高层再见？2021年新规定：住宅迎来“新标准”，2类房子走俏了

10年前，住高楼是一些人引以为傲的谈资，对一些城市来说，楼房建得越高，城市就越繁华，全球排名前50的大城市，同时也是全球摩天大楼的所在地。

高层住宅的出现，容纳了更多的人口，解决了城市化进程中人口向大城市集聚的住房需求问题，但由于居住人口过于密集，高层住宅的缺点也逐渐显露。

高层住宅过高的容积率影响业主的居住满意度。容积率高，居住人口多，不仅会带来噪音问题，楼体的承重压力就会增加，同时电梯、供水等设备的使用频率增加，如此一来，维修频率也会提高。一旦电梯、供水设备频繁维修，就会影响到业主的居住满意度。如果电梯停电，低楼层可以走楼梯回家，但高楼层走楼梯回家就很困难了。

高层住宅还存在消防救援难、拆迁难的问题。在我国，101米高度的消防云梯造价上千万元，一些小城市没有财力配备，一旦一些小城市的高楼层住宅发生火灾，救援就成一大难题。

高层住宅不同于老旧的多层住宅，老旧多层住宅还可以拆迁，建设20层的高层可以覆盖成本，但如果拆掉30层的高层住宅，也许要建设到60层以上才有利润，从开发商的角度来说，即使开发商愿意盖，又有几个人敢住呢？

北京科技大学博士生导师周天勇认为，随着土地制度改革，城乡统一土地市场建立，高层住宅的价值将会一落千丈。相比多层住宅，高层的楼层数越高，高层占用的土地就越少，高层的价格优势将会逐渐丧失。

高层的维修难、拆迁难、居住满意度差等问题让一些内行人士感到担忧，甚至有人表示，未来高层住宅可能会沦为贫民窟。

再见高层？高层住宅迎来新标准，高层住宅或停建？

关于高层住宅在配套设施、环境影响等方面的问题，国家也注意到了，目前来看，有以下新规定，对高层住宅的建设标准产生影响，高层住宅的发展将会受到限制。

大城市和县城，都迎来了限高令。

2020年住建部发布的“限高令”有要求，一般不得新建500米以上建筑，严格限制250米以上建筑，100米以上建筑要与消防能力相匹配。

2021年，住建部等15部门发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，要防止盲目高强度开发，县城的新建住宅以6层为主，县城新建住宅最高不超过18层。实在要建设的，要经过充分论证。同时鼓励新建多层住宅安装电梯，6层以下住宅建筑面积占比不低于70%。

未来除了一线城市以外，许多小城市的250米以上的超高层建筑计划可能就要停止了，就算是一线城市，要想建造超过250米以上的超高层建筑，也要经过充分的论证，并且配备相应的消防设施。

4层以上住宅应安装电梯。

2019年住建部发布《住宅项目规范（征求意见稿）》指出，4层及4层以上的新建住宅应当安装电梯。2020年北京、贵州发布新的住宅项目规范，也要求4层以上就要安装电梯。

2021年山东规定，4层及4层以上的新建住宅建筑，或者住宅入户层楼面距离室外地面高度超过9米的，应当设置电梯。这表明住宅设计标准已经随时代变化而变化，进一步强调人们的居住体验感，以前是7层以上可以装电梯，现在4层以上就可以安装电梯，住在高楼层的业主就不用为上楼难而发愁了。

除了以上两条规定对高层住宅的建设标准会产生影响之外，老旧小区改造支持加装电梯也会影响到高层住宅的未来。

老旧小区改造支持加装电梯。

不少住在高楼层老小区的业主，会为上下楼困难而发愁，许多人腿脚不便，被迫凑钱买周边的带电梯的高层住宅。实际上，2025年底之前这个问题就会得到解决，按照国家的老旧小区改造计划，2025年底之前，会完成2000年底建成的老旧小区改造任务。改造内容不仅包括外墙维修、水电气设施维护、园林改造等基本问题，还包括加装电梯这一民生措施。

但是一部电梯费用在40~50万元之间，为了解决加装电梯出资难的问题，住建部等13个部门发布的《近期扩内需促消费的工作方案》提出，支持提取住房公积金用于老旧小区加装电梯。不少地方还给每部电梯10~20万元的补贴。在政策的支持下，老旧小区加装电梯变得容易，许多老旧小区的业主就不会因为想买电梯房而买高层住宅了。

限高令在大城市和县城都已经开始实施，进一步表明，高层住宅的满意度会让位于多层住宅。4层以上住宅安装电梯，老旧小区中符合条件的楼栋也会安装电梯。在各项新规的影响下，高层住宅的发展受到限制，2021年起，有两类房子要成为走俏的房产类型了。

第1类，低密度的新建多层住宅。

去过售楼部看房的朋友应该知道，如果一个小区同时有高层住宅和多层住宅，高层住宅不仅居住密度大，还通常被设计在小区靠近马路的位置，会受到噪音的影响，多层住宅通常位于整个小区景观效果更好、绿化率更高、环境更安静的位置。

从户型上看，多层住宅大多是一梯两户的板式楼房，通风采光效果更好。而高层住宅通常是2梯4户甚至2梯6户的户型，上下班高峰时间段经常要等电梯。

根据最新的住宅设计规范，只要是超过4层的高度或者距离室外地面高度超过9米的住宅，都应该加装电梯，现在这种多层住宅也安装电梯了，这样一来，多层住宅的通风采光优势、居住环境优势又被放大了。

第2类，经过改造的市区老房子。

位于市区的老房子，具有交通位置较好、商业和医疗配套更加齐全的优势，不管是买菜还是接送孩子上学都比较方便，这也是许多老小区的业主不愿意搬到郊区的原因。但是80年代、90年代的许多老房子是没有电梯的，这也困扰着住在老小区的业主们。

但是旧城改造大面积铺开之后，会给老房子带来价值的提升。旧城改造不仅会给小区带来外观环境的变化、规划停车位、完善水电气网、维修排水系统，还会给符合条件的小区加装电梯。

加装电梯会给老旧小区高楼层的业主带来很大的福利，特别是有老人和小孩的家庭，下楼更加方便。不管是出售还是出租这类房子，都会更加容易。所以说，经过改造的老旧小区住宅，前景很大。

高层住宅迎来限高令，多层住宅安装电梯的门槛降低，充分体现了以后的城市化不再一味强调发展规模，而要注重人居质量。多层住宅在居住满意度上要优于高层住宅，会成为未来住宅市场上走俏的一类产品。