楼市上涨触顶信号逐渐清晰

楼市正在起变化。房价依然在涨，但涨幅已经大面积回落了。

6月16日，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格指数。数据显示，5月份，4个一线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二手房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

同时，31个二线城市和35个三线城市新房价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅均与上月相同；二手房价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

乍看下，全国楼市依旧一片火热，不过趋稳的迹象已初现端倪。环比涨幅是一个观察指标。

从新房看，70个大中城市新房环比上涨指数和环比上涨城市数都与上月持平，同比上涨城市数首次下跌。意味着全国新房价格继续上涨的动力已不足。

从二手房来看，70个大中城市环比上涨指数全面回落，一二三线城市较4月分别回落0.2、0.1、0.1个百分点。环比下滑城市数为今年以来的新高，达到17个。引人关注的是，深圳赫然在列。由上月的持平转为下降0.1%。

新房价格继续上涨动力不足，二手房价格涨幅则全面收窄。释放的信号颇为清晰：房价上涨可能即将见顶。

楼市即将触顶是调控政策在价格信号上得到的回应。自去年下半年以来，楼市“涨”字一直挥之不去，由此迎来了持续不断的调控。据中原地产的统计显示，今年前5个月，各级监管部门出台调控政策的频次达到234次，呈井喷态势。不管是政策出台频率之密集、还是工具之多样，涉及监管部门之多，都是史无前例的。

从调控内容来看，限地价、限房价、限购限售等行政限制和市场监管仍是调控重点，房地产业金融监管也持续保持高压。住建部约谈、整顿中介、监管经营贷、调整土地供应政策等，调控力度不减，调控手段越来越成熟、越来越精准。

值得一提的是，调控收效显著的原因之一是二手房的监管成为今年的亮点。

以深圳为例。这个本轮房价上涨的龙头城市，曾在1月份以高达1.7%的二手房涨幅冠盖全国。这是它自2019年7月以来第一次迎来二手房价涨幅下降。

最大诱因在于今年2月8日，深圳在全国率先实施二手房限价，发布了3595个小区的二手房指导价。二手房指导价未必能带来房价的真实下跌，但短期内至少可以按住继续上涨的冲动，降低市场的心理预期。当然杀伤力更大的是，交易时贷款只能按指导价发放，在房价不降的情况下，变相提高了首付门槛。

楼市上涨预期变了，首付又变高了，两个因素一叠加，自此深圳二手房价格环比涨幅迅速回落，直至5月份下降。可预见的是：接下来深圳二手房价格环比应该还会下跌。

这具有标志性的意义。意味着去年7·15新政以来，深圳持续不断的调控，终于起到了效果。从新房限价、摇号到二手房指导价、增值税免征期“2年改5年”，再到金融机构的额度管控、提高利率、打击经营贷等，到打击假离婚、收紧落户等。以前用过的没用过的工具全部用上了。如今调控曙光乍现。

接下来深圳的二手房会发生普遍而真实的下跌吗？答案是肯定的。深圳市房地产中介协会的数据显示，今年5月份深圳二手房网签量共计3781套，环比下降 14%，同比大幅下滑65.7%。量在价先，二手房交易量持续下跌，必然会带动二手房价的下跌。

当然，对整个楼市也具有重要的意义。意味着这一轮上涨开始触顶回落。2020年二季度开始，新一轮楼市反弹，从沪深这两个头部城市开始，热度逐步传导至热点二线城市，再到非热点二线城市。当下，正处于向三四线城市传导的开始阶段，深圳等城市或开始回调，打断了这波轮动，未来2-3个月，有望进入平台期。

尽管楼市上涨触顶信号逐渐清晰。不过，当前阶段保持政策定力尤其重要。楼市接下来的走向取决于现有政策能否持之以恒，严格执行不放松。对一些新房价格上涨过快的城市，应对症下药，继续打政策补丁。绝不允许楼市再度反弹。