马老师 || 建邦顺颐府，限竞房的最后一班列车？

限竞房渐行渐远。

2016年，北京房价再次飙升。为了稳房价、保障刚需，土地部门当年首次推出“限房价竞地价”地块。

2017年，限竞房地块更是批量上市，成为限竞元年。此后几年内，北京市场出现的住宅项目也多为限竞房。

2020年起，限竞房地块供应明显减少，纯市场化地块重新成为主流。去年入市的几宗限竞地块，除朝阳东坝少量几块之外，多数位于昌平、延庆、房山等远郊区。

今年起，全国22城市实施集中供地。限竞房被普遍认为正在告别历史舞台。

截至去年年底，北京限竞房的房源供应只剩1.5-2万套左右。最新的数据马老师目前尚未掌握，但基本上可以肯定的是，包括顺义建邦顺颐府、公园十七区这些项目在内，应该是北京最后一批限竞房项目了。想要上车的朋友需抓紧时机。

这里马老师还想再普及一个概念：限竞房虽然更偏重刚需属性，但属于商品房而非保障房，它只是对开发商的售价设置了天花板，置业者的购买资质和其他商品房是没有区别的。当然由于限定了最高价，对于购房人来说肯定性价比更高，比如今天马老师要介绍的顺颐府，国企品质，最低总价不到500万，又位处中央别墅区，值得特别关注。

中央别墅区的前世今生

谈到顺义的房地产，很多人第一时间就会想到一个耳熟能详的词汇——中央别墅区。而它在北京整个房地产发展史上也有着节点性的意义。

早在1992年，北京首个外销别墅丽京花园在顺义天竺地区横空出世，就此拉开北京别墅市场发展的序幕。

中央别墅区从丽京花园起步

此后，各类别墅项目如雨后春笋般在顺义兴起，高端配套也相应丰富起来。至2011年，区域内的学校已有十几所之多，其中包括了不少国际名校，温榆广场、和睦家庭医院、T3航站楼、潮白河国家森林公园等相继投入使用。

温榆河

中央别墅区内的高尔夫球场

依托毗邻首都国际机场的天然优势，加上居住氛围的日益成熟，高净值置业人群纷至沓来，这里成为顶级圈层的首选置业区域之一。

但此后的几年里，随着区域内居住空间逐渐饱和，中央别墅区的概念开始向朝阳孙河延展。但无论如何，顺义中央别墅区一直都是高大上、国际化的代名词。

建邦顺颐府、公园十七区这些限竞房项目能够出现在顺义中央别墅区，可以说是当年政策背景下的历史产物。而随着限竞房正在逐步退出历史舞台，市面上仅有的这几个限竞房项目也成为区域内的稀有产品。

河湖双境，人间乐事

位处顺义炙手可热的置业净土，建邦顺颐府周边的宜居指数自然得天独厚。

项目地处中央别墅区后沙峪板块，七八分钟车程即可驶入连通市区的京承高速，20分钟可达首都机场，半小时车程可达望京商务区；距地铁后沙峪站2.5公里，交房后会提供业主班车往返地铁与社区。

项目区位图

后沙峪是教改后顺义新崛起的教育板块，区域内拥有北师大附中、北京四中分校、实验二小三所公立学校，以及17所国际学校，其中海嘉国际双语学校就在社区几百米距离之内。

海嘉国际双语学校

距项目1.5公里处就是拥有1500个床位的友谊医院顺义分院（三甲），周边还有地坛医院、首都国际机场医院、顺义空港医院、和睦家私立医院等医疗资源。

商业配套也相当完善，距项目1.2公里就是中粮打造的网红打卡地祥云小镇，体量达20万平米，已经被纳入国家3A景区，项目除各种商业设施之外还拥有北京惟一一家航空体验馆；2公里范围内还有枫尚奥特莱斯、九重汇以及全北京体量最大的沃尔玛山姆会员店。

祥云小镇

中央别墅区的生态资源在北京首屈一指，森林覆盖率达到34%；项目周边温榆河与罗马湖双境相伴。罗马湖是当地政府重力打造的一条人工湖，分为东、西两区，经马老师实地考察，东湖区域已经开放，夏日下湖边娇荷开得正艳，湖畔另一侧各类酒吧、餐厅林立，洋味儿十足，颇有“小后海”的感觉；西湖则正在建设之中，预计2023年投入使用。顺颐府的高层住宅，临窗即可俯瞰罗马湖美景。

罗马湖实景

罗马湖畔的酒吧街

国企匠心、全链条开发打造品质双保险

建邦顺颐府的开发商北京建工集团也值得多说几句。这家与共和国同龄的国企已跻身全球最大的250家国际承包商，天安门建筑群及长安街两侧80%以上的建筑，以及大兴新机场、冬奥会等重大工程都出自北京建工之手，且服务“一带一路”建设足迹遍布全球28个国家。

众所周知，近年来北京地价高昂，不少开发商都采取了“抱团取暖”的方式联合拿地。比如顺颐府的直接竞品公园十七区，就是由金地、旭辉、首开三大开发商联合开发的。而顺颐府从开发、设计、施工、精装到物业服务的全链条均由北京建工完成，不但体现了企业实力，更为产品的品质与质量加了保险。

竞品公园十七区已接近清盘

更值得一提的是，顺颐府采用了目前市面上少见的全现浇剪力墙，具有抗震、防水、隔音等特点，还可最大程度防止外墙渗漏、开裂问题。当年汶川地震时由北京建工采用此项工艺建造的绵阳九洲体育馆在一片废墟中屹立不倒，成为当地4万多群众的临时避难所。

顺颐府占地面积3.6万平米，总建筑面积约6.5万平米，分成东西两个组团，西区是9栋10-15层小高层住宅，包括526套89平三居和60套147平四居，精装交付，东区是68套合院产品，工业化简装交付。具体交房时间是今年11月。

项目整体容积率为1.8，高于周边竞品的2.0；社区园林聘请龙湖御用团队设计，打造28000平米仿苏新中式园林，包含了6个1300平米功能空间，如亲子空间、阳光会客厅、文化活动中心、青年健身区等，特别是在园区内部设置了426米夜光跑道，令小区业主足不出户即可享受夜跑的乐趣。据马老师了解，顺颐府也是周边惟一拥有三处水系园林的限竞房项目。

社区园林效果图

项目最高价限定在5.8万/平。89平户型均价为5.5万/平，总价在470万-490万之间；147平大户型均价5.7万/平，总价为820万-860万；合院面积为277-280平，总价在1300万-1350万之间（含车位）。

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89平米三室两厅一卫户型

不足90平的面积做成三室两厅，其实很考验设计师的水平。优点是空间更多元，适合多人口家庭，不足之处是每个空间自然被压缩了，影响舒适度。做为主力户型，马老师觉得这个户型过道有些狭长了，餐厅被安排在门口也略显局促。

当然亮点也不少。

客厅面宽达到3.8米，主卧朝南面宽达3.3米并赠送飘窗，北卧面宽也达到2.25米。

入户玄关墙可改造成功能性鞋柜。

侧卧、书房之间为非承重墙，可以根据业主实际需求打通成一个更开阔的空间。

赠送一个北向4平米小阳台，预留电源，可以做为洗衣间使用。

U型厨房创造更多收纳空间。

精装方面，选用一级环保立邦乳胶漆、圣象地板等，特别是卫生间的8寸大喷头科勒花洒是区域内其他竞品不具备的。

据马老师了解，目前这个户型大约还剩下八九十套房源。

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147平米四室两厅两卫户型

这个户型格局更方正一些，南北通透，各个功能空间面积更开阔，最小的卧室也达到10平米。

这个是次主力户型，一共只有60套，目前剩下不足20套了。

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合院户型

合院产品布局是上三下二，负二层为停车场，赠25平挑空、25平院子、10平露台和6平储物间，总面积最大能达到430平。踩盘当天得知合院已经只剩下10套，所以在这里就不多做赘述了。