成都第二批住房指导价出台！规模有望扩大，指导价背后本质是金融

今天，成都房产朋友圈又有了一个新动向：成都第二批住房指导价正式出炉。根据《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》等文件精神，相关监管部门正式发布了第二批住房指导价。

这次的数量与第一次相比有所增加，286个小区，在“5+2”区域的基础上，这次增加了二圈层的区县部分小区，这与我之前的预测基本一致。三圈层的全县估计很难再出现，但二圈层区县的小区房价那可得尽快上马，毕竟双流、龙泉的热度可一点都不比“5+2”差。

完了再仔细看看价格，基本“5+2”区域还是打了个7-8折。比如天府新区的远大中央公园，之前的成交价大概在2万左右，如今1.7万，大概打了8折左右，又比如成都花园，3万的成交价基本也是打了个7折。

区域之间有差异，价格高的楼盘影响较大，毕竟总价减少幅度也比较明显，反而一些不知名的次新盘价格变化不大，比如新界，之前成交价基本在2.5左右（带花园洋房除外），现在2.1的参考价，折扣大概在8折往上。

再来看看二圈层区县的价格，以龙泉世茂城为例，2万左右历史价格，参考价为1.5万，基本上也是7-8折的水平，温江的彩叠园，1.7万的挂牌价，如今参考价不到1.3万，折扣也是在7折之下了，对于花园洋房和叠拼别墅，感觉参考价下手力度要狠一些，当然差异性的划分明确导向也是可以理解的。

到今天，成都二手房住房指导价涉及的小区已经近500个，当然这个数量与深圳一次性发布的3595个小区还有差距，但覆盖了中心城区，且基本参照第一次发布的标准执行，就可以看出成都监管部门的决心，隔壁的西安也在今天发布了首批住房指导价，看来这项政策调整利器将在成都更大的范围乃至全国推行。

建树比较关心的是下一批住房指导价公布是否会涉及老破小呢？老破小又应该如何定价，两批指导价中最低的为青白江（2.5圈层）的7000元，新都（二圈层）的10858元，那么对成都一环路上的老破小，参考价又该如何界定呢？成都一环会不会因为参考价出现大量1万以下的老破小呢？

另外，着重强调一下，二手房指导价的核心在我看来并不是靠行政手段限制挂牌高价，因为深圳的例子已经证明：可以用无数种方法规避这样的政策设定，不管是阴阳合同，还是水果代表价，其背后的核心在于和金融相关联。

当指导价成为贷款依据时，不用特别指定提高首付比例，其实就变相提高了购房者的资金成本，再加上限制经营贷，首付款不够想要利用杠杆购房的投资者，门道就被彻底堵住了。信贷收紧的情况下，银行更加挑选客户，那些资金不足、购买房源过于老旧的客户，自然而然就被往后排了。

缺乏了金融的杠杆，投资客的压力陡增，相反对于普通购房家庭而言，反而有了一定的机会，虽然首付比例变相增加一些，但长远地看，需求端也减少了。虽然短期之内，价格普降并不现实，但总有熬不住的笋盘会陆续推出，毕竟房产市场的正常供需关系是没办法限制的，这样对购房者而言，无论是攒资格购新房还是购买二手房都会多了一些选择和机会，房东待价而沽的境况会得到一定程度的改善。

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