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打新又现“万人摇”?资金汹涌,杭州楼市躁动

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一个有预期的楼市。

杭州大概率又出现“万人摇”。即将在6月下旬加推二期的滨融府,目前报名认筹人数已经超过14000人。按照常规流程,即便筛选掉不符合条件的客户,这个项目大概率会是“万人摇”。

杭州上一次“万人摇”出现在4月27日开盘的博杭博语华庭。换言之,不出意外,2个月后,新的“万人摇”楼盘即将横空出世。

与之对应的是,杭州还有一批“红盘”预售证等待审批。5月底,21世纪经济报道独家获悉,杭州正在酝酿新的买房规则,或会参考上海的计分制,但具体内容有待官方公布。有杭州的业内人士向记者证实,杭州最近有一批红盘预售证蓄势待发,可能就是等新的调控政策出台。

然而,直至今日,杭州新的买房规则还没有正式出台,而多个“红盘”预售证也一直未发放。

6月24日,在滨融府售楼处现场,前去递交认筹材料的张晓君(化名)看到了一群正在与销售理论的客户,有人告诉她,楼盘销售为了“劝退”客户,对他们此前递交的材料百般“挑刺”,有刻意筛选客户的行为。

这一突发事件背后,是杭州过于火爆的楼市。此前新盘江河汇报名认筹吸引了7635户家庭登记,中签率为5.65%;新盘御潮府吸引了5041户家庭登记,中签率为7.5%。

倒挂行情

伴随新盘中签率屡创新低的是,杭州一二手房价格倒挂屡创新高。比如滨融府限价5.4万元/平方米,周边二手房价8.4万元-9万元/平方米。以一套建筑面积100平方米的房子匡算,一二手房价差在300万以上。

随着今年一批高端新盘的陆续交付,杭州新一轮倒挂行情又起。这些板块包括未来科技城、申花、城东新城、萧山市北以及九堡、祥符。

抢房者的“稳赚”心理来自于杭州二手房的“单边上涨”行情。5月份,从未来科技城、奥体、三墩北到桥西,纷纷上演二手房价格狂飙的戏码。比如海德公园一套83平方米的房子,3月挂牌价295万,5月底涨价了45万,短短两个月超过了15%的涨幅。

二手房“单边涨价”的诱因在于一手盘的入市。“现在的杭州,除了滨融城的‘万人摇’,其他板块的楼盘也纷纷创下摇号中签率新低。”张晓君(化名)对21世纪经济报道记者表示,新房交付之后进入二手房市场,相当于直接进入涨价通道,“这样的房子抢到就是‘赚到’,有条件的都想去摇号碰碰运气”。

4月15日,申花板块的九龙仓华发天荟加推房源,79套房源共吸引了3991组客户登记,其中,人才277组,无房家庭868组。换言之,这次开盘整体中签率只有1.98%,无房家庭中签率为2.7%。该项目中签率数据创了申花板块的新低。

除了临安、富阳区,杭州中签率低于10%的限售楼盘也越来越多,郊区板块新盘中签率也开始创新低。5月,杭州郊区下沙的金沙湖板块,“春风金沙”推出235套房源,吸引了3148户报名,中签率7.47%;此前的2月份,春风金沙中签率在30.31%。位于萧山的蜀山板块,“朝闻花城”开盘172套,登记人数却有2562户,是上一次开盘(807户)的3倍之多,中签率从8.92%降到了6.71%。

而据杭州某中介机构的不完全统计,杭州不少二手房价格去年至今价格翻倍的很多,有的甚至已经涨了7万元/平方米。

反观深圳,出台了二手房指导价之后,二手房成交很快进入速冻期。“杭州有一个潜规则,二手房挂牌价不高于12万元/平方米,所以你挂11万元/平方米也是可以的。”未来科技城一家中介门店业务员向记者透露。

杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳认为,要动态去看流入杭州楼市的资金。杭州今年1月底新增房源突然猛增,江河鸣翠只推出几百套房源,均价达到7、8万元/平方米,都有近万人认筹,说明市场中的房票很多但实际上可选的楼盘不多。总体看,杭州改善需求越来越难,改善人群每次推新盘能买到的比重可能50%都没有。中签率低,导致房票挤压在手上,资金也一直在。

资金涌入下的魔幻变奏

杭州为了防止资金涌入楼市导致失控,严控新盘预售证发放节奏。一年间,杭州楼市也发生了翻天覆地的变化。比如去年,申花板块没有所谓的“红盘”,新房均价5.4万元/平方米,还有项目出现过流摇;今年就成了“万人摇”板块。

值得关注的是,最近杭州严查抵押违规经营贷,引发投资客不小的震动。

从事互联网电商行业的王宁(化名)去年5月购买了申花板块某个高端盘,7月将其名下另一套住宅做了抵押贷,之后因资金需要,动用了一部分贷款。前不久,王宁接到银行来电,怀疑其借钱买房后,再动用抵押贷还首付借款。银行要求王宁提供抵押贷资金的具体去向。王宁费了一点周章递交了资金去向证明,得到银行认可后,才被解除怀疑。

无独有偶。另一投资客表示,其2019年底买了一套期房,2020年3月用另外一套住房做了抵押贷。前段时间,被银行查到,要求提供购房资金来源证明。但这名投资客在买期房之前卖了一套房,已递交了相关材料证明自己是置换,目前银行尚无反馈。

一个背景是,最近一二线热点城市部分商业银行已经对二手房停贷,包括合肥、武汉、南京、深圳、广州、重庆等城市在内,二手房房贷周期变长已成事实。二手房成交量下滑导致楼市进入博弈期,这时候房价会出现滞涨或者下跌不明显,而那些仍然沉迷于“摇号”的资金,对赌的正是市场博弈之后的二手房暴涨。

面对审批越来越严格的房贷,投资客很难申请到贷款。在抵押贷越来越难用上的情况下,摆在不少炒房客面前的只有两条路。要么如前文所述,尽量提高首付比例,甚至全款;要么办不下按揭,最终退房。最近杭州不时发出的红盘替补选房公告,即是因为部分买家贷款申请不下来。

“额度紧张、放款周期变长、审核严格。”一名杭州房企人士对21世纪经济报道表示,全国房贷之所以收紧,与去年底出台的“两道红线”密切相关——设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

另有知情人士透露,杭州首次集中供地,有几幅土地正在酝酿退地。有业内人士表示,杭州的魔幻行情,背后其实是市场各方的博弈。

诚然,最近几年来,杭州为了城市发展吸引人才,不断推出人才引进政策,人才涌入助推了楼市上涨,杭州又通过收紧人才政策调控楼市。如此反复,杭州楼市仍然有持续大量现金流涌入,魔幻的楼市行情也由此产生。

(作者:唐韶葵 编辑:林虹)

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