潘石屹之后，又一个大佬“撤离”……

文/刘晓博

6月，似乎是个告别的月份。

先是6月16日潘石屹夫妇第二次“逃顶”房地产，以大约30亿美元卖了SOHO中国的绝大多数股权（里面包含9个位于北京、上海的优质写字楼项目）。

然后是最近两天，新加坡地产巨头凯德集团大幅减持了“中国6个来福士广场”资产组合的股权。

或许还有读者不太熟悉凯德集团，简单介绍一下。它是新加坡最大的不动产投资企业，在全球30多个国家的240多个城市有投资，涉及办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。截至2021年3月31日，集团管理资产约1024亿美元。

新加坡和中国，是凯德集团的两大核心市场。它拥有的品牌包括“来福士广场”、“凯德广场”、“雅诗阁公寓”等。

来福士广场（中心），是凯德集团挑选核心城市、核心位置，精心打造的地标性商业综合体，是其顶级的“产品线”。

在中国，到目前为止凯德集团只挑选上海、北京、深圳、杭州、重庆、成都、宁波建设了9个来福士广场，其中上海有3个，其他城市各1个。

此次凯德集团出售的“来福士资产包”，包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、上海长宁来福士广场以及杭州来福士中心，资产包总价值467亿元人民币，平安人寿将收购其中大部分股权，投资额不超过330亿元。

交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%。

此次股权出让，可以让凯德集团套现大约96.15亿元人民币。这6个来福士广场（中心），未来还由凯德集团负责运营。

也就是说，凯德集团在中国的9个来福士广场（中心），除了上海北外滩、深圳和重庆这三个之外，其余的6个都卖了，凯德只保留了少数股权，新的控股股东是平安人寿。

这不是凯德集团第一次大手笔甩卖在中国的不动产。2018年1月，还曾卖过一次。

那次，凯德集团一次性卖出了20个“凯德广场”，买方是印力集团（万科的商业地产投资平台 ）、万科集团和“Triwater”。三家企业买下了20个项目的100%股权，交易对价为83.65亿人民币，总建筑面积约为95万平方米。

上图就是被甩卖的20个凯德广场名单，大多数分布在三四线城市，只有极少数在一线或者二线城市。

这些凯德广场还有一个共同点，面积都不大，只能算中等偏小的商业综合体。

但此次甩卖的6个来福士广场（中心）完全不同，它们跟潘石屹SOHO中国拿到最后的9个项目类似，都是中国最有价值城市、核心地段的不动产。

这么好的东西，凯德集团为什么要卖？

凯德集团的解释是：

此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产，凯德将继续深耕中国市场。未来几年，凯德集团计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心，其租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。

下面谈谈我对这个问题的理解。

近年来中国房地产出现了严重的结构性失衡，让写字楼、商业综合体这两类资产价值有所下降。而这，是无论潘石屹还是凯德集团套现撤离的重要原因之一。

为什么会出现严重失衡？原因很简单，地方政府都非常重视税收、GDP，担心产业空心化。所以中国几乎所有的城市，都过量供应产业、商办用地。原因很简单，中国（内地）尚未推出房地产税（旧版房产税不对住宅征收），住宅不能产生持续的税收。

写字楼、商铺理论上可以持续产生税收，因为里面的商家、企业，每月都要交税。另外，写字楼和大商场看起来更气派，比住宅更能装扮城市。

所以，无论是小县城还是一线城市，基本上都过量供应商办、产业用地。其结果是：在人口有增量的城市，住宅因为相对稀缺而价格不断上涨，至于写字楼、商铺基本上都过剩，空置率偏高。

我们不妨看一下最近5年的1到5月，全国住宅均价走势：

可以看出，即便中间出现了疫情，全国的住宅均价仍然从5年前的7420元每平米，上涨到了今年1到5月的10820元每平米，累计涨幅为45.8%。

再看过去5年的办公楼均价：

2016年1到5月，全国办公楼均价为每平米14440元；5年后的今天，也才不过14660元。5年涨了1.5%。

再看商业营业用房（商铺）：

5年前每平方米均价为10130元，现在是10850元，5年涨了7%。

目前，全国住宅均价竟然追上了商铺，距离写字楼也不太远了。

在深圳等一线城市，同一地段的住宅价格甚至可以达到写字楼的3到4倍，也往往比商铺贵。

潘石屹出售的SOHO中国，持有北京上海9个比较好的项目，但甩卖的时候折合每平米价格不过1.7万元人民币。

这些都告诉我们：写字楼、商业综合体看起来很漂亮，但其实“不太中用”。尤其是产业用地引入了M0（新型产业用地）的概念，工改项目也可以炮制出大量的写字楼。这会进一步加大供应量。

与此同时，疫情推动了网上办公、在家办公，让很多企业不再需要大面积的办公室。至于网购，也在不断蚕食商铺的价值。对此，凯德集团当然看得非常清楚。

此外，凯德集团是一家新加坡企业，而中美战略博弈在加剧、并长期化……

至于凯德集团说的，未来将重点投资产业园区、物流和数据中心，认为这些项目“享有强劲的基本面”和“有利的监管环境”。

“有利的监管环境”固然不错，但“强劲的基本面”就很难说了，因为这些项目没有太多技术含量，大多在郊区，被替代性比较强。

反正不管怎么说，凯德集团也撤了。也就是说，即便是中国一线城市、强二线城市核心位置的“写字楼+商业综合体”对凯德集团都没有吸引力了。

问题是：这些昔日的优质资产，真的惨到了必须甩卖的地步了吗？

其实不然。毕竟，潘石屹卖的时候，美国黑石集团在买；凯德集团卖的时候，平安人寿在买。你总不能说，黑石集团和平安人寿是傻瓜吧。

不同的机构，有不同的考虑。不同来源、不同性质的钱，有不同的投资逻辑。

至少美国黑石集团，不担心中美战略博弈影响到他在中国的投资。而平安人寿依然认为，6个来福士项目值得拥有。

寿险公司资金充裕，需要配置长线标的。毕竟，人寿的钱是“长钱”。而通胀从长期看，是非常厉害的，必须要有好的资产来抵御它。在平安人寿眼中，中国一线城市、强二线城市的写字楼、商业综合体，虽然供应量偏大，但如果位置好，仍然具有长线价值。

事实上，最近几年平安集团通过旗下的各平台，先后重仓了至少13家知名房企。目前，平安是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉等的二股东，还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城的公司的股权。因此也有媒体称平安为中国地产商的“金主爸爸”。

当然，我们也可以把中国平安视作中国不动产市场的坚定持有者，长期投资人。

其实对于我们个人来说，也是如此。如果你有一笔闲钱，数量还不小，而住宅都已经买够了，那么一线城市核心位置的写字楼、商铺、公寓，是可以考虑的，虽然投资算不上高效，但至少稳定、可预期。尤其当剧烈通胀出现的时候，它们的价值就会显现。

如果你只是一个刚需或者改善型的购房者，钱不多，自住问题没有充分解决，那当然要先买住宅，先不碰写字楼、商铺、公寓。