三湘印象股份有限公司三湘印象股份有限公司

（上接B81版）

开发成本可变现净值具体计算过程如下：

主要开发产品可变现净值具体计算过程如下：

公司在确定预计售价时选取的对比项目情况如下：

公司在确定存货可变现净值时，主要参数包含预计售价、达到完工状态时将要发生的建造成本、估计的销售费用和相关税费。在预计售价方面，公司结合项目定位并考虑项目所在区域的房地产市场及周边可比项目当前售价和已经签订的销（预）售合同进行预计，与前期预测方法保持一致，无重大差异；对于竣工状态需要追加的投资成本，公司按照开发项目预算总成本或预计总投资额进行估计；对于销售费用，公司根据2020年实际的销售费用占收入的比例预测；对于估计的税费，公司按照每个开发项目的估计售价及项目所在地匹配适用的税法规定估计相关税费，包括土地增值税及附加税等。

因前述关键参数不存在重大不确定性，公司管理层可以可靠估计相应参数，未借鉴第三方专家的工作。

经测试，公司存货可变现净值大于期末账面成本，无需计提存货跌价准备。

【年审会计师事务所核查意见】

我们已阅读公司上述说明，基于我们对三湘印象2020年度财务报表的审计工作，针对存货跌价事项，我们执行的审计程序包括但不限于：

（一）结合现场实地查看程序，询问管理层存货项目开发进度及各项目最新预测所反映的总开发成本预算。

（二）结合网上房地产等房地产销售网站的公开信息，查询同地段同类型的楼盘售价，评价管理层在确定开发成本和开发产品可变现净值时使用的关键参数的合理性。

（三）评价管理层计算开发成本和开发产品可变现净值过程的准确性，同时关注测试结果是否进行相应会计处理及披露。

通过执行以上程序，我们认为公司对开发成本和开发产品变现净值的关键估计及假设符合相关项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况。

问题五、年报显示，你公司报告期无新增土地储备项目，“主要项目开发情况”部分显示，三湘森林海尚城15号地块、16号地块、18号地块本期竣工面积为0，累计竣工面积为0，仅三湘森林海尚城14号地块一期5号楼于报告期内完成建设工程竣工验收备案。请你公司说明相关项目施工进展缓慢的主要原因，可能对公司的影响及拟采取的应对措施。

该项目位于北京正东的河北省三河市燕郊镇，与北京隔河相望，毗邻规划中的燕高北路及留山大街，燕郊植物园以北，规划中的“燕郊科学城”区域。项目占地面积约542亩，规划建筑面积约106万㎡，绿化率约38%，涵盖住宅、LOFT、商业等多元业态,总体分6期开发建设公司在取得项目用地后，就加速推进项目建设及销售，不存在施工进展缓慢的情况。

（一）项目进展情况：

三湘森林海尚城项目一共有6宗地块已全部完成交地，14号地、15号地已经进入销售状态；16号地、18号地正在全面施工中,17、19号地正在办理施工许可证。在建工程的进度情况如下：

14号地:1号楼、2号楼于2021年5月17日完成主体结构封顶，外立面幕墙正在施工中，计划于2022年7月底前完成竣工验收备案工作；3号楼于2020年9月28日完成主体结构封顶；4号楼于2018年12月11日完成主体封顶，目前正在进行外立面幕墙施工中，计划于2021年10月底前完成竣工验收备案工作；5号楼已完成竣工验收备案并完成内部装修，已于2019年12月3日作为项目办公场所和售楼处正式对外开放。

15号地：1号楼于2020年11月18日完成主体结构封顶；2号楼于2020年11月6日完成主体结构封顶；3号楼于2021年6月1日完成主体结构封顶；5号楼正在施工中，计划于2022年10月底完成竣工验收备案工作；6号楼于2020年12月6日完成主体结构封顶；7号楼于2020年4月11日取得施工许可证，正在全力施工中；8号楼于2021年6月1日完成主体结构封顶。

16号地：于2020年8月14日取得了施工许可证，地块正常建设中。截至2021年6月10日，各楼幢施工情况：9#楼负一层墙柱钢筋绑扎;10#楼首层墙柱钢筋绑扎;11#楼负二层顶板钢筋绑扎;12#楼负一层顶板钢筋绑扎；13#楼负二层墙柱钢筋绑扎完成、人防门安装完成;15#楼首层顶板模板安装;16#楼首层顶板钢筋绑扎;17#楼二层墙柱钢筋绑扎。

18号地：于2020年12月31日取得了施工许可证，地块正常建设中。截至2021年6月10日，各楼幢施工情况： 5#楼：验槽通过,准备铺设褥垫层； 6#楼：西段防水施工，东段基础筏板测量放线；7#楼：负二层底板钢筋及周圈车库钢筋绑扎；11#楼：验槽通过，准备铺设褥垫层；12#楼：底板防水施工；16#楼：验槽通过，准备铺设褥垫层；17#楼：防水施工完成，准备浇筑防水保护层；21#楼：正在清槽；22#楼：垫层施工完成准备防水施工；23#楼：垫层施工完成准备防水施工。

截至2021年6月17日，三湘森林海尚城在建项目完工比例

（二）可能对公司的影响及拟采取的应对措施

未来随着6宗地块的相继开工建设、销售，将为公司带来充裕的现金流，对公司的“文化+地产”发展战略将起到强有力的支撑作用。公司在取得项目用地后，就加速推进项目建设及销售。2020年初，项目施工、销售等正常经营活动因疫情原因，受到一定的影响。疫情期间，公司积极主动采取措施，借助科技手段，推出“线上售楼处”，开辟看房售房新场景；开启网上销售平台，开通线上直播，增加客户体验感。疫情期间开启的线上销售方式，为公司打开了新的销售思路和渠道，也积累了一批意向客户。随着疫情的逐步控制，项目全面复工。2020年，项目的14号地块、15号地块实现销售近400套，16-19号地块已完成场地平整并办理了工程规划许可证，正在推进后期建设准备工作。2021年，公司重点工作之一就是加快燕郊项目的建设及销售进度，6宗地块同时建设，同时加大营销力度，加快资金回笼。

问题六、公司年报显示，你公司前五大欠款方期末余额合计为6,902.34万元，占应收账款期末余额合计数的比例77.14%，对应坏账准备期末余额合计为 1586.74万元。请你公司说明：

（一）所涉及应收账款的交易背景、发生时间、应收款项账龄、后续收款安排，对手方与你公司是否存在关联关系，坏账准备计提的充分性及款项收回可能性。

（二）你公司“关联方应收应付”部分显示，湖南炎帝生物工程有限公司及其子公司对应的应收款项科目为合同资产，期末余额为529.51万元，但应收账款“按欠款方归集的期末应收账款前五名”部分显示，湖南炎帝生物工程有限公司对应的应收账款为2968.26万元。请你公司核实相关信息是否准确、完整。

（一）所涉及应收账款的交易背景、发生时间、应收款项账龄、后续收款安排，对手方与你公司是否存在关联关系，坏账准备计提的充分性及款项收回可能性。

按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况

1、湖南炎帝生物工程有限公司：

公司下属子公司上海三湘建筑装饰工程有限公司（以下简称“三湘建筑”）于2018年12月与湖南炎帝生物工程有限公司（以下简称“湖南炎帝”）签署“生产基地二期项目”建设工程施工合同。2019年三湘建筑与湖南炎帝公司确认产值24,349,600.00元，2019年收回款项2,250,000.00元。2020年三湘建筑与湖南炎帝确认产值9,659,200.00元，2020年收回款项21,813,560.96元。截至2020年12月末，三湘建筑应收账款余额9,945,239.04元。按照合同约定：按审核确认的累计完成工作量的70%支付进度工程款，竣工验收合格后，支付至合同暂定金额的85%，办理完竣工结算并经审计后，支付至工程审定金额的95%，剩余5%为工程质保金。截至2020年末应收账款余额9,945,239.04元，按合同约定将于竣工（停工）验收合格并结算后支付。

公司下属子公司上海三湘装饰设计有限公司（以下简称“三湘装饰”）自2017年承接湖南炎帝门店装修业务，截至2020年末累计完成工程量35,503,751.74元，累计已收款项15,766,388.62元，累计应收账款19,737,363.12元。2021年4月，公司收到湖南炎帝19,737,361.51元，调整结算尾差1.61元，装修工程款项已结清。

2、桂林广维文华旅游文化产业有限公司：

观印象应收桂林广维文华旅游文化产业有限公司（以下简称“桂林广维”）的款项为“印象刘三姐”演艺项目的票房版税分成及维护费，其中票房版税分成部分我司按其票房收入的6%逐月确认收入。截至2020年末应收18,162,921.08元，其中票房版税分成17,662,921.08元；维护费500,000.00元。

2020年由于疫情，桂林广维发生阶段性经营困难，加上汛期受水灾等综合因素影响，导致其出现财务亏损及资金紧张，无法按时支付票房版税分成。公司已通过电话、发函、走访等形式告知其履约，后续收款进程正在不断跟进之中，预计可以分阶段收回款项。

3、上海水晶之恋餐饮娱乐有限公司：

公司下属子公司上海湘海房地产发展有限公司于2017年9月起将位于上海市杨浦区逸仙路519号湘云大楼三层至四层的商业用房出租给上海水晶之恋餐饮娱乐有限公司。截至2020年末应收账款余额8,994,564.40元。2021年5月，公司与上海水晶之恋餐饮娱乐有限公司达成上述欠缴租金及2021年1-5月欠缴租金的还款协议。对方企业目前经营正常，按照还款协议按时支付租金且已经支付欠款1,125,728.40元。

4、深圳市三新房地产开发有限公司：

公司下属子公司三湘装饰为深圳市三新房地产开发有限公司（以下简称“深圳三新”）提供项目精装修服务，公司与深圳三新于2018年12月完成了装修工程的决算，应收工程决算款20,598,941.00元（含税），截至2020年12月31日，除尚有895,365.00元工程尾款外，已收款19,703,576.00元。于2020年12月完成了装修改造工程的决算，应收工程决算款5,309,084.00元。公司预计1年内收回相关款项。

5、山西又见五台山文化旅游发展有限公司：

观印象应收山西又见五台山文化旅游发展有限公司（以下简称“山西又见”）的款项为“又见五台山”演艺项目的票房版税分成及维护费，截至2020年末应收5,978,877.95元，其中票房版税分成：2016年4,000,000.00元、2017年61,425.12元；维护费：2015年375,000.00元、2016年1,500,000.00元、2017年42,452.83元。

2020年由于受疫情影响，项目未开演，山西又见发生阶段性经营困难、演员团队短暂解散，导致其出现财务亏损及资金紧张，无法支付上述欠款。目前演员团队已重新组建并恢复演出。后续收款进程正在不断跟进之中，预计可以分阶段收回款项。

本公司依据新金融工具准则，以预期信用损失为基础确认信用减值损失。对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收账款单独进行减值测试，确认预期信用损失，计提单项减值准备。其他基于共同风险特征划分为组合计提。上述交易对手中，山西又见长期亏损且经营扭亏困难，无法清偿债务，公司对其进行单项评估后全额确认信用减值损失，其余交易对手运营正常，未出现明显缺乏偿债能力的情形，依据新金融工具准则，以预期信用损失为基础确认信用减值损失。

（二）你公司“关联方应收应付”部分显示，湖南炎帝生物工程有限公司及其子公司对应的应收款项科目为合同资产，期末余额为529.51万元，但应收账款“按欠款方归集的期末应收账款前五名”部分显示，湖南炎帝生物工程有限公司对应的应收账款为2968.26万元。请你公司核实相关信息是否准确、完整。

根据《企业会计准则第14号一一收入》（财会〔2017〕22号）第四十一条规定：“企业应当根据本企业履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。企业拥有的、无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利应当作为应收款项单独列示。

合同资产，是指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。

公司年报中“关联方应收应付款项”部分披露的对湖南炎帝及其子公司的合同资产529.51万元，为尚未与其结算的工程进度款；“关联方应收应付款项”部分披露的对湖南炎帝及其子公司应收账款2,986.20万元，为已结算款项，其中含应收湖南炎帝款项2,968.26万元，应收其子公司上海佳选炎和商贸有限公司（以下简称“佳选炎和”）款项17.94万元。2021年4月，公司收到湖南炎帝1,973.74万元，收到其子公司佳选炎和款项17.94万元，尚余工程施工款余额994.52万元，按合同约定将于竣工（停工）验收合格并结算后支付。

公司年报中“关联方应收应付”信息准确、完整。

问题七、你公司多家长期股权投资单位如上海湘芒果文化投资有限公司、平遥县又见文化发展有限公司等连续多年投资收益为负值，另有部分投资单位存在超额亏损。你公司未确认长期股权投资相关的减值准备。请结合上述投资单位近年生产经营情况及主要财务状况等，说明未计提相关减值准备的原因及合理性。请年审会计师核查并发表明确意见。

鉴于文旅行业长期向好的预判，公司作出了“加快发展文化产业、文化+地产协同发展”的战略。公司从经营需要出发，大部分投资项目都选址在5A级核心景区或一线城市的核心区域。文旅项目普遍存在投入较大、回收期长的特点，需要长期培育和不断坚持。多年来，公司投资了多个文化项目，大部分都运营良好，有利于增强公司持续发展能力；部分尚未进入正式运营的项目也有较好的盈利预期。部分项目情况说明如下：

（一）上海湘芒果文化投资有限公司（以下简称“湘芒果”）

湘芒果近年财务数据：

（单位：万元）

湘芒果成立于2013年，公司子公司上海浦湘投资有限公司（以下简称“浦湘投资”）持有湘芒果30%股权，浦湘投资委派董事2名，各股东间同股同权。公司基于湘芒果当期净利润乘以公司持股比例计算当期应当确认的投资收益。

湘芒果开发的芒果广场项目位于上海市“十二五”重点发展区域徐汇滨江“西岸传媒港”内，该项目占地1.8万㎡，建筑面积约8万㎡，地上计容面积6.9万㎡，由标准5A甲级写字楼、创意办公空间、文化创意展示空间及商业裙房等组成。项目以湖南电视台的文创空间“芒果盒子”作纽带，连接商务办公等综合业态，将打造集数字媒体、科技应用、潮流艺术、沉浸式展览发布和节目录制等多重元素的智娱空间；2021年，芒果广场项目将全面竣工，进入验收阶段。公司管理层认为湘芒果经营情况良好，并将充分发挥湖南广电内容资源优势和上海地缘平台优势，把芒果广场打造成为具备湖湘文化、芒果文化特色的商旅综合体，公司持有湘芒果之投资不存在减值迹象，无需计提减值准备。

（二）平遥县又见文化发展有限公司（以下简称“平遥文化”）

平遥文化近年财务数据：

（单位：万元）

平遥文化成立于2013年，北京印象山水文化艺术有限公司与平遥县九成文化旅游投资有限公司合资设立。持股比例49%，委派董事1名。截至2020年12月31日，账面长期股权投资余额44.57万元。平遥文化主营《又见平遥》项目衍生品开发，公司运营正常，2020年亏损系受疫情影响导致观演人数减少，平遥文化管理层目前采取积极措施改善经营现状，管理层认为公司持有平遥文化之投资不存在减值的迹象，无需计提减值准备。

（三）西藏知行并进旅游文化有限公司（以下简称“西藏知行”）

西藏知行近年财务数据：

（单位：万元）

观印象持有西藏知行6.64%的股权。西藏知行主要投资项目为《最忆韶山冲》和《印象太极》，目前两个项目均处于在建状态，预计2021年实现公演。公司管理层认为公司持有西藏知行之投资不存在减值的迹象，无需计提减值准备。

（四）存在超额亏损的投资单位

被投资单位近年财务数据：

（单位：万元）

舟山市普陀印象旅游文化发展有限公司（以下简称“普陀文旅”）系《印象普陀》的项目运营公司，历年演出正常，经营层一直积极改善管理，提升经营。2019年根据普陀文旅当期净利润乘以公司持股比例计算当期应当确认的投资损失后，公司对普陀文旅的长期股权投账面价值减记为0，无需进一步计提减值准备。

武汉朝宗文化旅游有限公司（以下简称“武汉朝宗”），系《知音号》项目运营公司，自公演开始项目演出正常，于2017年末净资产为负，公司持有的武汉朝宗投资账面价值已于2017年末减记至0元，无需进一步计提减值准备。

山西又见五台山文化旅游发展有限公司（以下简称“山西文旅”），系《又见五台山》项目运营公司，自公演开始项目演出正常，于2017年末净资产为负，公司持有的山西文旅投资账面价值已于2017年末减记至0元，无需进一步计提减值准备。

重庆市归来印象旅游文化发展有限公司（以下简称“重庆归来”），系《归来三峡》的项目运营公司，2019年度因受重庆地区旅游方案的调整，观演人数不如预期，根据2019年重庆文化当期净利润乘以公司持股比例计算当期应当确认的投资损失后，公司对重庆归来的长期股权投资账面价值减记为0，无需进一步计提减值准备。

【年审会计师事务所核查意见】

我们已阅读公司上述回复，基于我们对三湘印象2020年度财务报表的审计工作，针对公司上述权益法核算的长期股权投资，我们执行了以下主要审计程序：

（一）了解被投资单位的财务状况以及经营情况；

（二）分析被投资单位的财务信息及所在行业信息，评估管理层对其减值迹象所作出判断的合理性；

（三）复核管理层在年末对长期股权投资计算结果是否准确、财务报表的披露是否恰当。

我们认为公司上述会计处理符合会计准则的规定。

问题八、年报显示，你公司支付的其他与经营活动有关的现金-资金往来本期发生额约为5800万元。请你公司说明上述款项的主要情况，包括但不限于交易对象、金额、是否与你公司有关联关系，以及形成原因等，相关交易是否履行审议程序和披露义务（如适用）。

公司支付的其他与经营活动有关的现金-资金往来发生额，主要为：2020年12月向杭州市规划和自然资源局支付的土地保证金5000万元，2020年5月向燕郊高新技术产业开发区管理委员会支付项目办公用房保证金400万元。除上述主要款项外，剩余发生额为公司发生的零星往来款，公司支付的其他与经营活动有关的现金-资金往来本期发生额的交易对象与公司不存在关联关系。

上述款项中，土地保证金5000万元事项的相关情况如下：2020年公司积极采取措施，主动作为，加速推进新开发项目建设销售工作和存量房源去化工作，取得良好结果。项目的销售去化为公司提供了充足的现金流，因此公司积极在长三角、京津冀和粤港澳大湾区等区域增加土地储备。2020年10月17日，公司召开总裁办公会，审议并同意杭州子公司参与杭州艮北牛田单元R-19地块的招拍挂事宜。相关保证金已于2021年1月全额退回公司。上述交易事项为公司日常主营业务发生事项，不涉及相关信息披露要求。

特此公告。

三湘印象股份有限公司

董事会

2021年6月26日