广州楼市：未来哪个楼盘升值空间更大？都在这里了！

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，新人提问，预算大概300万，想买小三房80-90平左右，自住+投资保值，最近看了花都雅居乐保利天骄、亚运城天珑和番禺品秀星瀚，家里人上班都在海珠和越秀上班，请问如果想要上班地铁方便哪个盘比较好？哪个盘未来升值空间更大？

回答：预算300万，花都自住属性还是可以考虑的，主要地理位置偏，供应大，而且需求低；亚运城天珑结合自住属性可考虑，周围的环境比较好一些，但供应也大，配套设施方面也比较一般；番禺品秀星瀚这个盘个人不是很建议，配套方面和周围的环境也比较差；如果考虑自住属性的话，个人认为先考虑通勤距离哪个更近吧。

提问：云叔，关于置换房屋真是很难，请问下星汇海珠湾、光大花园发展前景哪边的空间大？如果选两者哪个为首选呢？去看过东晓南英豪花园、合生頣景华苑、滨江瑞城，那边地段人多较嘈杂，你觉得怎么样？谢谢

回答：星汇海珠湾这个盘，整体看起来还是不错的，广纸新城双地铁，交通十分便利，有发展潜力的；光大花园，海珠西，临江生活自住属性也很不错，是也可考虑。星汇海珠湾增量相对大一点，英豪花园这边肯定没有临江好。

提问：云叔，请教一下你，有广州东莞房票，但预算有限，只能考虑总价200万以内，看了一手房的新塘品秀星图和二手房的大岭山光大山湖城的两房户型、沙田的礼顿金御海湾三房户型，如果纯投资的话，该如何选择？或是有其他更好的楼盘参考？

回答：总价200万以内，这个价位，可以考虑新塘品秀星图；光大山湖城，次新，盘挺大的，距离未来的地铁站不近，受到广龙高速噪音，而且周围的配套也一般，整体来看，一般般，比较适合刚需自住的人。礼顿金御海湾，片区尚在开发中，供地大，配套也有所待提高，比较适合中长期投资。如果纯投资属性，具体价值高投资的楼盘分析详见内部圈子分享！

提问：云叔。你好。请问汇景新城怎么涨不过东方新世界呢？或者说汇景新城好像有点滞涨，可以说一下你的看法吗？盼回！

回答：你好。汇景新城属于五山片区，在大的片区上其实不是热别的热点，而且被广园路有个隔断，相当于天然的跟主城区有了距离感；汇景新城属于豪宅盘，豪宅盘的流通性天然不太好，流通性低，这是必然，除非他的区位非常好，比如珠江新城，或者珠江两岸 ；楼龄上看，尽管汇景新城的产品还是不错，全部是超豪宅大面积，但就算最新的珑禧山也不年轻了，产品上略微过时一些，总而言之，流通性才是房产投资的第一要义。

提问：云叔。我是刚需，已有两套房，必须卖一买一，公积金贷100万 ，其他自筹资金，预算300万。最近南沙转了一圈，看了南沙湾、灵山岛、蕉门三个板块，已有长持准备，看好预期，只待南沙环岛15号线上规划日程，请评价一下灵山岛整体投资预期？另外该盘是否适合我入手？或者也关注一下蕉门金洲板块的次新房？麻烦指点一下，十分感谢

回答：刚需，既然你是选择南沙了，建议就在南沙挑一个合理的地方。

你现在挑选的都是15号线的预期范围，这个复式80平方产品，单价3.3w ，这个价格不清楚你能不能用公积金满贷评估价，且不论要高评了，买南沙说是长持，个人认为都挺自欺欺人的。

复式产品评估价基本都和周边平层单位高出了一大截，不友好是常有的事。

灵山岛想要起来，还是要等南沙明珠湾起步区真的引来产业人员，这算是金融商务的发展试验定位。

如果按照高层写字楼+金融人员进驻，在南沙整体多个项目规划并发进行之中，并不见得短期能够有蕉门的聚焦度。而目前蕉门河一带才是南沙目前唯一还能看的商务夜景的选择。

提问：你好。云叔，有个问题想请教一下你，黄埔科学城时代天韵拿到预售证准备开盘，我当时锁定的14栋501，请问值得买吗？不考虑自住，拿来投资，现在手头有350万，有一张房票，但是不想贷款了，因为第一套房还有贷款没还完。如果不，是否还有更好的选择？

回答：你好。时代天韵这个盘综合来看，还是不错的，是可以考虑的，楼栋数可能有人忌讳，但问题不大，建议尽量考虑中层；还可看下二手次新：具体潜力大的楼盘，详见圈子内部分享！