天津办公楼空置率持续下行，中资租户贡献超八成租赁交易

仲量联行2021年第二季度天津房地产市场回顾

2021年7月20日，天津——“第二季度，天津商业地产市场延续上季度的回温态势。甲级办公楼市场供应放缓，需求释放推动空置率持续下行，中资企业表现强劲。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“在经历本季度的中小假期后，居民消费潜力不断释放，零售物业市场整体租赁需求延续回暖趋势，租金跌幅收窄。”

办公楼市场

专业服务、科技新媒体和金融行业租赁需求持续稳健。上半年，天津办公楼市场租赁活跃度持续回暖，整体市场净吸纳量录得14.3万平方米，远高于去年上半年水平，但较2019年同期仍减少9.3%。专业服务、科技新媒体和金融行业继续保持良好的搬迁和扩张趋势，录得多个新成交。但教育培训行业需求较去年同期大幅下降。中资企业表现强劲，以占据成交量超八成的绝对优势主导市场需求。

上半年仅录得一栋乙级办公楼项目入市，空置率继续下行。本季度，位于海河沿岸板块的中建中心项目入市，带来4万平方米新增供应，推动市场整体存量增加至390万平方米。得益于租赁需求的稳健提升，市场空置率继续下行。截至二季度末，全市整体市场空置率录得33.9%，环比下降1.0个百分点，同比下降6.0个百分点。甲级市场空置率环比下降0.7个百分点，较去年同期下降6.6个百分点至39.3%。

市场租金跌幅收窄，业主信心有所提升。为了抓住潜在客户，部分去化压力较大的项目业主保持较为灵活的租金政策，整体租金仍呈现下行趋势。第二季度，整体市场平均有效租金为79元/平方米/月，环比小幅下降0.3%；甲级市场平均有效租金为85元/平方米/月，环比基本持平。

短期内整体市场供应暂缓，业主迎来去化的有利时机。下半年，市场新增供应有限，甲级和乙级市场供应均进入缓行期，将带动整体空置率稳步回落，全年市场净吸纳量预计将达到20万平方米。 “租赁活动持续复苏的信号或将有效提振业主信心，预计市场租金在经过本轮调整之后，将逐渐进入更加可持续的上升通道。”仲量联行天津及沈阳商业地产部总监吕蔚然表示，“在以国内大循环为主体的发展大背景下，内资需求厚积薄发，预计中资企业仍将主导天津办公楼市场需求。”

零售地产市场

租赁需求主要来自餐饮、时尚及生活服务业态。随着消费市场的逐步复苏，品牌经营及新店装修回归既有节奏。餐饮品牌持续占据新开业店铺主流，特色餐饮、火锅烧烤布局稳定，椒爱天津首店进驻和平大悦城，烧江南和辣叁成首入天津选址天河城；茶饮品牌持续扩张，J-tea魔杰的茶入津后连开新店。时尚方面，多个品牌保持扩张势头；生活服务方面，美容美发类店铺持续进入购物中心。

本季度全市空置率保持稳定。第二季度，天津中心城区未录得新增供应，全市优质零售物业总存量稳定在413万平方米。供应量的持续放缓为核心商圈的项目提供了调整及提升的缓冲空间。截至本季度末，全市空置率较上季度持平，其中购物中心空置率环比微降0.1个百分点至16.2%，同比增长2.4个百分点。

租金跌幅收窄。核心区位项目抗风险价值凸显，表现稳定的优质项目租金止跌企稳。但多数项目仍采取谨慎的租金策略，以提升进驻率为优先考量。本季度，全市优质零售物业首层净租金保持在329元/平方米/月，环比微跌0.2%。

天津市场持续迎来新增供应，机遇与挑战并存。未来三年，天津零售地产市场年均新增入市体量预计在20万平方米左右，大面积新增将主要分布在周边新兴区域。持续新增将不断提升市场存量，吸引更多品牌拓展天津市场；同时，新项目的入市将更多地分流客群，引发更激烈的市场竞争。因此，招商策略、服务运营等方面的创新或将成为项目能否在市场中争得一席的关键。