中获得属于自己的一块蛋糕，增加财政收入。
通过上述两点的初步分析不难看出。旧村改造中的土地整备实际上是缓解土地供需矛盾，提升政府掌控土地资源能力的重要抓手，是整合协调旧村改造中各参与主体利益的必要过程。
02
重要一环
土地整备是推进城市更新旧村全面改造工作中最为重要的一环，是城市更新工作中一项极其复杂的工作，直接关系到城市更新项目能否顺利推进。而具备落地性的土地整备方案一定是满足现行政策要求的，作为一名合格的城市更新执行者必须对政策时刻保持高度的敏感性、敏锐的洞察力。
近几年随着广州市旧村全面改造的不断深入，暴露出来了一些问题，例如有些村村民改造意愿相当强烈，但是由于客观条件的限制（规划管控、用地规模），很难算过经济账。为应对诸如此类的问题，省、市各级政府积极的出台相关政策，不断对旧村改造下的土地整备进行“松绑”。
《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》[粤国土资3号] 《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》[粤府96号] 《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》[粤府78号] 《广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》； 《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》 《广州市黄埔区广州开发区旧村改造城乡建设用地规模及指标调配工作指引》
最重磅的文件莫过于《广州市城市更新条例（征求意见稿）》的出台旧村改造下的土地整备法治化加速——《广州市城市更新条例》（征求意见稿）
2021年7月7日，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市城市更新条例(征求意见稿)》（以下简称条例），条例第四章用地管理（第二十三条到第二十八条）专门对土地整备及相关要求作出了详细的规定，这也是土地整备第一次以法律条文的形式出现，表明了政府层面对于三旧改造土地整备工作的重视程度。
（下附部分节选政策原文）
从政策原文中不难看出，《条例》主要针对土地置换、异地平衡、留用地统筹利用，“三地”等情况做出了规定，基本上概括了土地整备的主要内容。
根据对旧村改造土地整备的案例研究和实操经验，目前比较常见的土地整备内容主要包括以下九项。
1拆旧区和建新区方案 2标图建库和图斑补录情况 3留用地纳入情况和落实方案 4“三地”认定方案 5土地置换方案 6整合周边合法用地方案 7城乡建设用地规模调整方案 8建设用地指标落实方案 9土地产权处置方案
常见的整备手段主要包括以下三种形式。
1/ 建设与非建设间的空间置换； 2/ 图斑与非图斑间的带政策置换 3/ 国有与非国有间的转移登记置换”。
置换原则：面积相等、价值相当、双方自愿、凭证置换。
参考《广州市黄埔区广州开发区旧村改造城乡建设用地规模及指标调配工作指引》，旧村改造土地整备工作流程具体如下：
（图片来源于网络）
通过以上对旧村改造中土地整备的概念、作用、主要内容、常见方式等的归纳和总结，可以看出旧村改造土地整备是一项系统性的工作。作为城市更新从业人员必须了解和掌握旧村改造土地现状梳理和更新改造整备中的各种用地问题、操作要点，通过挖掘与再造解决旧村改造土地资源紧缺的难题，掌握土地整合和价值再造的方法。
本文来源：创小城工坊TIME、城市更新政策库
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