深圳连出三招加大新房供给：允许商业用地改居住用地，从根源解决房价飞涨

本文来源：时代周报 作者：刘婷

三天内出台三项重磅政策，深圳加大力度解决住房供不应求问题。

7月9日，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》（简称“《意见稿》”），指出要优化城市更新、土地整备、旧住宅区改造等存量土地开发政策提高居住用地比例，实现2035年深圳常住人口人均住房面积达到40平方米以上。截至2020年8月，深圳人均住房面积27.8平方米，未达到国家和广东省的最低标准。

图源：视觉中国

同日，深圳公共资源交易中心官网发布今年第二批集中出让的住宅用地。即将推出的22宗宅地面积约84公顷，为深圳史上供应宗数最多、总面积最大的土拍。与首次集中供地相比，第二批集中供地力度明显增加，总建面增加207%。

7月7日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2021年度实施计划》（简称“《实施计划》”）。2021年，深圳计划批准预售和现售商品住房面积为600万平方米，约6万套。2021年的商品住房供应套数为2015年后新高，是过去十年的次高峰。

近年来，深圳努力提高居住空间供应，成效初显。据美联物业全国研究中心的数据，今年上半年，深圳共有27185套新建商品房获得预售许可证，同比上升 87.5%；批售面积为251.96万平方米，同比上升71.9%。

增加住宅用地

“本轮国土空间总体规划（草案）聚焦民生‘七有’发展目标，提出通过‘增总量、优布局、调结构、提品质’的策略，提供更高品质的居住空间，规划新增各类住房200万套以上，公共住房占比不低于新增住房总套数的60%。”深圳市规划和自然资源局指出，多渠道大住宅用地供应是出台《意见稿》的主要目的。

为加大居住用地供给，深圳首次提出允许商业用地改居住用地。《意见稿》强调，深圳市商业办公用地供应相对过剩，需调整用地结构，加大住宅用地供给。

长期以来，深圳写字楼面临供应过剩、空置率过高的问题。咨询机构戴德梁行预计，2021-2025年，深圳市新供应的甲级写字楼总量约660万平方米，高居一线城市之首。持续高供应使得空置率指标承压态势难以根本改变，而新增供应于新兴商务区的集中分布又进一步增加全市平均租金下行的压力。

《意见稿》鼓励商业用地改成公共住房，亦可通过调整规划转为居住用地。具体而言，在保持原批准规划容积不变的前提下，可将已批商业建筑面积全部或部分调整为出售的公共住房。原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途，其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定，其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。

此外，居住用地原则上应为单一用地性质，确因满足商业功能回迁需求，地块内商业功能建筑面积达到《深圳市城市规划标准与准则》混合用地标准的，用地性质方可规划为居住、商业混合用地。

7月9日，多名开发商人士对时代周报记者表示，深圳房价过高的主要原因是居住空间过少，人地矛盾突出。因此，鼓励过剩的商业用地改居住用地，有利于盘活存量用地，让现有资源流动起来，从而实现加大居住面积。另一方面，此举也有利于转化购物中心和写字楼库存，降低商业空置率。

22宗宅地批量上新

在加大居住空间的基础上，深圳加快住宅用地拍卖进度。据悉，深圳第二批集中供地将于8月9日集中出让。深圳首批集中供地与第二批集中供地之间仅相差88天，是22个试点城市中首个公布第二批集中供地时间的城市。

第二批集中供地共计22宗住宅用地，前海1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗。其中，前海和南山均极少公开出让居住用地，而龙岗、坪山、光明等则是刚需购房者密集区域。

本次出让的总土地面积约83.38万平方米，总建筑面积约279.92万平方米，起始总价约421.98亿元。可供对比的是，今年5月，深圳首批集中供应6宗宅地，总建面约91.01万平方米，总成交价138亿元。

第二批集中供地依然执行严格的“双限双竞”，即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价。

以松岗A401-0187为例，该地块占地面积约为33.15万平方米，建面约51.09万平方米，是本次出让的宅地里占地面积和建筑面积最大的地块。

根据出让要求，该地块项目建成后，普通商品住房售价不得高于47200元/平方米，可售人才房平均售价不得高于28200元/平方米、最高售价不得高于29600元/平方米（以上价格均不含室内装修）。

值得注意的是，该地块入市后限制的最高售价低于目前市场均价。据深圳市房地产信息平台的数据，松岗片区新盘新世界松风明月花园参考均价为5万元/平方米，满京华云著华庭参考均价为4.95万元/平方米。
此外，西丽、龙华等片区的地块需要建设全年期自持的市场租赁住房，自持年限为70年。

新房迎供应大潮

加大居住用地比例、增加集中供地面积，最终目的均是为市场提供更多新建住房，以缓解供求矛盾。

据《实施计划》，深圳2021年计划供应商品住房用地149.3公顷，其中新供应用地58.3公顷，更新整备用地91公顷。

《实施计划》显示，2021年，深圳商品住房计划新开工建筑面积700万平方米（约7万套）；公共住房计划建设筹集8.3万套，基本建成（含竣工）2.7万套，供应任务3.5万套（力争4万套）；租赁住房计划建设筹集10万套（间）。

商品房批售套数和面积是市场最关注的问题。《实施计划》指出，2021年深圳计划批准预售和现售商品住房面积600万平方米，约6万套。可供对比的是，2020年深圳新房住宅获批共54938套，540.3万平方米。

值得注意的是，《实施计划》还大幅度提高公共住房用地供应量，并首次将租赁住房纳入计划。

2021年，深圳计划建设筹集的8.3万套公共住房中，新增建设为7万套，占比84.3%，高于“十三五”期间历年年度计划新增建设量。与此同时，深圳还计划建设筹集租赁住房10万套（间）。

多方增加住宅供应的效果立竿见影。乐有家研究中心数据显示，2021年上半年，深圳一手住宅预售整体明显优2020年上半年，一手住宅网签面积为224.23万平方米，创近三年同期新高。库存面积为181.6万平方米，创近年来最低。