【鹤城房产】房东知道这些卖房才能不吃亏！

前两天有朋友向我咨询卖房子的问题，作为房主在卖房子的时候都要注意哪些呢？我们说了那么多的买房问题，今天小编就来和你唠一唠关于卖房子要注意的那些事！

卖房按照时间顺序一般有以下几个环节，分别是挂牌、委托、审核买家、议价、收定、签约、收款、交房，每一个环节都有很多点要注意。

#01

挂牌

首先说说挂牌，所谓挂牌就是把房源信息公示出去，好让人知道你有房子要卖。

大家通常会选择张贴广告、网上发布房源、委托中介等方法。挂牌嘛就是要广而告之，渠道越多越好，有的人图方便，就把房子直接交给一家中介，不是说不建议，只不过这种方法对你房子的销售显然不是最有利的。实际上挂得越少对你越不利，所以要尽可能的多挂，让所有的中介都知道你这有一套好房子要卖出。

提到挂牌还要说说报价，报价要略高于你的心理价位，同时还不能太离谱，这就需要你对市场有所了解。

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#02

委托

讲过了挂牌就可能涉及到委托了，很多人还是会选择委托中介来进行卖房，这就有几个点要注意了。

一定要找靠谱的大中介，这涉及到平时联系、放钥匙、带看、对房屋的管理等问题。

在委托的环节会涉及到后面的带看，所以说你要约定好带看的模式。比如说是集中带看还是随时带看？你的钥匙主要是放在哪一家中介？需要跟谁联系？在带看的时候有没有什么注意事项，比如说要穿鞋套，比如说要关水电要关窗户？

这些都要嘱咐好，毕竟房子没卖出去钱都是自己的，爱护是一定的，每次拿钥匙的时候是否要登记电话号码、看名片，要不要带看的时候要告诉你一声，让你掌握带看情况，这些都是在委托环节就要谈的。

#03

审核

接下来说说审核，大家可能会觉得很奇怪，买家还需要审核吗？这是当然，买家的审核重要性在于你要确定买家不是来坑你的，不是来忽悠你，或者从你这赚钱的。

所以首先就是要看买家有没有资质。有的人看房只是一种仅仅只是想测试一下市场，看看这个市场真实的房东愿意出多少钱。还有一种是中介收房，这种情况一般他们会有意压低你房屋的价格，引起你恐慌的话让你想低价出手，这种小编真的遇到过，这就需要房主足够了解市场，耐得住性子，稳住别慌。

那么买家的资质要怎么审核呢？至少你要先问问他全款、贷款，贷款首付是否足够，看看买家的征信报告有没有逾期，贷款有没有问题，甚至要问一问他的流水有多少，能不能贷到相应的额度。

这些工作没有人会替你去做，必须是卖房者自己要有意识，或者是你所碰到的中介非常专业，否则整个卖房过程就比较艰辛了。

#04

议价

该说说关键环节了，议价。

我们首先要知道的是在你和买家议价之前，是否涉及中介，涉及的话要先和中介谈好中介费用，否则在和买家签好合同之后，中介费用就很难谈下来了。

在议价有以下几个方面值得注意：

1.客户情况。这个客户急不急买？全款、贷款？贷多少？这写都影响你的议价环节。

2.什么时间、在哪里谈。

这两点最好由卖家也就是你来决定，最佳的地方就是你自己家，这样你有主场优势。

3.价格，付费等相关问题

不仅是房屋售卖价格，还有付费方式、付费节点，这些都要谈。

4.价格可以让，但千万要在心中有一个底价，坚持住低价，你若动摇，对方是可以看出来的。如果买家非常优质，或者说这个时间节点楼市非常惨淡，该让还是要让。

#05

定金

议价过后就该是收定金这个环节就有些说道了。

根据我国《担保法》规定，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护。举例说明，如果业主出售一套合同价为100万的房子，定金最多收取20万元。在一般情况，如果卖家只收取定金然后反悔交易的，要将定金双倍返还买家，因此卖方收取定金越多违约后的赔偿数额也就越大。

收取定金还有哪些注意事项?

1、卖家收取定金时需要与买方签署《定金协议》，约定定金相关细则。

2、委托他人代收定金需公证。

3、如果买家交定金之后违约，卖家已收取的定金一般不予退还(具体违约细节可根据之前签订的协议进行求偿)。

定金、订金大不同

(1)订金的效力取决于双方当事人的约定，双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，如果购房者不想购买，作为预付款的“订金”应可退还。

(2)“定金”是一种担保形式，是作为履行合同的担保。给付定金的一方如果不履行合同义务，无权要求对方返还，而接受定金的一方不履行合同义务，则要双倍返还定金。

#06

合同

定金都收了那就该到合同方面了。

比较推荐大家去学习一下民法里面相关合同的条款或者合同法，不过还是有些注意事项要说一下。

在双房价格谈定的基础上尽量不要签（净收价）或（实收价）二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“实收价”，必然会引起不必要的推诿，也给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“实收价”。

卖房签合同要注意见不到买客，最好不卖房；即使见到买客，也一定要看对方的身份证，以确定真实性非中介搞鬼或炒楼。

卖房签合同注意以下事项不可或缺：

（１）买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。

（２）房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。

（３）房屋总价款、付款方式、付款条件等。

（４）交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。

（５）违约责任及违约金、免责等事宜。

（６）约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。

（７）合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

（８）合同中止、终止或解除的条件。

（９）约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款

（１０）中介保证不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违约责任和赔偿方式．

（11）附件。自此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。

#07

收款

接下来就进入到收款了，之前的定金已经收了，但后面还会有收全款或者是以贷款形式付款。这里要注意的是收款之前千万不要去过户，除非在过户完以后，买家现场给你转。

你要确定买家的钱是到账的，是足额的，不要出现把户过完了，他的钱还没给你的情况。还有一点就是在你见到银行发放的同贷书之前最好也不要过户，因为很可能出现过完户以后，对方因为征信上的问题贷款放不下来。当然也有一种情况，银行已经放了同贷书，但是过完户以后，他可能要再做一笔贷款但放不了贷，这个也很麻烦。所以你还要通过对于买家的判断，以及你的中介是否老练来尽量避免这种恶意情况的出现。

#08

交房

最后就是交房了，记住不要提前交房。

往往会有买家问能不能先住进去，能不能先装修。如果要先装修，要先住进去，对方的款没有放下来怎么办？还有一些交房细节方面也容易出现问题，要留下一些证明，最好的方法是拍照、留记录。如果你确实想按照你承诺的给对方交房，那么最好把它拍下来或写下来，并且让对方签个字，这样子你们俩的交易就会少很多麻烦。

小编把一些常见的注意事项都给您捋出来了，卖房是一个不可以掉以轻心的事情，虽然不都是人心险恶，但总要防范未然。通过尽可能全面的方案，减少不必要的麻烦和争端，卖房毕竟是个大事，有必要还要去学习了解一些相关的法律知识，这才是一个完美的卖房方案和流程。您有什么问题可以加小编微信咨询哦~

Dong

审核：Summe