绍兴的花式卖地技巧

一晃眼，2021年已经过半。在这半年里，越城、柯桥的土地市场，再度创造了耀眼的成绩。

两地半年内共成交20宗涉宅用地，总成交面积约102万方，总成交金额约306亿元，楼面价纪录更是来到了27818元/㎡。

2020年上半年，成交21宗涉宅地块，成交面积约166万方，总成交金额280.03亿元，最高楼面价约21569元/㎡。

可以看到，今年上半年虽然成交宗数、成交面积都不及往年同期，但是成交金额和楼面价，都有了一个巨大的跃升。

不仅地价跃升，如今绍兴卖地，有用来调控市场的，有加速板块崛起的，有助推城市发展的，越来越花式的卖地原因，让人不得不特别关注。

1st

越来越多的双限地块

绍兴土拍的最新变化，当属“双限地块”的出现。

自“限地价，竞配建”之后，绍兴楼市的热度，以及开发商抢地的热情并没有退却，甚至愈演愈烈。

于是，作为楼市调控的重要手段，“双限地块”闪亮登场。不仅限地价，还限房价。

一方面锁死了绍兴未来的房价，让房价的涨幅控制在合理范围内；

另一方面，开发商竞配建后，再也不能通过提高房价来抵消配建的成本，只能拼谁更能控制成本、接受更少的利润，有利于让拍地更加理性；

同时，能够更好控制成本的往往是实力房企，这就大大降低了楼盘烂尾的风险。

刚刚过去的6月16日，绍兴首宗限价地——越城区F28地块完成出让。竞拍仅70轮，用时1个小时，相较于之前的地块来说，热度已经下降很多。

▲越城区F-28地块

但10多家房企竞拍，10分钟就价格封顶，也有人认为该地块并没有起到降低楼市热度的作用。

这种情况，其实要归结于越城F28地块的特殊性：一是该地块位于城南二环内，竞品相对较少；

二是地块容积率1.3-1.4，可以做洋房和排屋，但是只对洋房进行了限价，开发商还可以在排屋上赚取溢价。

而且从价格封顶之后，开发商竞配建的速度明显放缓可以看出，“双限地块”还是能让开发商拿地更加谨慎的。

在之后的7月2日，柯桥区首宗限价地块——福全2021-01地块，马上将迎来开拍。

而且据了解，未来还会有越来越多的“双限地块”入市，助力绍兴楼市回归理性健康。

2nd

板块的引爆器

如果说“双限地块”是楼市的冷静剂，那么带大型配套地块，就是板块的引爆器。

尤其是在新兴板块，尤其是带商业配套的地块。

最典型的例子，就是镜湖龙湖天街所在的凤林西路以南7号地块。

彼时凤林西路板块，楼面价在万元左右，还是镜湖“平平无奇”的一员。

而在龙湖以楼面价7443元/㎡拿下凤林西路以南7号地块，宣布天街入驻之后，瞬间引爆了凤林西路板块。

▲镜湖龙湖天街效果图（仅供参考）

众多板块内项目，迅速将龙湖天街放入自己的配套一栏中，并不遗余力地大肆宣传。

这种热情，也很快传导至土地市场。凤南7号地块之后，凤林西路板块又拍出两宗地块，楼面价均在2万/㎡左右。凤林西路板块的价值，瞬间跃升一个层级。

而进入2021年之后，凤林西路板块拍出的地块，更是块块破2万/㎡，坐实了镜湖“最贵”板块。

在一个全新板块的开发初期，像这样自带大型配套的地块，具有强大的引领作用。不仅能够构筑起板块的价值基础，还能吸引整个城市的关注，提振人们对全新板块的信心。

这可谓是绍兴，拍地与板块开发“鱼与熊掌兼得”的妙招。

身处大开发中的绍兴，这样的地块其实并不少见，比如配套“商业中心+商业水街”的则水牌2号地块（上河之城）；配套五星级酒店的三泾3号地块（天樾东府）；配套商业综合体的柯桥经开区(2018)18号地块（勤业未来城）。

还有一些自带配套的地块，是为了完善区域配套、促进区域更新。比如配套大型商业综合体的钱清2020-01地块（星隆城）；带商业街、文创里弄、持有型商业和酒店的八七一地块（润樾山名邸）。

在这些项目的引领下，它们所在的板块，正如繁星一般，焕发出卓然不同的光芒。

3rd

运营一个板块

相较于自带配套地块，绍兴其实还有一种更加大规模的开发方式——将整个板块交给一家开发商来运营。

比如绍兴人熟悉的迪荡，当初就是交由世茂来进行整体开发。

2006年，世茂通过摘牌购入迪荡新城11幅地块，总占地逾746亩，开始了为期十余年的开发迪荡之路。

如今，世茂广场、滨湖商业街、天际中心、皇冠假日酒店等配套齐备，众多住宅项目林立。蓝图中的建筑，已经一幢幢地呈现于现实。

迪荡从一片田地到成为绍兴封面，世茂可谓居功甚伟。

而最近的案例，当属镜湖黄酒小镇。

2020年4月17日，绍兴黄酒小镇开发建设项目战略合作签约仪式举行， 融创中国董事会主席孙宏斌亲自到场签约。

同年12月31日，融创竞得东浦黄酒小镇四宗地块，总用地面积约59万方。

与迪荡建设启幕时，何其相似的开场。只不过相较于一片空地的迪荡，黄酒小镇的优势在于已经有东浦黄酒小镇，这一千年文化底蕴的省级特色小镇加持。

而且相较于迪荡，建设高楼大厦、摩天楼宇，黄酒小镇更偏向于打造一处文旅胜地，内部分为溇台里、花雕里、越红里三大板块。

▲黄酒小镇民国风情街示意图

溇台里，以文化展示为主要功能。将构建古越坊、匠心坊、梨园坊、民国坊等八坊，再现“饮、寻、访、赏、逛、听、醉”的生活场景。　　

花雕里，以产业创新为主要功能。构建从研发生产到展示销售的全产业链黄酒创新基地。　　

越红里，以旅游居住为主要功能，以夜宿、夜娱、夜秀、夜购、夜游、夜观、夜食等夜经济为主题，塑造全域沉浸式的梦里水乡。　　

此外，黄酒小镇还规划了耶溪路-黄酒魅力走廊，计划打造民国风情街、地铁黄酒小镇站TOD综合体、黄酒会客厅、演艺秀剧场、黄酒文化交流中心、花间堂和英迪格酒店等众多不同功能的业态。

可以预见，镜湖黄酒小镇，将成为有别于目前绍兴任何一个板块的全新封面。

▲黄酒小镇地铁站上盖TOD示意图

像这样将整个板块交给一个开发商开发运营，好处是整体规划、有序开发，整个板块的规划会更加合理、统一。而且开发商为了品牌口碑、销售回款，开发质量和开发进度也会更有保证。

不过前提是，政府要把好关。不仅是在寻找合作时，要对开发商实力有准确深度的认知，也要在后续的开发过程中，时刻予以指导和监督，保证规划的落实。