北京楼市：朝向对房价的影响有多大？内行人为你解答

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提问：美丽的房姐您好！ 新人首问 预算700内，根据您之前推荐的我们看了望京的澳洲、宝星、上京新航线，最近看澳洲有2套比较符合预期的 一套2号楼东南 6号楼西南。东南比西南小7平。报价都在680+ 感觉东南房间布局好点 但是单价太夸张了。之前也看过8号楼东北\/西北朝向的，觉得也不错，面朝花园，由于当时还没启动买房细节也就错过了，看能不能再等到出新房。 问题1:朝向和户型-从朝向房姐觉得选哪个比较好，以及朝向对于未来卖出有什么优\/劣势？买小区的稀缺户型是不是更好保值&出手呢？ 问题2:砍价建议-朝着小区均价砍？现在康都小区均价7.8了，完全没有砍价的方向，求房姐给小白指点指点迷津。 问题3:sfsd根据链家上的数我们要准备400w首付，是否有其他方式可以降低首付？ 期盼您的回复，感激不尽！

回答：你好，朝向上东南>西南，窗户朝西会有西晒，但是这些都是细微差别，折价并不多。如果楼层相同，户型不算太差，建议优先西南户型。 买房砍价的核心技巧： 最关键是找到真正急用钱的房东， 不懂行情的房东， 被御用中介牢牢隔离的房东。 然后才进入到砍价技巧。 时间足够的话，可以是两三人上场，砍得比你很，态度没你真诚，交流中放大房子所有缺点。 两三人下来，你报价最好，态度最好，不经意间提到某些敏感的缺点，心理上占据上风，偶尔可以配合苦情剧情。 如果房子真够笋的，一般没那么多时间磨，基本一天搞定，买到比多砍10万重要 全款抵押可以降低首付，或者找银行渠道做高评高贷

提问：北京有两套住房，目前没有购房指标。准备卖掉团结湖60平老公房，在未来科学城未来金茂府与华润未来城市中选一套1KW左右的改善型。请问有如何选择呢？同时，东边、北边、东北边有什么靠近地铁及高速的小区推荐呢？谢谢！

回答：华润未来城市比未来金茂府档次和品质要好，而且华润未来城市还是纯商品房，未来出售或抵押更有利。还可以看下 望京的 橄榄城、国风上观

提问：房姐好，帝嘟户口，需要在另缴线入深Z，上H户口吗？如果需要，房姐聊房有类似帮忙的业务吗？

回答：北京户口是户口里的顶级产品了。 按照市场价来计算： 北京150万 上海60万 广州10万 深圳本科专科直接落户 天津2万 如果夫妻两人，有一人有北京户口，另一人还没有45岁以上结婚10年未满足随迁要求，可以根据买房需要，先落其他城市户口用于购房资格。 户口的作用，首先是为了买房赚钱； 有了钱，才有生活，才有户口的意义。

提问：房姐您好！ 本人未婚，外地户口满五年社保，名下一套东南五环和成璟园160平房产，无贷款无抵押，购买时一次性付清。看了您的分享，今年希望购入一套望京或双井的房产用来投资升值（不自住）。本人月入税后三万，存款理财300万。现阶段犹豫是卖掉重新买，还是有其他可操作空间？另外 望京和双井有什么推荐的小区吗？谢谢

回答：和成璟园可以保留，建议抵押出来盘活资金，加手上现金凑足800左右全款入一套，望京>双井 望京：宝星国际、大西洋新城、华彩国际、慧谷阳光 双井：九龙花园、天之骄子

提问：房姐： 您好！新人首问。我们是京籍无房户，居住在朝阳区父母的房里，宝宝1岁，想买一套学区占坑房。 因为夫妻俩都在海淀上班，首先考虑海淀区的学区房，朝阳区也可以考虑。 我们能承担的首付在200万，月供1.5万。请老师推荐一下适合我们的房子。孩子现在才1岁2️，您觉得现在就出手买个学区房占坑还是可以先投资买个房等孩子再大点买学区房？ 另，中介推荐了大河庄苑的房子，能上八一小学，直升八一中学，，我爱人还挺满意的，也请老师点评一下这套房子。

回答：1. 海淀还是先占坑吧，毕竟这边顺位和你的落户时间有关 2. 月供1.5 差不多贷款300上下，那就是看总价500左右的标的， 3. 大河庄苑 因为是八一小学是直升校，外加属于周边稀缺的带小区环境的次新，还是受市场的认可的，有合适的标的可以入

提问：房姐老师您好： 请问bobo自由城和运河湾您推荐么？有运河cbd配套和副中心交通枢纽，未来涨幅怎么评估？ 感谢！

回答：不推荐 现在来看通州，越来越明显，通州的缺点是人口不足，产业不足。 规划抬得过高，未来大概率是跑平大盘的行情，而不是领涨。 老通州稍微好点，华业，K2等

提问：房姐你好，搜了一下，没有关于北京青年城的问答。请问您怎么看这个小区，如果这里找房，电梯2居或无电梯3居，您建议入手价分别为多少？谢谢。

回答：北京青年城户型不错，楼间距大采光，缺点就是外立面看起来旧，人车不分流，其中2居南北户型和3居（全明格局）比较推荐。5.5\/5

提问：房姐您好，首问希望回复。我的情况：和男朋友买房准备结婚用。两个人都是sfsd，预算首付500w，工作一个在东直门，一个在马甸桥。诉求：自住+保值，未来5-10年出售，没有特别要学区的需求。我们看了酒仙桥、朝阳大悦城周边、双井、石佛营、三元桥、亚运村、望京的房子。 问题：1.我们考虑保留男朋友sfsd名额，虽然一起买房，准备写在我一个人名下，混合贷款，贷款人只写我。这样是否能保留男方sfsd名额。 2.我们现在比较看好北纬四十度100南北通透2居，现在价格750万到770万，这个小区这个户型合理价格大概在多少？ 3.麻烦您再推荐一些东边和北边适合我们的小区

回答：1. 可以的 2. 北纬四十度是规矩的次新刚需小区还带景山学区。你看的这个属于市场价，尝试砍到730左右。 3. 望京的 橄榄城、宝星国际、臻园 都还不错，可以淘一下

提问：房姐，您好！打算入手西城德胜的学区房，2023年入学，现在是出手的好时机吗？如果不是，什么时候出手合适？如果是一下哪个方案可行；1、入手90年以后总价最低的房子。2、德胜置业的房子怎么样，以后能涨起来吗？只要装修成住宅，能落户也能上学，能入手吗？3、房姐有值得购买的社区推荐吗

回答：1. 东西城学区房房价受政策影响大，我一直推荐用总价最低原则入 2. 德胜置业小区共有6栋楼，我了解到目前仅有2，3，4，6可以落户上学，1，5号楼产权建委那里有瑕疵不能落户不能上学。最好提前了解下，这种房子能上学就有价值，没有学区属性没人看的。学区房就别看重升值的事了。 3. 西城比较均衡的还有月坛和广外，可以淘下

提问：房姐，您好！新人首问，有购房资格，sfsd，首付100万左右，自住加投资，区域不限，等5年后考虑再换，请问房姐有推荐吗？是年底上车还是明年再上车呢？感谢

回答：你好，年底很多抛售的，加上年底买房人最少，所以竞争者少。年初买房人太多，而且涨幅都集中在3-6月。 丰台：中海御鑫阁、三环新城，朝阳：梵谷水郡、炫特嘉园都可以关注

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