撰文｜贾晨雨 编辑｜LZ
保利地产拥有国家一级房地产开发资质的央企龙头地产公司，以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，坚持以核心城市及重点城市群为主，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西。
2020年保利地产实现营业收入2430.94亿元，同比增长3.04%；归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%；经营活动产生的现金流量净额151.50亿元，同比下降61.31%。
业务构成中93.12%收入来自房地产销售；6.88%来自其他，与2019年业务构成差异甚微。
▶ 总资产和总负债
2020年保利地产的总资产1.25万亿，总负债9847.37亿元，凭借1.25万亿总资产排在A/H股房地产行业总资产第五位。企业从2016年开始总资产规模在逐渐扩大，负债率长期维持在75%以上，2020年负债率78.69%，较上年小幅上升0.9%，有息负债2968.03亿元，占总资产的23.7%。
▶ 影响负债率高两大主要原因：
一，房地产行业长期以来靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式，整体负债率高于其他行业。2020年房地产行业存货周转率中位数为0.28，保利地产存货周转率0.25，可比企业“绿地控股”存货周转率为0.56；“融创中国”存货周转率0.35，不仅相较于2019年下降4%，而且还低于行业多数企业。
二，我国卖房采用的是楼盘预售方式，消费者买房需要先支付定金，定金虽是收入但在会计处理上预收账款计入负债，导致企业卖房越多相应负债也越多。出售的楼盘没交付，预收账款用来建楼，只有交房后才能算做企业收入，才导致房地产行业负债率偏高。
2020年保利地产预收账款/合同负债3664.99亿元，可比企业“绿地控股”和“融创中国”分别为4215.31亿元和2737.6亿元。
▶ 应收账款周转率
2016年-2019年应收账款周转率逐年增长，2020年出现下降，通过财报披露，2020年应收账款增长32.79%，原因是应收房款、工程款增加。
2020年房地产行业应收账款周转率中位数为21.87，保利地产优于行业多数企业，但与2019年相比出现下降，再结合存货周转率也出现小幅下降，说明企业整体运营能力出现小幅下降。
▶ 营收与盈利
2020年毛利率32.59%，同比下降2.38%，2020年销售费用率2.83%，与2019年基本持平；管理费用2.29%，同比增长0.47%，企业期间费用率上升，成本管控能力下降。
2016年-2020年营业收入和净利润整体呈增长趋势，但2017年营业收入减少，它解释为受营改增及项目结转区域结构影响，2020年出现增速放缓现象。
年报解释是，首先大环境下，企业经历了新冠肺炎疫情造成的一定冲击，以及行业政策、流动性等经历了从宽松扶持到定向收紧的转换对企业的影响，其次，企业自身在2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。
2016年-2020年的净资产收益率(ROE)依次为15.45%、15.93%、16.52%、20.12%、17.22%，2020年房地产行业的平均值为6.9%，保利地产的获利能力良好，股东回报可观。
▶ 现金流
与2019年对比，经营活动产生的现金流量净额为正，并减少240亿元，企业项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加；投资活动产生的现金流量净额为负，并增加35.71亿，企业对外投资支付的现金减少、处置资产收回的现金增加；筹资活动产生的现金流量净额为负，并增加9.57亿元，企业净增贷款增加；现金及现金等价物净额为正，说明企业账上有钱。综上所述，保利地产现金流情况良好。
▶ “三道红线”
保利地产2019年-2020年的“三道红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比不小于1）中三项指标全部达标，企业财务杠杆符合要求，财务风险处于合理水平
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来源：睿蓝财经（ID:ruilan808）
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