喂，您好，请问万博旁的250万新房，有没有兴趣去看看啊？
众所周知，在番禺，万博CBD的新房就是天花板。
金地·壹粤府报价7.5万/㎡，最低入手门槛是1500万。华发越秀·和樾府5月底开盘均价约6.5万/㎡，总价区间为715-845万（按均价折算），还非常火爆，若非“全款战士”难入。
1/3的总价就能入住万博旁的新房，这究竟是先天不足的坑货，还是真正的笋盘？
带着疑问，房小擎来实探一下这个神奇的项目——时代珑星。
01.
万博旁，嗯，万博旁的3.5公里。这波蹭流量，多少有点太过了。
时代珑星，位于天安科技园对面，金龙花园旁，距离万博CBD约3.5公里。这意味着，步行难以到达万博，开车也要10分钟。
来源：百度地图
地铁，成为广州楼盘房价的主要拉动因素之一。
项目暂时没有地铁线路规划，但其150米处是佛莞城轨的番禺大道北站，1站到汉溪长隆站（可换乘地铁3/7号线）、2站到万博、4站到海珠、7站到珠江新城，今年有望开通。
但大家不要抱有太大期望，以广州东环城轨为例，行车间隔约15-30分钟，车票起步价为5元，与地铁还是有不少差别。
大家想去万博CBD又不想开车或打车，只能坐6站公交或城轨转地铁到达，不算特别便捷。
02.
交通一般，那产品如何？
户型设计比较“独特”。
时代珑星整个项目只有2栋楼，率先推出的G2栋是不规则的筒型结构，优缺点有着非常明显的优缺点。
沙盘图（左为G2栋，右为为G1栋）
实际G2栋与G1栋隔着金龙花园
其优点为全落地玻璃设计，采光面多，非常通透。两梯六户，只有23层，共120套货量，电梯等待时间比较适中。
缺点是户型并不方正，不太实用，厕所均无窗。
目前，项目在售的产品均为56-80㎡两房。虽是稀缺的小户型设计，但不少户型极为奇葩缺角，如半圆型、手枪型等，布局不太合理。
56-58㎡的02、03户型销量最好，一是户型方正，家具比较好摆放，二是面积小，且为南向，比较好出手，目前基本上售罄。
62-68㎡的01、04、06户型，虽然朝北，但望天安科技园景观略优于南向的金龙花园。高层还能望到天安科技园后方的自然山体，也吸引到部分客户购置。
62㎡样板间图（房间）
62㎡样板间图（房间南向景观）
66㎡样板间图（客饭厅北向景观）
80㎡的05户型，空间虽有所扩大，但功能上与60多平的户型一样，增大面积主要在客饭厅，总价最少多了50万+，性价比一般，相对来说没那么多买家入手。
80㎡样板间图（客饭厅）
80㎡样板间图（房间）
03.
户型奇葩等因素，拉低了时代珑星的总价。
项目房价为4-4.2万/㎡，近期推出部分特价单位，价格在3.78-3.95万元/㎡之间。
由于面积较小，总价较低。如62㎡的户型，总价约250-260万，算是目前番禺的新房中价格较低的项目之一。
但是没有竞争对手是假的，250万可在华南板块选到大两房户型的二手房单位。
不用等2年才能收楼，大社区而非只有两栋楼，居住氛围更浓厚，周边配套更为成熟，这对项目造成不少的威胁。
来源：链家
如果这个项目推出格局方正的产品，会受买家热捧吗？
据悉，G1栋为蝶形设计，两梯六户，户型比较常规，为约98-107㎡的三房两卫单位。
据现场销售称，该产品至少单价在5.25万/㎡，总价515万起步。
这个价位与万博两个高价盘相比，却是有一些优势。但目前放远一些，到黄埔的科学城，或添点钱到老黄埔置业，不是更香吗？
04.
另外，时代珑星周边的天安科技园虽是番禺区最早的科技园区之一，但规模及发展高度不及国际创新城。
大家买房关注的学位，按番禺招生政策，公立学校是龙美小学，主要生源也是龙美村村民，是一个1年只招2个班的蚊型村小。
现阶段项目公立学校只能选择龙美小学
想要优质学校就只能到小区附近的九年一贯制私立学校，广外附设番禺外国语学校了。目前该校需要通过摇号确定学位，学费约6万一年。
至于商业配套方面，项目可到对面的信业悦都汇解决日常生活所需，不加分不扣分。
项目周边无新增住宅供应，且无热门拍地项目，营销炒作什么都是单打独斗。可以说，除了城轨外，缺乏其他房价拉动的价值点。
因此，时代珑星无论是小户型，还是正常的三房户型，产品都没有占据绝对优势，或许并不是买家的第一选择。
除了在天安科技园工作或在番禺工作的只接受新房的买家，否则不太建议入手。
如果给你选择，你会入手吗？
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