北京楼市：未来3年要横盘？内行人不这么看

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　　提问：女神好，非京籍，北京2套房，华纺易城北向2居（不满五）不便卖，朝阳捷座全东向3居，宁波小三居，宁大对面地铁（明年10月可以突破限售）想卖了朝阳捷座，换大的未来自主，想在4环周围，目前海淀住公司房，明年租房住，自有两套房品质差不想住，且没有教育资源，小朋友要上小学，不知买哪？ 想买望京觉得潜力无限，北京还要横盘多久？如抵押大额贷款，继续横盘2-3年是不是太受伤？目钱年收入税后100W 未来不看好自身行业，本人房地产行业———

　　回答：你好，北京未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。 现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。 深圳，广州，上海已经相继上涨，北京不缺购买力，只需要等待政策的放松。事实上北京的重点学区和望京这些热门板块都有小行情。 在楼市调控期间，成交结构发生了变化，买房要求三年或五年社保，整个城市的新增购买力大幅减少，那剩下哪些人还在买房呢？ 三类人群： 原住民 户口一直在本市的移民 社保买了很多年的移民 相比新移民，以上三类人群本身大多已经有房，他们买房只是为了满足改善的需求，所以一座城市一旦限购，购买力主力就会从刚需客转换成改善客。 海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 嘉铭桐城，东湖湾，澳林春天可以关注。

　　提问：房姐老师好，目前手里有子弹1300，想买东三、四环的房子，属于二套。虽然自住但也想考虑房子的保值性。目前关注金地国际花园，圣世一品，棕榈泉和禧瑞都的大两居或三居，不知您能否推荐。另外由于孩子在南二环附近上学，昆仑域的高层值不值得买，和清芷园160三居哪一个更值得持有。

　　回答：1300万首付选择面很宽。 金地可以选择，不过出货就那么几套，概率小。 圣世一品回避，回答过。 棕榈泉可以考虑。 基本都可以够到4-5居，选择1500-2000万之间的，会有40%-60%的现金剩余

　　提问：请问房姐，盛和家园低层西北向大三居一直都是出租，按目前市场价格是继续出租，还是出售换望京融科三区或者双井天骄合生小区，从投资角度来看？目前大约尚余200万左右贷款，不知道按二套房算可以购置房产的价格上限是多少？

　　回答：盛和家园没必要换，这个小区保值能力不错的，长期能跑赢大盘。建议抵押出来盘活资金，增加部分预算 投资一套小户型更合适，看看团结湖劲松板块。 如果确实想换，融科会更好点，二套一律全款抵押的方式入，做到首付4成没问题

　　提问：您好，新人首次提问： 问题一， 北京市90后夫妻置换新婚房，子弹1100，全款无贷款。需要置换一套名下商品房，丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居 ，有产权车位。 -根据现在北京市房地产行情，年底有些上升行情，是否先买后卖商量全款周期相对合适？全款周期通常多久合适？ -丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价？ -置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗？ -中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少？ 问题二， 目前购房的需求：第一，地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京，一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线，同时考虑2021年8号线可能南北贯通；第二，小区品质和物业。第三，学区。虽然学区不是首要考虑因素，但也希望挂点儿学区。第四，朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上，看房两个月意向小区主要是：东城区龙体片区幸福家园，保利蔷薇，新裕家园；朝阳区亚运村远洋万和城，嘉铭桐城，保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上，结合我们的四点需求，您比较推荐哪个小区？ -预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐？ -据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区？

　　回答：1. 先买后卖策略是对的，买房周期尽可能拉长，为你卖房留时间，这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚，设定一定涨幅，通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的，这个概念已经很多年，但一直不温不火，短期来看对房价影响不大。 2. 建议主要看亚运村 远洋万和城=保利香槟>嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求，具体选择就看标的的对比了。备选 朗琴园、红山世家、清芷园。

　　提问：房姐好！新人首问。我现在换房面临几点困惑，求房姐指点迷津。我们两夫妻疫情前收入税后100w，但疫情后都没上班，等疫情后再找工作了，我在通州有新通国际花园09年90平2居有公积金按揭，运河边上新房3居刚下房本无按揭。想买朝外MEN129三居大概750w加税和中介费770w，但手头无太多子弹（维持家用）1. 我打算jyd抵押两套房的方式购入，2. 卖通州一套2居，再jyd抵押一套购入，3. 按兵不动，等明年看情况。 还请您给个建议。另外，建行有个4.35的小微贷，一年一续年底付息可不归本，靠谱吗？ 我怕中间银行突然不给贷了。

　　回答：建议方案2， 没有现金流的情况不建议加过高的杠杆，通州配置1套即可，没必要2套，每年归本的产品不适合长期试用，3年内的临时周转可以，有你说的不放贷风险

　　提问：我看你说学区房最好的方式说房票+投资子住，那是再租房？还是住在这个投资自住里，那是势必有点远吧，一直不太明白这种是怎么弄的。我们22年小学，双胞胎，一直在考虑，确实有西城情结，又确实觉得难。

　　回答：从资产配置角度，将学区风险降到最低就是只为学票功能付费。因为学区受政策影响大（例如多校划片），价格极易波动，不是好的投资标的，部分学票的价格甚至超过房子本身。 考虑就近居住，租房是一个选择。

　　提问：新人首问，房姐您好，先介绍自己的情况：本人未婚女，有北京工作居住证。预算在800万多，怕之后结婚有房产纠纷问题，打算在北京全款买房，因为是婚前财产，考虑后期基本不会轻易换房，为了爸妈来京可以住这边。结婚的话再双方共同买婚房。 看了双井，九龙山，百子湾这附近的房子，由于地铁的拥挤程度，暂不考虑6号线和4号线。 目前锁定两个小区，1.双井首城国际，两室，双南，810左右，单价9w多，两梯四户。优势：位置好，小区环境不错。劣势：单价高，离地铁1km，距离较远。人车不分流。 2.百子湾金泰先锋北区，二居室，单价7.6，一梯两户。优势：离地铁近（3.4百米）南北通，小高层板楼中低层（共11层）；人车分流；小区环境好；劣势：周围在建回迁房；附近的配套的生活设备少，但之后说永辉超市迁到楼下，也觉得是有升值空间的一点。 想咨询一下，两个小区哪个更合适我的情况，或房姐有什么别的小区推荐？

　　回答：1. 板块上双井要好于百子湾。首城国际>金泰先锋北区，首城国际可以作为首选，另外推荐 苹果社区南区、天之骄子，还有四惠的 东恒时代二期

　　提问：房姐您好！新人首问， 不吝赐教，本人公职，单位提供公寓住房，因为有住的，又不善投资理财，所以平时很少关注房子。2015年，朋友说，平谷马坊镇新华联慧谷的房子不错，去看的当天就买了，一直没装修，前几天问中介，单价大概2.2。有两个问题请教： 1.您认为还有继续持有的必要吗？有人说22号平谷线通了，还有升值空间，这几天拜读了您的精华帖，我感觉未来没啥希望，所以想卖掉。 2.卖掉后能凑200子弹，您在精华帖中主要推荐东三东四老公房老小区，重点推荐了十里堡、石佛营等区域。本人住海淀，从未去过您推荐的几个区域，从投资角度，房姐能不能具体推荐几个不错的小区呀？

　　回答：1. 有合适的机会建议优化掉，不值得长持 2. 符合的标的并不多，很多小区只有个位数，建议都淘一遍。大的原则：尽量选90年后公房，85年前的不要考虑（影响未来出手和贷款），2居为主

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