武汉压轴：平均溢价率约17%，深圳南山激战129轮夺光谷地块「鏖战“两集中”」

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

6月29日，武汉市首场集中供地收官。经过6月25日、26日和29日三场竞拍，共成交房地产用地54宗，成交总价788.02亿元，总体溢价率17.01%。武汉市自然资源和规划局认为，“本次供地活动市场整体表现平稳、理性且活跃”。

房企“围猎”光谷

全国22城首轮集中供地，武汉压轴出场。据中国指数研究院统计，经过6月25日、26日、29日三天的厮杀，武汉首次集中出让成功落幕，共计成交54宗地，成交金额788亿元，平均成交溢价率17.01%；宅地成交金额778亿元，平均成交溢价率17.27%。

“本次供地活动市场整体表现平稳、理性且活跃。”6月29日， 武汉市自然资源和规划局发文总结称，首批两集中出让总体溢价率在22个试点城市中处于第9位，市场表现与前期研判基本一致；在22个试点城市中，武汉市首批集中出让项目土地面积排名第3位。

“由于良好的市场前景，较为宽松的土拍条件和较低的土地保证金，武汉集中土拍吸引了诸多品牌房企的关注。”中指院指出，本次武汉首次集中土拍的土地竞拍规则较为简单，竞买保证金延续为起拍价20%，对房企前期资金占用较少；同时前置拿地条件明确，不设竞配建和竞自持、竞方案、竞产权比例等环节，直接竞价更加考验竞地房企的成本管控以及产品溢价实力。

从获地情况来看，百强房企中的国企及龙头、规模房企收获颇丰。其中，万科耗资44.7亿元斩获4宗地块，武汉城建斥资近98亿元获得3宗地块，深圳南山耗资84.9亿元拿下3宗地块，中铁、碧桂园、保利、德信等房企亦各有所获，绿都地产、伟星房产、大家地产也成功首进武汉。

分区域来看，光谷地区最为火爆，蔡甸区、东湖新技术开发区和东西湖区等近郊城区的地块热度明显高于其他区域。据贝壳研究院统计，位于光谷板块的3宗成交地块楼面价创下历史新高，突破2万元/平方米，普遍高于该宗地周边在售楼盘房价；东西湖区此次集中供地平均成交楼面价已达11314元/平方米，突破东西湖区成交楼面价纪录，同比上涨达74%，溢价率也从去年的15.40%上升至31.40%。

深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“深圳南山”）是此次武汉土拍的最大“黑马”，同时也是光谷板块的最大赢家。6月26日，编号为P（2021）037号的东湖新技术开发区高新二路以南、光谷三路以西地块经过421轮竞价，由深圳南山控股的武汉山恒建设发展有限公司以72.135亿元总价竞得，成交楼板价为20799元/平方米，溢价率为103.27%。据悉，该幅地块吸引了碧桂园、万科、保利、华润、金茂、金地、中铁建、城投、建发、旭辉、正荣等多家房企激烈竞逐，但深圳南山成功击败所有对手。

同时，深圳南山还在激战129轮后，以7.31亿总价、15986元/平米的楼面价和100%的溢价率竞得了光谷东另一宗地块，并以底价5.51亿元竞得武汉蔡甸87463平方米住宅、商服用地，首次进入蔡甸区。这三幅地块的平均溢价率为90.3％，总计成交金额达85亿元。

值得一提的是，首次进入武汉市场的几家房企也不约而同地选择了光谷。例如，伟星房产摘得的东湖新技术开发区P（2021）072号地块，位于武汉光谷中心；大家房产则以8.97亿元摘得东湖新技术开发区P（2021）074号地块；绿都地产则与富力集团联手摘得武汉江夏客厅P（2021）075号地块和P（2021）076号地块，两幅地块均位于光谷片区。

市场消息显示，此次集中出让抬高了其他开发商的预期。距离p37地块最近的武汉恺德控股集团旗下的恺德光谷熙园项目紧急通知称，经集团办公会研究决定，恺德光谷熙园项目1.2号楼未售房源优惠政策截止时间为2021年6月29日24点，自2021年6月30起取消所有优惠。6月30日下午，《华夏时报》记者致电该项目售楼处确认了该消息，接听人员表示，“整个光谷在售楼盘现在都不会有优惠了”。

此外，中建与鄂旅投联合取得的硚口地块，楼面价达24162元/平方米，为此次土拍楼面价最高的地块；历经一个多小时的pk、竞逐134轮，最终武汉葛化成功夺得左岭新城地块，溢价率达109.74%，是此次集中供地溢价率最高地块；编号为P（2021）033号的东湖开发区神墩五路以南、高科园路以西、高科园三路以北、星高路以东地块经过212轮竞价以43.161亿元总价成交，竞得人为香港置地控股有限公司拥有的武汉瀚置江越企业管理顾问有限公司，溢价率为84.37%。

考验成本管控能力

值得注意的是，尽管出现不少高溢价地块，但在成交的54宗地块中，仍有34宗以起始价成交，且位于蔡甸区的P（2021）070号教育科研用地流拍。武汉市自然资源和规划局指出，这体现出2个特点：一是区域间分化明显，企业竞买日趋理性。区域间市场表现不一、分化明显，也说明武汉市金融、土地、房产等一系列调控政策精准有效，科学引导了企业理性竞买。

《华夏时报》记者注意到，在此次集中出让启动之前，6月11日，武汉市土地市场网发布补充公告，对6宗地块做了调整，包括调高了3宗地起始价格；6月18日，武汉再度发布公告调高东湖高新区2宗土地起始价并做了延期挂牌出让决定。对比调整前后价格发现，调整后的5宗地块较原价格均上涨20%以上，其中东西湖地块P（2021）044号涨幅达31.8%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析称，之所以调高地价是“为了降低土地拍卖环节中溢价率，如果把起始价定的较低，到时就可能出现较高溢价率”。李宇嘉告诉《华夏时报》记者，今年22个重点城市实施“集中供地”以来，多个城市第一轮土地出让都有最高溢价率限制，比如广州溢价率上限是45%，上海控制在10%。

对于一些高溢价地块，尤其是大热的光谷区域，业内人士普遍表示需谨慎看待。武汉楼市资深人士杨光华向《华夏时报》记者指出，光谷楼市近2年地价甚至超过新房房价。除个别品质楼盘外，其他新项目的房价透支过度。杨光华表示，“此时的买房人，将在未来3-5年平价持有现有房产。”

事实上，本轮成交的高价地块后期入市表现如何，也考验房企的成本管控及产品打造能力。中指院认为，随着22城首轮土拍结束，多个城市竞拍热度超过预期，不排除后期土拍政策趋严。在宏观调控政策持续加强、武汉近期房贷政策收紧、房管局针对热点区域进行集中销售等新形势下，下一轮武汉集中土拍房企竞地将更加谨慎。

据武汉市自然资源和规划局披露，2021年武汉市国有建设用地计划供地7万亩。从土地用途类型看，住宅用地为18000亩，其中还包括保障性安居工程和其他还建项目3300亩、租赁住房1800亩、商品房12900亩等。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁