张园林被揭赴港上市遇黑幕，新力紧急辟谣

“受害者”辟谣自己没有“受害”。

7月9日，新力控股（02103.HK，简称“新力”）官微发声明称，“近日，公司关注到‘新力地产老板求救信’及类似相关言论在网络传播。该信息内容纯属子虚乌有、恶意中伤。对于以上严重损害公司形象和权益的行为，公司已向中国公安机关报案，追究造谣者法律责任并通过其他法律途径，维护自身合法权益”。

新力声明来源于一份以“新力老板求救信”（以下简称“文件”）为题的文件，该份文件以新力上市过程中所经历的、被保荐人、承销商等机构榨取高额费用的一些细节披露为主，把房企上市合作的金融机构看作是相互勾结的一个金融诈骗集团，通过各种手段掌控房企股盘，赚取最高利润，称“这帮金融高利贷集团集结各方面的专业骗徒，就像吸血鬼一般，务求在上市公司老板手上赚取所有的钱”。

文件甚至“晒出”房企上市常遇到的13家机构名称。21世纪经济报道记者多方了解求证，发现文件中披露的保荐人、承销商如何从客户身上榨取最大利润等有待商榷。有做过企业上市的CFO表示，发文件的人居心不良，机构承销费是房企上市的正常费用。业内人士更关注的是为什么新力被“摆上台面”？新力的现金流情况如何？甚至有业内人士揣测这是由于新力创始人张园林“不爱沟通”的性格有关。

“不爱沟通”的张园林上市融资被“坑”？这一事件本身就极具娱乐性，因此文件在投资圈内流传的时候，就有业内人士指出，这像是新力被辞退员工或者对张园林不满方发出来的。“里面的内容真实性另说，但求救信这个形式肯定不靠谱。”一名业内人士认为，文件得以迅速发酵，也与张园林不爱与外界沟通、信息不对称有关。截至发稿时止，记者尚未核实到这些猜测的真实性。

为什么是新力？

市值144亿港元，根据第三方机构统计，截至2021年6月已完成587.9亿全口径销售额的新力，已进入上市的第三个年头，相比中梁2019年7月上市敲钟，新力还晚了4个月。

但中梁相对透明，杨剑的阿米巴、员工跟投与重仓三四线城市土储战略，一直为市场津津乐道；而新力在上市之后，一直被资本市场关注的有两点：销售数据真实性、高负债。

2021年初，易居旗下克而瑞研究中心统计的中国房地产销售排行榜上，新力以1196.4亿销售额位列2020年全口径销售额榜单第35位，正式迈进千亿俱乐部。

但有关于新力实际销售业绩远不足1000亿的传闻也喧嚣尘上，不少业内人士指出，房企都会做资金流水和财报美化操作，但像新力这样夸张的销售业绩实属少见。当然，新力方面极力否认这一点。

上市之初就被盯上的新力，有着比中梁更为迅猛的业绩增长。招股说明书显示，新力于 2016-2018 年销售额达 45 亿，161 亿及457 亿。三年间，新力销售额上升超过 10 倍 ，但它的营销打法并无特别过人之处。三年间销售额上升超过 10 倍，但同时也令新力负债累累。2016 到 2018 年的净资本负债比率为 1.9 倍、2.7 倍及 2.4 倍。

在房地产上一个上升周期内，房企习惯于在高杠杆的撬动下实现快速扩张。新力也不例外。2016年-2018年，新力借款总额（包括计息银行及其他借款以及公司债券）分别约为64.38亿元、166.76亿元、221.09亿元，而报告期内新力的现金及银行结余同期分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。三年内新力杠杆率（总资产/净资产）分别为7.15、10.62和15.34，处于上行通道中。

用了高杠杆发展，必然面临偿债压力，加上净利润在同规模房企中处于下游，低于美的置业、华发股份、远洋地产，仅高于禹洲地产。新力不得不全国扩张以换仓博取高利润。前几年销售依然严重依赖江西地区，直至2020年全国区域中苏州、大湾区销售向好。

2020年财报中，新力的销售区域贡献值与土储数据都很粗放，没有明细。在应占权益合约销售额中，江西省贡献的销售占比约30.8%，大湾区占约23.9%，长三角地区占约28.6 %，华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约16.6%。

张园林还是想把公司规模做大。2020年3月，职业经理人界明星人物、号称“凯哥”的陈凯加盟新力。知情人士透露，张园林希望借助陈凯加速全国扩张；想不到两人在企业战略上产生严重分歧，陈凯半年后选择离开新力。

后来张园林找来翔生原副总裁刘翔担任集团常务副总裁，刘翔主抓大运营，并接管了一部分陈凯原来负责的工作内容。刘翔在翔生时期曾对江西合作项目的小股东问题处理非常到位，对江西市场稔熟。由此可见张园林也还是想牢牢抓住江西大本营。

外界越“看不懂”的公司，越会引发关注。新力创始人张园林，与中梁创始人杨剑，有一定相似度：年轻、低调、鲜少出现在公众面前，公司发迹于三线城市，职业经理人轮转如流水。两家公司都实现了千亿销售额，但业内对新力业绩水份的质疑声一直存在。或许是新力财务改善的空间比较大，才让资本盯上了它。

“新力老板求救信”：揭开房企“流血上市”冰山一角

风起于青萍之末。这份文件在投资圈迅速流传，发起人出于何种目的尚不得而知，但从文件披露的内容看，不仅是新力一家，大部分中小型房企赴港上市时或多或少都要面对高成本上市的问题：通过砸钱包装与美化财报数据，机构承销托底股价波动，从而不影响发债等融资。

新力股价自上市起一直维持在4港元左右，并没有大跌，不排除也有部分市值管理的原因。

最近内房股频发股价单边下滑、商票、美元债兑付压力，令不少中小房企“流血上市”后遗症重新被提及。2018年开始，一波中小房企上市，包括新力在内，股价破发并不少见。然而，前两年内地楼市的火热、销售规模的增速还是抚平了房企高负债上市的“伤痛”。

随着调控周期的来临与疫情的出现，2020年下半年开始，由于现金流承压，部分内房股出现了大幅下跌，有的企业股价跌幅高达30%以上。进入2021年，监管部门对于房企金融管控加强了。比如，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

由于今年房企融资端收紧，资本市场对于房企融资端产品关注度提升。比如，投资者对房企美元债偿还能力存疑，市场一有风吹草动，房企美元债便会下跌，最近房企财务部门召开投资者会释疑、随后又赎回美元债的情况比比皆是。6月23日，新力赎回300万美元债；7月6日，中梁赎回500万美元债。

可惜的是，新力文件最后写到“新力控股只是他们压榨上市公司老板的其中一个例子，这帮金融高利贷集团实际上在香港扎根多年，经他们手的股票均大跌收场”。看似地产股近期跌跌不休引发的“血案”，也有几分为房企鸣不平的意味，但更像是揭开了房企带血上市的冰山一角：借力资本的同时，也有被资本反噬的风险。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）