交付样板间必须与交房保持一致？北京商品房销售新规征意见

今天（7月8日），市住建委发布《关于进一步规范商品住房销售行为（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。

征求意见稿明确，交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致。对于热销项目，开发商应采取公证摇号方式。

《通知》五部分15条，除附则外，主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分。

（一）设置交付样板间

规定了企业应按出让合同约定的装修标准，在预售方案中列出主要材料、设备清单；在预售商品住房前，应当按规划图纸和预售方案明确的户型、尺寸、标准、工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。

提出“三个一致”的要求，即：样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。同时要求，样板间保留至项目交付三个月后。

（二）规范销售推广

规定企业在制作各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，项目以外应与现状保持一致；应在销售现场显著位置公示项目不利因素。

严格销售机构、人员、行为管理。在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。

在销售过程中，销售人员应佩胸卡上岗，线上销售应实名，同时提出了销售人员“四严禁”，即：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

（三）交付前房屋质量查验

参考其他城市经验做法（上海、杭州、宁波、温州），规定在确保安全的前提下，企业应在竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”，组织购房人进入工程现场了解项目实地情况，对购房人提出的意见或建议，企业应维修整改并反馈购房人。鼓励通过在线视频向购房人实时展示施工进度。

强调落实交付前房屋质量查验制度，除按我委《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》规定，组织购房人对房屋施工质量进行查验外，还应组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准进行查验。

（四）压实企业主体责任

要求企业加强销售管理，对热销项目（客源/户数超过3的），要在区住建部门指导下，公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。

规定在签订合同时，企业应向购房人展示样板间，介绍材料、工艺、尺寸等内容；同时告知项目不利因素并由购房人书面确认；要求项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查；明确企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责，应向购房人出具符合合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

以下为征求意见稿原文：

北京市住房和城乡建设委员会

关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知

（征求意见稿）

各区住房城乡建设委（房管局），东城、西城、石景山区住房城市建设委，各房地产开发企业，各相关单位：

为持续规范新建商品住房（含限竞房、共有产权住房等，下同）销售行为，提高交付品质，切实保障购房人合法权益，确保本市房地产市场平稳健康发展，现就有关要求通知如下：

一、规范设置交付样板间

（一）开发企业在申请办理预售许可时，应按出让合同、挂牌文件中约定的装修装饰标准（全装修、高标准建设方案），在预售方案中列出使用的主要材料、设施、设备清单，并标明名称、品牌、型号、材质、施工工艺等信息，主材产品可在同一档次提供1～3个产品目录。

实际装修装饰标准高于出让合同、挂牌文件约定标准的，应按实际建设标准在预售方案中列出相应事项。

（二）开发企业在预售商品住房前，应当按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间。交付样板间不得设置在未竣工验收的建筑内。

销售过程中，因设计变更导致交付样板间与实际交房状况不符的，应在交付样板间和工艺样板区内增设设计变更前后的实体对比展示内容。

（三）交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和固定设施。工艺样板区应展示包括但不限于起居室、卧室、厨房、卫生间等墙面、地面、吊顶施工工艺流程和使用材料，展示屋内设备、管线、门、窗的型号、品牌及材质。交付样板间和工艺样板区应保留至项目交付三个月后。

二、规范新建商品住房销售推广

（四）开发企业在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应当与现状保持一致，不得展示未建设内容。规划调整和设计变更影响展示内容的，应及时调整销售宣传材料。

开发项目的各类宣传广告和线上线下销售渠道，均应在显著位置标注项目已取得的预售许可证号或现房销售备案产权证号。

（五）开发企业应按《北京市住房和城乡建设委员会关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》（京建交〔2009〕533号）规定公示的相关证件和资料外，还应在销售现场显著位置公示以下内容。

1.项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修等不利因素。不利因素公示应准确、全面。

2.经审图机构审查合格的分层平面图和立面图。

3.项目配建公租房的，开发企业还应展示配建公租房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况，并在《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中予以明示。

（六）项目销售时，应由开发企业在申报预售许可时备案的销售机构、销售人员组织销售。需变更销售机构、销售人员的，应向项目所在地房屋交易管理部门提出申请，变更过程中暂停项目销售。

在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。

在销售过程中，销售人员应佩戴销售人员信息卡上岗，线上销售应公示销售人员真实姓名和信息卡编号。严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

三、落实交付前房屋质量查验制度

（七）在确保安全的前提下，开发企业应在房屋竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”活动。组织工地开放日前，开发企业应主动告知所有购房人，并组织有参加意向的购房人进入工程现场了解项目主体结构、施工工艺、隐蔽设施、装饰装修、公共部位等实地情况，“工地开放日”活动中购房人对工程质量的意见或建议，开发企业应及时维修整改并反馈购房人。鼓励开发企业通过在线视频向购房人实时展示施工进度。

（八）在房屋竣工验收合格后交付使用前，开发企业除应按《北京市住房和城乡建设委员会关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》（京建法〔2018〕17号）有关规定，组织购房人对房屋施工质量进行查验外，还应组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准进行查验。

四、压实开发企业主体责任

（九）开发企业要切实加强项目销售组织和管理，如项目出现热销情况（项目登记意向客户超过批准销售房源三倍），应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。具体优先购买顺序和购房家庭条件，由属地住房城乡建设主管部门确定，并在项目预售方案中予以明确。

（十）在签订《商品房销售合同》（含预售、现售，下同）前，开发企业应向购房人全面展示交付样板间和工艺样板区，如实介绍装修材料、施工工艺、结构尺寸等内容。在签订《商品房销售合同》时，销售人员应将配建公租房情况、不利因素等明确告知购房人，由购房人进行书面确认。

（十二）开发项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查，包括以下内容：

1.销售现场及线上销售用于宣传推广的展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等；

2.销售人员培训内容、教材、记录等；

3.售楼场所信息公示情况（京建交〔2009〕533号文和本通知规定内容）；

4.“工地开放日”和质量查验过程中购房人反映工程质量问题和维修整改记录；

5.交付样板间和工艺样板区布置情况。

鼓励开发企业对项目宣传推广情况及材料进行第三方公证。

（十三）开发企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责。正式交房时应向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应符合合同约定标准的要求。

五、附则

（十四）违反本通知规定的，由市、区住房城乡建设主管部门责令开发企业限期整改，并按《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》规定进行记分（记分标准见附件）。整改期间，由市、区住房城乡建设主管部门暂停该项目网签。涉嫌虚假广告的，移转相关部门进行处理。

（十五）自2021年X月X日起，新申领施工许可证的商品住房项目适用本通知规定。共有产权住房样板间设置除执行本通知相关规定外，仍按《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（京建法〔2017〕20号）有关规定执行。