滨江的房子，价差为什么这么大？ 房叔说No.245

　　|PART 1|

　　近期有个楼盘在房叔后台的咨询争议非常大，那就是处于滨江与萧山交汇处的滨康天曜城。争议集中在天曜到底有没有购买价值，有非常一大部分的购房者认为从目前的市场角度看，天曜的购买价值没有想象中那么大，核心的支撑论点就是天曜没有倒挂。天曜的价格与周边的二手房价格基本持平，部分二手房的价格甚至低于天曜，如天曜对面的阳光城上府、天逸等楼盘，不到5万便可以买到，还有现房优势。按照价格差的基础做判断，天曜确实没有什么购买价值，但天曜的价值判断显然不会这么简单。在此，我们先放一放天曜这个案例，放大到滨江区的视野来看看，结果就藏在其中。

　　
|PART 2|

　　△滨江核心区实景图

　　滨江区经过近二十年时间的发展，在近几年华丽转身为杭州的国际滨，是杭州少有的全面现代化的城区之一，产业集聚程度、城市界面以及配套资源都处于杭州的第一梯队。滨江已经不再是以前杭州人看不上的郊区新城了，全面融入杭州主城，滨江区的房价在近年同样是全面接轨杭州核心主城，甚至部分标杆楼盘的价格已经处于杭州的顶端。比如柳岸晓风、滨江金茂府、水晶澜轩等，站在全杭州看，这些标杆楼盘的价格都是顶尖的，甚至部分房源价格已经超过了浙江名义上的第一豪宅武林壹号。但就是在滨江区，房价却明显的出现两极分化，滨江区的房价从三万到10万朝上，梯度拉的极大。譬如，滨江最早开发的一桥区域，存在着大量的4万单价二手房，甚至有些4万都不到，如之江花园、贺田尚城等。不止在一桥，在滨江产业核心区，部分房龄稍老的商品房同样价格非常平价，如南岸晶都等，有地铁、靠近滨江的互联网大厂，不到四万便能买到。再比如，滨江区政府周边，位置够核心吧，部分楼盘还是江南第一名校江南实验的学区房，但一些房龄十年出头的商品房价格也就在5至6万。

　　
为什么会出现这样的市场状况，都说国际滨代表着杭州，却有大量的低价楼盘存在，甚至房价都赶不上城北万达旁的次新楼盘，更不用说核心区全面上5万的未来科技城、艮北等板块。滨江区的价格差比我们想象中的还要大，是什么原因造成的呢？又能为我们买房提供怎样的启示？下面我就站在杭州全城，以及杭州的独特市场偏好的角度给大家谈谈我个人的理解。

　　|PART 3|

　　假如将杭州的地图摊开，滨江区就位于杭州传统主城的江对面，隔着钱塘江对望。

　　而向东则是萧山区的钱江世纪城、市北相接壤，东面以及东南面是萧山区的传统城区，滨江区向西则与西湖区之江隔钱塘江对望，向南则是湘湖，以及萧山义桥等近郊居住区。同时滨江区的体量在杭州各个行政区内也是属于非常小的类型。

　　
早年，钱塘江上的过江通道还远不如现在这么多，只有几座跨江大桥，地铁这种大运量、时效性高的公共交通工具更是没有，早期的滨江区与主城的联系也没有现在这么强。且滨江区接壤的几个区域也没有成气候，钱江世纪城、奥体、市北等概念都是在近些年才兴起的。所以早期的滨江区的需求多在本地消化，也没有太多的城区外溢需求往滨江区导入，滨江区早期的存在感也就自然不算很强。但经过了多年的发展，在城市东扩、拥江发展、萧山融杭等城市战略下，钱塘江一江两岸的联系得到了极大的加强，拥江两岸的发展进入了成熟阶段，已经隐约超过了武林、湖滨、黄龙为核心的杭州传统城区。滨江的产业集群的做大做强也催生出了相当庞大的住房需求，在2015年后滨江区迎来了房价大爆炸，接下来的几年领涨全城。这时，滨江区的地缘条件创造了良好的稳房价条件。

　　正是因为滨江区足够小，还有着北接主城、东融萧山、西衔之江、南依南卧、义桥的地理格局，滨江的内生需求可以非常顺畅的外溢而出，滨江楼市也就没有形成类似未来科技城的焖锅模式。在滨江上班，钱多可以买南星桥、钱江新城、滨江区政府、滨江沿江等区域。

　　
△之江航拍图

　　钱少一些可以买市北、之江、甚至还可以买到城东新城。
钱再少一些的刚需，在南卧、义桥、转塘乃至银湖都可以找到合适的落脚地。这样的滨江的需求与周边的供给是平衡的，甚至供给大于需求的局面。在极好的地缘条件、供需平衡的市场，以及杭州人极为注重居住品质的特殊环境下，滨江的楼市自然会分化演变。滨江区众多上市公司、大企业的造富能力下，滨江区的有钱人的密集程度非常高，他们这批购买力推动着滨江区标杆楼盘价格突破天花板，在一定程度上还推动着南星桥房价的暴涨。有一定条件的中端购买力，自然对滨江那些垂垂老矣的商品房没什么兴趣，这些需求向着自然延伸的市北、之江转移，推动这些板块的次新楼盘全面超越滨江的老商品房。购买力差一些的年轻一代，虽然购买力不算强，但对老商品房同样兴趣不会太大，于是慢慢向南卧、转塘、萧山科技城等区域溢出。

　　△滨江奥体航拍图

　　滨江区只是一个缩影，当城市化进入下半场，城市化趋向结束时，房地产市场一定会进入剧烈分化的周期。

　　那时的老房子就算地段再好，价格也再难跟上新一批品质、理念都全面升级的新楼盘，这个趋势是完全可以预见到的。现阶段的中国大城市楼市还没有到发展的尾声，持续涌入大城市的增量需求在推动着这些老房子跟涨，但未来没有增量，只有存量竞争，老房子被淘汰只是时间问题。与滨江区相反的则是杭州城西，尤其是以未来科技城为核心的新城西。

　　|PART 4|

　　
由于特殊的地缘条件，未来科技城为核心的新城西呈现东西长条走向，同时受制于杭州西部多山的地理条件下，未科澎湃的需求只能在一个非常受局限的圈子里内卷。由于未科处于西部，需求向城区方向最多只能外溢至申花一带，向北到勾庄一带，未科为核心的新城西需求可选范围远小于滨江为代表的的拥江。同时未科为核心圈的新城西圈，看似范围不算小，但建成面积远不如拥江。

　　新城西范围内的云城、西溪湿地、五常湿地、和睦湿地、以及良渚一圈都是待建设区，根本没有存量供应。加上新城西本就非常小的新房供应，以及限价下变态的新房市场，新城西的房价才出现普遍性的上涨，房价扁平度非常严重。

　　三墩北、良渚、仙林等边缘区域房价都接近4万，甚至品质楼盘超过5万。所以上文我才形容未科楼市是焖锅模式，需求根本得不到缓解，内卷极为严重。我们再回过头来谈天曜。

　　|PART 5|

　　△滨江金茂府实景图

　　在滨江区楼市分化，高端购买力极为强劲的条件下，标杆楼盘往往能够有非常可观的溢价空间。最典型的案例就是滨江金茂府与寰宇天下。从地段的角度看，寰宇天下明显好于滨江金茂府，但滨江金茂府却能挂牌到11万，寰宇天下大部分房源却只能卖到7万不到，两者之间价差超过3万。滨江区的标杆品质楼盘的溢价能力就是这么强，柳岸晓风、杭州壹号院等标杆楼盘莫不是如此。而天曜大概率将走出一条标杆楼盘的溢价路径，限价时代新房内少有的品质，双地铁上盖，以及天街稳固的板块商业中心地位，天曜的价值应该套用金茂府等标杆楼盘。但天曜相对边缘的区位劣势下，固然也不能和金茂府等核心区位的标杆对比。

　　天曜属于区域型标杆，与周边二手房的对比可以参照金茂府与寰宇天下的价格差，5万出头的购买价值并不算低，可以看好。从滨江区的案例看，地段虽重要，但也并非是决定楼盘价值的唯一，综合、综合，集大成者，有效率的产品才能立于不败之地。最后再呼吁一声，城西赶紧增加供给吧，焖锅模式不可持续。

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　　文章来源:杭州房叔

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