上世纪90年代时任广州市委书记的林树森明确表示“不允许发展商介入城中村改造”，2000年后广州开始实施“中调”战略，再到近些年的三旧改造。如果说广州是中国四十年城市发展的缩影，冼村则是一个最具有参考价值的微缩样本，样本或许不是那么完美，但路是在向上走。
（本文整体字数：2369字，阅读需要3分钟）
生于1968年的冼YJ，人生中全部年头都在冼村中度过。他的坚持、固执和波折，全都系在冼村中的半片废墟上。数十年来，他纠结的点一直都在于“村里的钱到哪里去了”；
比冼YJ年长六岁，同样自小从冼村长大的冼ZM支持冼村改建，但不支持村公司的“不依法依规”的行为，“连回收物业都做不到，怎么能要求村民放心给你间屋子改造？”；
88岁高龄的冼QT老人，一生从未真正远离过冼村，为了冼村更好发展，他支持拆迁改造，但是希望看到更好的方式来解决拆迁问题：“我们家有十几口人吃饭，我是想我们都有屋子住的，我的屋子没有了一半，原来的人怎么够住呢？”
村集体的钱都哪里去了？为什么村民的分红只有猎德村的十分之一？回迁房怎么保证公平公正？诸如此类很多问题，是冼村很多村民抗争的主要原因。
▲图片：来自网络
2017年，曹鉴燎获判无期徒刑，消息传到冼村，村里迅速放出鞭炮庆贺。
2018年，村民们开始陆续搬进保利新建的回迁房。
2019年，冼村旧改的整体签约率达92%，但同时仍有少数村民还在抗争中。
作为此次旧改的参与者保利，介入冼村旧改整整十年了。2011年，携琶洲成功经验，保利以国企身份开始介入冼村旧改，原以为顺顺当当，焉知历经曹鉴燎落马、卢穗耕出逃、村委会重选、体育馆5000人村民大会种种波折，签约率一直处于困难重重。
直至2018年，终于显露曙光。随着冼村一、二期回迁房摇珠，村民陆续回迁，旧改实现实质性推动。而这期间保利的种种付出，不足为外人道也，若非国企背景撑住，十年拉锯战不知几个发展商能抗住。
2021年中，市场有消息，保利准备年底将冼村旧改中的市场化商品房推向市场。6月，通叔顶着橙色高温警报，戴着蓝色普通口罩，再次实地来到广州最贵的旧改项目。
相比起几年前握手楼密布，今天的冼村只剩零星几栋钉子户未搬迁，进度很大，困难不小。
▲图片：来自广州楼市发布
就在回迁工地门口，笔者的车辆被拦住了，保安表示必须要提前预约。
▲实拍：保安拒绝非预约车辆进入
远远看到吊机工作中，地面之上建筑，除了依然没有拆迁的钉子户，还有古建筑被网状物包裹保护，不给进的原因不得而知。
从后门进入工地另一边，就是未来进行地产开发的商住地块。现场只有几个大坑，远处18号线与13号线交汇的冼村站TOD正在施工中，这是未来重要卖点。
▲图片：来自广州楼市发布
祠堂周边正在用水泥加固，防止后期施工影响祠堂地基，保利也算煞费苦心了。
▲冼村祠堂
▲工人在加固祠堂地基
祠堂不远处一栋钉子户，空调还在，红旗飘扬，就算保利拿下该地块，困难依旧不小。
▲距离祠堂几步之遥的钉子户
展厅工作人员表示预计年底或者明年年初开放，但还没有定下确切时间。
通叔看来，制约因素主要是与村民的谈判结果，尤其305地块上仍有未签约村民，目前来看，相对于回迁地块，商住地块上的钉子户少了很多，目测只有零星一两栋。
对政府而言，这块地要拿出来重新流通，也要先解决这些钉子户。因此年底推出市场有难度，但是难度比之前小了很多。
▲实拍：祠堂前面矗立的“钉子户”
根据冼村地块控制性详细规划，该地块占地面积约39903平，建面约17万平，稀缺的珠江新城，建筑限高100-150米，高容积率成为必然，预计户数在800~1000套左右。
地块虽然规模不大，但汇悦台也不过占地32000平，珠江新城已经十余年没有新地块推出，20万+/平的吹风价，将会掩护很多区域性高端产品出货。
同样位于珠江新城的嘉裕中心·J公馆也将新推公寓产品（之前CBD顶级公寓天銮价位已到16万/平）；金融城板块的合景臻溋·名铸，更是凭借江景放出23万/平吹风价；即使非热点板块五山的阳光城檀悦MOMΛ，对外吹风价也去到10万。
除了天河，其它市中心陆续也将有新品推出，海珠的中海观云府、白云的中铁建·龙光天皓西派云峰（已经开卖）、荔湾的滨江上郡、力迅·西关雅筑等等，不少都已经开始吹风到10W+。
十多年没有新地推出的珠江新城，任何新品上市都会充分的想象力。
目前CBD住宅产品只有二手，根据链家数据，冼村所在的珠江新城（中）板块，二手房均价14W+，且比上周上涨33.7%,是典型的客多房少。离得冼村最近的就是马路对面的合景领峰园、中海璟晖华庭、和保利心语花园，链家二手价均在14W左右。
汇悦台、新世界等珠江新城顶级豪宅的价格已经摸高到25W，冼村项目位于核心中的核心，而且有双地铁TOD加持，想象力空间还是非常大。
▲建设中的冼村地铁TOD
唯一可能的变数，就是保利会拿出什么样的产品，毕竟这块地波折了10年之久，保利还要建设很大一部分的回迁房、一部分商住项目返还冼村集体运营，这些都会计入成本，高开低走，逐步升价也是发展商常用的策略。
筹措地铁1号线是珠江新城拍地的初衷；卖地增收无错，将卖地作为收入主要来源则不可持续；政府主要精力应该是提高治理能力，推动发展活力，赋能城市动力，这才是长久之道和市民幸福感源泉。
这样城市才能留住人，地才值钱，发展商才会持续投入。
后评通叔：
中国城市化道路并非坦途，广州启动珠江新城拍地的初衷是为了修建地铁1号线；政府固然需要卖地以投入建设，然将卖地作为收入主要来源则不可持续；政府主要精力应该是提高城市治理能力，推动城市发展活力，赋能城市动力，这才是长久之道和市民幸福感的源泉。
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