中国城市更新论坛南京调研 || 秦虹：好的城市更新，就是要“引人、聚人、留人”

导语

城市更新是城市功能的重新定位，也是城市发展动能的重新发现。在今年的全国两会中，“城市更新”成为两会热词，并被写入政府工作报告。在中国主要城市开始由“增量扩张”向“存量优化”转变的大背景下，城市更新的重要性更加凸显。

6月25日、26日，中国城市更新论坛来南京调研考察。中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住建部原政策研究中心主任秦虹，中国城市更新论坛主席、高和资本董事长苏鑫一行，与南京城市更新的实践者深入交流，共同研讨城市更新的发展进程。

中国城市更新论坛是2017年由国内城市更新知名机构发起设立，政府职能部门、知名投资开发机构、专业服务机构参加，以全面推进城市有机更新、加快塑造未来城市新形态为己任，成为政企互动，集聚资源，务实创新的平台和推动中国城市更新发展的重要力量。

本次调研考察由中国城市更新论坛、南京商业地产商会、南京房地产开发建设促进会秘书处共同组织，除安排近四小时的闭门交流外，还深入考察了南京已经发生和正在进行的，最具代表性的城市更新项目。

秦虹谈城市更新

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住建部原政策研究中心主任秦虹

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住建部原政策研究中心主任秦虹参加本次南京调研会，并进行主题演讲，针对目前城市更新的现状、热点难点问题以及解决思路提出自己的看法。

1、城市更新已上升为国家战略

秦虹表示，通过深刻理解习近平总书记提出的“中国将进入新发展阶段”的战略判断，目前以房地产为主导，“粗放型”、“大拆大建”的城市发展模式，必将向以城市更新为主导，“集约型”、“内涵式”的高质量发展模式进行转变。因此从中央层面来说，城市更新站位颇高，虽然在十四五规划中写的是城市更新行动，但在国家层面是按照城市更新战略进行考虑的。

在这样的大背景下，自十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》后，国内城市密集出台城市更新相关贯彻性文件。截止到3月中旬，全国有242个省市出台文件，其中75%的文件都提到了城市更新的内容，其主要包括居住类、环境基础设施类、文化类、产业类四大类。

2、“引人、聚人、留人”是检验城市更新的标准

针对目前城市更新出现的“千城一面”的问题，秦虹认为不能把城市更新等同于旧城改造以及房地产开发，走规模化、流程化的模式。而是要注重物质更新、文化更新和产业更新三者的有机融合。首先是注重物质和产业的共生。以民生工程为例，不单是进行居住环境的改善，更重要的是引入各类商业业态，满足居民文化、娱乐、体育等各方面的需求，这都需要产业来进行支撑。其次是恢复城市文化的展示力。把过去城市快速发展过程中对自然环境和文化历史的破坏进行修复，通过现代化手段进行展示，提高城市的影响力、增加文化的厚重力。

好的城市更新项目，能够提升城市经济、焕发城市活力、传承文化魅力、促进产业升级、改善居住环境。因此秦虹认为检验城市更新优劣的标准可归纳为“引人、聚人、留人”六个字。

3、多措并举，持续推动城市有机更新

秦虹表示，城市更新是一个永续的过程，没有终结。如何更好的推动城市有机更新，她提出四点建议。

首先是设立城市更新管理机构。城市更新涉及新旧规划的衔接、新旧土地用途的衔接、新旧业态转变的衔接，这些都需要受到政府的管理，通过设立独立的城市更新管理机构，发挥政府引导作用，避免企业投资风险。

其次是出台城市更新管理办法。目前住建部相关城市更新管理办法的出台还在推动中，各地市和区两级政府应尽快出台相关城市更新管理办法，体现政府引导作用。

再次是积极引导社会资金参与。城市更新仅靠政府投入是不可持续的，需要调动社会资金进入，一方面政府通过成立母基金、提供低成本、长周期的贷款支持以及REITs，提供金融支持。另一方面推出税收优惠和容积率奖励等激励措施，吸引社会资金参与。

最后是企业参与城市更新，要坚持“科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要”五大要点。

• 科技为力。城市更新必须要用新的科技来提升更新项目的承载力和吸引力，提高效益和建筑坪效；

• 产业为核。更新不能光更新外壳，更重要的是里边的内容，产业和业态的升级；

• 文化为魂。地方吸引人、留人、聚人是靠文化，到处都有商业，宽窄巷子、锦里卖的东西，成都别的地方肯定都有，为什么宽窄巷子吸引人，锦里吸引人，其实是人们追求文化；

• 设计为美。不仅设计可以带来新的展示，新的形象，形成地标性的建筑，让人们有向往，而且空间功能的提升也需要通过设计让空间的利用率更高；

• 运营为要。通过运营资产，资产管理和服务来提升资产价值，城市更新就是发现价值、提升价值的过程。

南京城市更新进入优化期

戴德梁行大中华区策略发展顾问部、董事王俊傑

戴德梁行大中华区策略发展顾问部、董事王俊傑就南京城市更新发展现状、重点案例及未来展望做主题分享。王俊傑表示，伴随着城建的发展，南京城市更新经历探索期、无序期、调整期，目前已进入优化期。南京启动旧城改造，陆续出台多项政策文件，城市更新任务进一步明确，城市更新模式由“拆改留”变化为“留改拆”，更注重以人为本。但目前在顶层法规上尚缺少专项法规文件，城市更新政策体系尚未完全建立。

“小西湖”实践令人耳目一新

南京历史城区保护建设集团副总经理黄洁

南京历史城区保护建设集团副总经理黄洁就小西湖基本情况以及设计理念和与会嘉宾进行分享。黄洁表示，通过坚持“小尺度、渐进式、管得住、用得活”的基本理念，对小西湖街区实施整体保护、设施改造、活力激发、持续更新、合作共赢，目前街区已成为全国城市更新的优秀案例。

谈到街区的创新理念，黄洁主要总结了以下四点：首先是整体覆盖的保护体系，覆盖了街巷网络、院落肌理、物质要素三个层类；其次是张弛有度的规划方法，支撑了小尺度渐进式、合作共赢的可持续改造进程；再次是因地制宜的设计策略，完成了“一户一策”的改造设计示范，创建了“微型管廊”技术策略；最后是动态有序的参与机制，开辟了政府平台、社区居民、设计团队协同融合，调查研究、政策制定、规划设计、控制引导、市场运作多元互动的工作模式。

安居集团不断探索城市更新模式

南京安居集团建发公司副总经理文力

南京安居集团建发公司副总经理文力参与了颐和路街区更新的策划、招商和运营。他在分享这个南京代表性城市更新案例时表示，颐和路是1929年《首都计划》确定的三大住宅区之一，也是唯一一处落成区域，是南京保护规模最大的历史文化街区。对于颐和路的保护理念，秉持的是尊重历史、尊重现实、尊重未来的原则和理念，以保护历史为底线、以传承文化为核心、以产业发展为蓝图，将颐和路街区打造成为全国首个国际文化中央活力区，复兴城市的舞台。

南京安居集团研发中心主任包文健

南京安居集团研发中心主任包文健表示，城市更新是安居集团五大板块之一，承担南京首批四个城市更新试点项目中三个项目的建设，对于城市更新工作中遇到的的问题，他一共提出了三点，首先最大的问题是土地政策问题，一方面目前南京虽然出台居住区内城市更新政策，但政策不够细化，无法对包括土地一二级联动等在内的工作进行有效指导；另一方面是南京土地政策受限，其次是控详编制，南京作为历史名城，不少区域城处于城市保护范围，对容积率和高度有限制要求，操作难度较高；第三是资金和税收政策有待突破。以上三点对南京城市更新影响较大，希望后期能完善顶层设计，加快城市更新发展步伐。

金基集团初试城市更新即成样板

金基集团副总裁吴啟月

南京金基集团因为把工业遗产更新为最成功的创意产业园区，而成为城市更新的标杆机构。副总裁吴啟月重点向与会嘉宾介绍了金基国创园在运营中政府与周边人群发生的变化。首先，过去政府对老厂房的态度是拆除重建，近两年政府更倾向于将都市工业回迁到城市中心，对土地收益关注度降低。其次，过去老厂区改造主要是外立面出新和业态完善，近两年政府更关注如何将城市面貌和老厂房属性结合，打造城市的名片和亮点。再次，过去园区产业定位更看重租金回报，近两年更关注首店和龙头企业的数量，对租金关注度有所降低。最后，园区真正成为社区组成部分，周边居民对园区支持理解力度较过去明显提升。

高和更新CEO王柯翔、西安老钢厂设计创意产业园创始人全建彪、上海交通大学中国体育产业研究中心执行主任王振宇、梦想加创始人兼CEO王晓鲁、上海锦和商业华东区运营总监赵继艳、华夏久盈资产管理公司副总经理吕婧、上海趣办CEO韩茹等中国城市更新论坛理事会代表参加本次南京调研交流，并介绍了他们各自的城市更新实践。

上海交通大学中国体育产业研究中心执行主任王振宇 /高和更新CEO王柯翔

梦想加创始人兼CEO王晓鲁

西安老钢厂设计创意产业园创始人全建彪/上海锦和商业华东区运营总监赵继艳

南京市城乡建设委员会房地产开发处处长闫旭、南京房地产开发建设促进会会长张震、鼓楼铁北管委会副主任肖冰、瑞安房地产南京公司总经理肖鹰、金基国创园运营中心负责人单颖妮、戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨等应邀参加调研交流会并发言。

南京市城乡建设委员会房地产开发处处长闫旭/南京房地产开发建设促进会会长张震

鼓楼铁北管委会副主任肖冰/瑞安房地产南京公司总经理肖鹰

戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨/金基国创园运营中心负责人单颖妮

重点城市更新项目考察

0 1

小西湖历史风貌区

位于南京城南的小西湖，在2019年以“小规模、小尺度、渐进式”的模式展开了改头换面的行动，力求保留传统的老城空间格局和肌理。现在的小西湖，烟火气仍在，新潮范儿已出。硬核归来的它，已然成为了新晋的网红打卡新地标。秦虹在现场对小西湖新旧融合、公私融合以及商业和居住融合的发展方向表示充分肯定。

▲考察小西湖历史风貌区，秦虹等对这一城市更新项目做了重点访谈，与南京历史城区保护建设集团董事长范宁深入交流。

0 2

颐和路历史文化街区

“一条颐和路，半部民国史”，颐和路街区作为中国第一部现代化城市规划文本《首都计划》中唯一落成的区域，在中国城建史上有重要的意义。安居集团秉持“尊重历史、尊重现实、尊重未来”的改造理念，整合多方资源，力争将颐和路打造成全国首个国际文化中央活力区。目前颐和路公馆区第十二片区即颐和公馆已改造完成并对外公开，由26幢风格各异的民国时期别墅组成，打造历史与人文情怀兼具的城市精品酒店。现场嘉宾对改造后的颐和公馆赞不绝口，尤其是街区“永续”、“有序”的改造理念。

▲考察颐和路历史文化街区，考察团认为颐和路历史文化街区的改造更新有其独特性，国内已不多见。

0 3

金基国创园

金基国创园前身为1896年成立的“江南铸造银元制钱总局”。新中国成立后，这里成为南京第二机床厂生产制造基地，经过百年的时光，老旧厂房记录了19世纪以来，中国百年的工业文脉。金基国创园在保留园区历史气息的同时，为园区引入多元产业，赋予建筑不同的功能，形成一座以产业办公为主，产业展览及相关服务配套和文化设施为辅的综合性创业园区。现场嘉宾重点参观了Burp coffee以及陶谷公园，对园区探索商业和文化跨界融合的创新举措表示认可。

▲考察金基国创园

0 4

门东街区

历史上的老城南是南京商业及居住最发达的地区，而老门东一片堪称老城南的核心。2013年9月，门东历史文化街区正式对外开放，在保留大量历史建筑和文物保护建筑的基础上，建设民居式精品酒店和时尚活力街区，引入名人工作室、百年老店、文化娱乐、古玩会所等，成为集历史文化、休闲娱乐、旅游景观于一体的文化街区，晋升南京网红打卡地。

▲考察门东街区

0 5

百子亭天地

百子亭天地是瑞安房地产在南京的首个天地系列项目，与玄武城建集团联手打造。据悉，南京百子亭天地分为两期建设，总建筑面积6.85万平方米。其中一期分为南、北两区，计划于2022年入市。项目将通过重塑并焕新空间、聚汇创意社群，来共话艺术与生活。

▲考察百子亭天地

0 6

熙南里历史文化休闲街区

自古以来，熙南里就是南都繁会之地，是明清时期以来南京城繁华的商业中心。大板巷是熙南里四期重要的组成部分，建筑面积1.7万平米，以老城南历史文化为基础，集戏曲表演、大师工作室、非物质文化遗产展示、老字号品牌、特色餐饮、文创零售、创新产业、文化旅游、休闲娱乐、国学传承于一体。计划打造最有南京特色、高品质的历史街区，成为南京老城保护与改造的新城市名片。

▲考察熙南里历史文化休闲街区

苏鑫：南京城市更新大有可为

中国城市更新论坛主席、高和资本董事长苏鑫

中国城市更新论坛主席、高和资本董事长苏鑫在调研交流会致辞中表示，从近期对全国主要城市调研中发现，1.5线和2线城市的地方政府和业内企业对推动城市更新的意愿更强。一方面从规划层面看，中央不鼓励城市边缘无限扩大；另一方面从经济层面看，城市扩张需要大量市政投入，但城市外围卖地难度大，资金难以平衡。

谈到城市更新目前面临的问题，苏鑫谈了三点体会，首先是规划突破，如何合理规划，即要实现城市局部提升，又要平衡原有肌理要求；其次是投资退出机制，由于商办资产的自持成本较高，需要开发出新的金融方案来解决退出机制；最后是治理模式，随着城市进入有机更新阶段，和过去大拆大建的城市治理模式，有很大的不同，亟需管理升级和人才引入。苏鑫最后表示，城市发展的动力就是城市更新，没有终点、无限迭代。南京这样的城市，城市更新应该大有所为。

而两天马不停蹄的考察交流，南京的城市更新给苏鑫留下深刻印象。在小西湖历史风貌区调研时，他认为经过更新，这里成了精美建筑的博览会，更可贵的是保留了50%的原住民，留住了地脉、文脉与人脉，他称赞建筑师出身的南京历史城区保护建设集团董事长范宁既有情怀，又有能力，才会以人为本，又可持续。

对城市更新过程中政府与市场的关系，以及协调各方利益，是大家讨论热烈的问题。苏鑫认为，只靠财政的钱，国企的钱是杯水车薪，他赞同秦虹主任提出的“政府平台+专业机构”的模式可能是好方法，区属国资平台成为片区或街区更新的实施主体，协调政府完成片区更新规划，引入政策资金如国开银行参与一级整理，市场化的专业机构，可以通过投资进入二级项目的更新单位投资，或参与到片区的顾问与运营中。

苏鑫说，南京是六朝古都，文化底蕴深厚，城市更新的机会巨大，这是中国城市更新论坛理事们的共识，虽然理由各不相同，有人认为是政府支持，有人认为是需求的推动特别是市民消费力强（人均消费额全国第一），还有美食。其背后的逻辑是城市更新是为了留人，美食代表了这个城市朴素的消费文化，再加上南京的文化底蕴，更新的机会自然巨大。

南京商业地产商会联席会长兼秘书长冯宪法主持调研交流会，并陪同项目考察。他有感于城市更新的浪潮已在一线和新一线城市涌起，并逐渐成为新经济模式下“优产业、促消费、稳投资”的重要抓手，有感于南京一批企业多年来在城市更新领域的探索和实践，希望南京与全国的城市更新参与者进行多元互动交流，集思广益，凝聚智慧，对接资源，不断总结城市更新的“南京模式”，推广城市更新的“南京品牌”，提升新一轮城镇建设和城市发展的南京竞争力。

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