两安用地湘军演义：龙蛇共舞，筑梦长沙|两安军团志·上篇

|两安用地独家研究系列·13·睿诚研究院|

文|罗乾波

纵观2000年以来的市场情况，在长沙两安用地领域，区域市场基本为本土房企的天地，各大小企业都获得了一定的发展。自2004年，阳光100杀进长沙后，以及2005奥园在湘府路发力-07年国内房地产的快速发展，长沙区域内本土公司开始正式与大中型全国型公司竞争，在学习大公司的基础上，也让两安用地的发展有所提升和加快。

2010年前，全国型大公司还看不上两安用地这种东西，都是公开摘牌拿地或跟政府协议出让拿地，此期间许多两安用地也是以协议出让为主，很少有摘牌模式拿地的。

经睿诚研究院观察：

迄今为止，两安用地经历多年的发展后，业已分为了两大阵营——本土房企+百强公司，本篇重点阐释本土房企的情况。

本土房企在两安用地项目的开发上，呈现出三个特点：

1、稍微有点实力或抓住了机会的公司，都或多或少参与了地块规模不一的两安用地项目的开发，从几亩地到千余亩地的各类项目都有

例如：湖南湘麓源实业有限公司，2017年3月21日以总价3484万元，拿下岳麓区望岳街道府后路社区居民委员会一块4.37亩的商业用地，其地块编号为[2017]长土网008号。

湖南图鸿置业发展有限公司，2015年1月6日以总价19000万元，拿下岳麓区银盆岭傅家洲村一块25.23亩的商业用地，其地块编号为[2014]长土网101号，项目名为“圆泰·长沙印”。

湖南省新康桥房地产开发有限公司，2011年10月3日以协议出让方式，拿下雨花区大桥村一块143.04亩的商住用地，其项目名为“嘉宇·盛世华章”。

湖南嘉华房地产开发有限公司，2018年5月22日以总价71259万元，拿下雨花区洞井镇鄱阳村、金井村一块1543亩的工业、商住和科教综合用地，其项目名为“嘉华·汇金城”等

综上，本土企业的先发优势，和区域资源的渗透深度，让两安用地湘军都有一定的生存空间。

2、依托本土人脉和资源等优势，直接从村里获取土地，少数项目全股权转让给他人

这是本土公司的强大优势，因其深刻了解长沙的市场情况和人情世故等，98%以上的两安项目，都是由房企自己跟村委会谈而拿下，只有极个别的项目，由于先前拿地公司觉得项目规模小或区域市场不太成熟而转让给其他本土公司或上市公司。

譬如，湖南红橡科技公司2020年11月，将岳麓区青山新村社区[2020]长沙市096号住宅地块，转让给长沙市和立房地产开发有限公司，占地25.33亩，容积率3.0。

2017年3月，园康将火炬村项目[2018]长沙市029号地块，48.14亩商住两安用地，转让给富力地产，其项目名为“富力·芙蓉新天地”等等。

3、受制于资本、品牌和产品力，以及近来市场拿地的巨大压力等，近来多数本土房企寻求与上市公司联合开发，由大公司控股并表操盘

如典型项目有：雨花区同升街道新兴社区的奥园·誉景华府项目、天心区青园街道的弘阳·时光里等项目，皆由本土房企先从村委会获取，再寻找上市公司合作。

经睿诚研究院调研数据显示，目前活跃于长沙的本土主要地产公司有：

园康置业，成立于2008年6月，注册资本3000万元；新长海集团，成立于2014年6月，注册资本100000万元；嘉华地产，成立于2007年5月，注册资本2000万元；金侨集团，成立于2000年9月，注册资本18000万元；中欣集团，成立于1999年10月，注册资本20000万元；红橡科技，成立于2011年10月，注册资本20000万元；五江集团，成立于2020年8月，注册资本56800万元；长房集团，成立于2003年11月，注册资本30000万元等。

上述公司，自成立以来，要么是前身的项目公司、要么是后来的集团公司，皆持续在市场上有声音和有新的两安项目推出，基本已逐步成为本土两安房企的典型代表。

也有一些小公司，因其开发的项目不多，无甚影响力，如长沙市和立房地产开发有限公司，成立于2005年8月，注册资本20000万元等。

睿诚研究院小结：

由于长沙本土市场的各类特殊情况，以及国内房地产业的持续性大变化等因素，在全国独有的两安用地市场内，通过各自的打拼和学习进化等，两安用地本土军团也在进行急剧的变化，有的企业已经消失如湘银地产等，有的在艰难发力如雄天及和立等；有的仍在发展成长如新长海与金侨等。

没抓住机会，没学习提升，只能逐步落伍于对手；

新的发展大势，新的竞争模式，逼迫两安湘军奋起直追。

不管大小，以前皆推动着长沙城市的发展；勿论龙蛇，当下需校准战略再战湘江。

两安地产湘军：你能否长持彩练当空舞，合力共筑湖湘梦？！