成都楼市：如果你买了这些楼盘，你的资产将进一步缩水！

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“成都房神”粉丝问答精选提问

提问：房神你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了）。一个商铺临街60平方年租金16W，还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金（专业市场铺面有价无市，不好卖）。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。

01年的住房年龄太老了。建议出手，不值得长期持有。

另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的人员复杂环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。

住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：房神你好，我是成华区刚一，预算250w，想参加雪松in天府的摇号，作为投资的目的这个楼盘是好的选择吗？还有更好的选择吗？

回答：成华刚一投资的话肯定就选成华新房了，雪松这个盘是当下热度很高的入门级别，但是你顺位度比较高，所以还算是可以报名试试的，能买到，自然是最好的选择。

此外也可以看看新希望万科知园、首钢璟辰里、中环TOD十里风和、源滩麒麟芸。

先后顺序应该是雪松in天府、新希望万科知园、中环TOD十里风和、首钢璟辰里、源滩麒麟芸。

提问：房神你好！万年场华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入？还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：房神你好！我是高新南区集体户口和社保，普一资格，二胎外地家庭，在西昌有一套贷款房。大孩明年上初中，二孩一岁多，两个孩子户口在四川西昌，现考虑成都购房，重点考虑学区房，想请教一下，今年购房大孩是否能够在明年参与摇号？预算300-350W的话是考虑高新区学区还是锦江区学区（小套三兼顾居住），可以建议重点关注哪些楼盘？因为对划片学区了解不多。

回答：首先确定一下，你在高新南是普通资格吗？这意味着你在成都有房或者有过房（比如2016年10月后卖过成都房产），不然是刚需资格哈，不是普通资格。

你在西昌有贷款，所以成都买房，高新区是首付7成，不过这不影响你是刚需还是普通资格。

1、你如果入手成都学区房，然后把家长和孩子户口迁往成都该房产名下，明年小升初摇号，你们是可以参与的。

2、300-350万我建议可以着重看看高新区学区。

为什么不是锦江呢？因为锦江学区和住房比较分化，学区好的周边大多是老破小，或者单价总价非常高的次新高层（锦江二区）；而住房（居住功能）尚可的，对口学区又比较一般，谈不上很好吧，至少只能说是中上（攀成钢、东湖、川师、三圣乡等）。

那么高新推荐看什么呢？看二手房，因为新房拿房产证还很久，交房也遥遥无期，赶不上明年摇号，而且新房对口的初中学区也大多很一般。

二手房建议可以重点看市一医院和大源板块，其中市一医院对口的是高新五区，学区比较好。大源板块教育资源比较均衡，属于冉冉升起的教育板块。

市一医院看南城都汇系列楼盘；大源看雅颂居、华润凤凰城、建发翡翠鹭洲、朗基御今缘等楼盘。

提问： 房神你好，问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房，另外手头已有一套位于神仙树的住宅（两室，85平，11年建成，贷款这个月内结清），现在有两个计划：

计划一：卖掉神仙树3期的房子，还掉二套房借的钱，并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资，出去租房3-4年等新房装修完搬进去，目前租房一个月在3k左右

计划二：保留手头房子自住，咬咬牙坚持几年慢慢还借的钱（主要向父母借的，不是非常急着要），等新房搬进去后再考虑卖这套房，家庭年收入30-40w，回头房贷在1w+

综合考虑小区价值，未来房价预期，租房成本，租房搬家，现金流等因素，请房神建议下神仙树3的房子是否有继续持有的必要，谢谢

回答：方案二更好！

每当你自己想要卖房的时候，就骂自己一句败家子。

能别卖就别卖吧，任何时间想起自己曾经卖掉的房子，都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。

普通人，唯一该欠的钱就是‬‬房贷。

它其实相当于‬‬强制存钱，逼迫‬‬年轻人养成量入为出，认知‬‬工作的好习惯。

一套‬‬房子供完，品格‬‬与财技，都得到‬‬提升。人生的风险就变小‬‬了。

我对贷款买房的有三个原则：必须要做。尽量别错。不要太过。

贷款买房子是普通人必须要做的事情。

以前我们贷款是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。往往翻身逆袭就是这么来的。

提问：房神你好，孩子马上读小学想买学区房，请问买学区房要注意什么？

回答：你好！学区房一直是家长争议的话题，虽然说以后人们买房会越来越注重品质，但很多家长为了给孩子创造更优质的教育环境，依然是学区重点考虑在前的。

在买房的时候，买房者通常听到名校学区就会买账，但背后的差距却是你不了解的。

你买房时开发商只会告诉你是什么学区，不会告诉你是什么性质的学区，也不会跟你说有什么区别，很多买房者听了介绍，都觉得房子不错，学区又好，但你真的了解他们口中的“学区”吗？

其实学区校分直属、托管、和合作办学这三种性质。

1，直属分校

直属分校归于同一个行政区，由本部直接办理和差遣教师教学，分校和本部归于一个行政，教学管理等保持一致，一般来讲，直属分校的教师和主要骨干力量是由本部分配的。

2，托管办学

托管办学，是指分校属于同行政区，通过名校托管办学后，薄弱学校与名校统一管理制度，统一调配老师，统一质量管理，统一考核评价，一般不一定会有本部派去的老师，但是老师会与名校老师在一起统一备课，主要还是原有学校的师资。

拖管办学，是指分校属于同行政区，通过名校拖管办学后，薄弱学校与名校一致管理制度，统一分配教师，统一管理，一致查核评价，但一般不一定会有本部派去的教师，但是教师会与本部教师在一起一致备课，师资也大致和本部同样的师资。

3，合作办学

合作办学，是本校和分校压根都不属于同一个区的教育局，而且这种合作方式也比较新，应该说现在还没到检验教学成果的时候，这类学校不一定会有本部派去的老师，并且老师也不与名校老师在一起统一备课，采用的管理制度和教学制度也与名校不同。

买房，学区不能仅听开发商的一面之词，要想了解它的学区性质，最好的办法就是咨询教育部门进行求证，避免房子买了以后产生不必要的纠纷，所以说买学区房的一定要自己去了解清楚，才不会踩雷！

提问：房神你好！最近对成都的房子有一些疑问，所以我向老师请教。成都主城区太升路有一栋名为天府公寓的二手房，建于2000年。

就一独栋名为公寓性质是70年产权的住宅性质，里面都是被拿来办公开公司，电梯拥挤，环境混乱，没有居住环境的混乱，物业管理也是虚拟的，

但是优点就是价格超便宜，单价是186平方米，单价为8千多平方米，单价差不多可以接近零首付，房租可以支付每月还贷的钱。

周边几百米就是春熙路，旁边的老破旧1.4万。它的价格仅是周边新房的6%折扣，但从交易价格来看，过去几年里，这个社区只上涨了30%，但成都市场在过去四年里至少上涨了100%。

为什么这座独栋住宅的崛起远远落后于市场？在2016年初，它对周围的新房有40%的折扣，但现在它对周围的新房只有60%的折扣。为什么它和周边的二次新房之间的价格差距正在扩大？

难道不应该是房价越贵，价格差距就越小吗？即使是老旧和破碎的房屋也能跟随市场的上涨吗？这座独栋建筑值得买吗？这座独栋住宅的未来增长会追上它周围的房子吗？

回答：你好感谢赞赏！成都二手房市场上有个产品叫老破旧，或叫老破小老破大。

你所说的天府公寓建于2000年，面积超过140的大户型，这都是属于老破大了，经常提醒买房者买老楼需谨慎，这种房没开发商，没有小区环境，交易流通性小，处于楼市产品链的最底端，涨幅小，以后都是靠片区的均价带动。

你看着两年的老破大的走势，并没有涨多少，整体来看都处于很尴尬的。

坦率地说，在成都这样的房子是不推荐普通百姓去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足够好，在专业人士的指导下，你也可以试试。为什么租金足够好，因为你不能只是打赌办公室工作的比例会减少。

提问：新人首问，万能的房神，计划在成都买房，自己没资格，用弟弟的普通资格，是买来不住还是投资，现在纠结中两个问题。看了首钢璟辰里，初步看中119平米的，但估计希望不大，因是顺4资格。所以看了附近的富临理宫的三室86平，约188万，7月份满五，是否值得下手？是看看其他顺销新盘，还是继续选二手房？神盘肯定是没希望。预算250万左右，投资不想买总价太高的房子，怕以后不好抛。祈盼房神能悉心指点！

回答：其实富临理宫也没错，满五税费比较低，单价2.2万的话，虽然谈不上便宜，但是和当下新房相比价格还是有所优势的，从产品上来说，与首钢都是刚需对吧，都同享二八版块的综合配套，只是孰优孰劣之分。

说实话，250万的话，还是普通第四资格的，在主城区买新房的话的确只能是捡漏捡漏再捡漏的办法了，首钢倒也可以报名，反正不和二手房冲突，包括源滩麒麟芸上次也顺销了一些房源，都可以关注捡漏。

但更大的精力，还是建议放在该片区的一些单价2左右的次新楼盘。包括你说的富临理工，蓝光乐彩城、富临理工都可以看看单价便宜点的房源。

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