轻轨=鸡肋？温州的轻轨盘还有救吗？

　　文字/整理丨七月生

　　「温州地产时间」内容组

　　离城市中心的距离，往往是衡量一个区域价值直观的尺度。但是在社会高速发展的眼下，距离是可以被人们改变的。

　　PART 1

　　去年年底，深圳地铁5号线因故障临时延误。按理说，这只是区区一件鸡毛蒜皮之事，但却直接登上了微博热搜。

　　因为，日均144.5万客流量的深圳1号线，只需要20分钟，就足以让数以万计职场人士的全勤奖泡汤了。

　　更因为，地铁、轻轨一直是准时的优秀“交通课代表”！

　　在成熟的北上广深杭，家附近有个地铁站，只要不是自己睡过头，就等于拥有了全勤奖保障。

　　而且，部分一开始不知名的地方，因为地铁也慢慢变得广为人知。

　　你住哪？我住钱江世纪城站附近！

　　从不受待见到赫赫有名！谁不赞一句牛逼！

　　庞大的人流量，对地铁站周边的区域经济有着强烈的带动作用。更加众所周知的是，地铁对周围的房产价值，增益也是非常明显。

　　众所周知，地铁对房价有三个增长点：规划涨一波，开工涨一波，通车涨一波。

　　人们对轨道交通的狂热赤裸裸的反映在了房价上，根据第一太平戴维斯发布的数据显示，规划轨道交通后，周边楼盘价格均呈现不同程度的上涨：

　　看看上海和深圳的楼盘，紧邻地铁站的，只要价格不是高的很离谱，都卖的不错！而且上升空间也很可观！

　　《经济视野》的一篇论文对郑州地铁1号线沿线71个住宅小区进行了2009-2013的房价涨幅分析，发现房价增幅与小区距最近地铁站距离存在明显的负相关关系。

　　并且，当小区距最近地铁站的距离在0-400m范围内时，距离房价增幅的正面影响最为显著；在400-800m范围内时，距离对房价增幅的影响较为显著；在800-1200m时，距离对房价增幅有一定程度的影响。

　　翻译成白话就是，房产离地铁站越近，地铁对房价的辐射就越敏感。

　　PART 2

　　温州布局轨道交通已经有10年之久，目前轻轨S1线已经于2019年开始运营，轻轨S2线也正在紧锣密鼓的建设中，计划在2023年通车。

　　（运行中的轻轨S1线，图片来源网络，潘祝平/摄，侵删）

　　其中市域铁路S2线（在建）串联起乐清、瑞安南北两大副中心，届时，S2线与S1线在龙湾机场可实现换乘。而S3线则是我市连接主城区与瑞安副中心的主通道，目前S3线一期与温瑞大道快速路共建的路段已开工。

　　温州地铁M1线起于瓯海区丽岙，经大学城、温州火车站，终点是永嘉县金穗路站，地铁M1线全部都是地下站点，是真真正正的地铁线路。目前地铁M线处于建设规划报批工作阶段。

　　温州轻轨规划图

　　虽然S1线至今已经运营了2年之久，但说好的轨交盘对楼市利好效应却迟迟没有兑现。

　　我们来看看几个温州的轻轨盘数据。

　　除了瓯江国际新城因为绝对的价格洼地被一抢而空，高端盘保利天悦因为地段和一线绿轴景观杀出重围以外，其他的轻轨盘都多多少少有点坎坷。

　　主打轨交盘的TOD国际新城，开盘后就遭遇来自市场的暴击，有一段时间不得采用隐形降价模式加快流速。

　　前面这些或多或少还都是有轻轨以外的特性加持，走的还不算特别难。

　　而下面几个轻轨作为主打优势的项目就没这么幸运了。

　　咫尺S1线德政站的新鹿园项目，销售均价在2.4万/㎡左右（含2000元装修），去年3月开盘，到现在去化5成左右。

　　滨海S2线天河站（在建）的未来都汇项目，销售均价1.3/㎡左右（含1100元装修），去年9月开盘，去化仅约3.5成。（以上数据来源房管网，信息或稍有滞后）

　　按理说这两个项目价格都不高，甚至是当前板块的价格洼地，但流速就是上不来。

　　为什么在外地作为房产项目重磅利好加快流速助推器的轨道交通，到温州就不灵了呢？

　　PART 3

　　虽然S1线通车2年了，但其实大部分温州市区居民都还没有坐过轻轨，一方面现在轻轨目前开通的仅一条线路，且经过的三区位置大都不是人流密集区，也没有什么旅游景点，自然客流少。另一方面，很多上了年纪的中老人想体验，但根本还不会下载APP和自助购票，不如免费的公交四通八达又近又方便，使用几率提上来就很慢。

　　据相关统计，S1全线通车后，在正常时间里，温州城轨S1线客流量稳居全国倒数第一，且远低于倒数第二，被市民称为运椅子线路。

　　总而言之，体验过轻轨便利性的不多，很多人还没看到它的好处！

　　当年瓯海大道建设的时候有多少人在骂建它浪费钱，现在就有多少人在啪啪打脸！

　　政府站在拉开城市框架高位上的前瞻布局不是所有人都能看到的。

　　同样对于温州轨道交通，有吃不到葡萄嫌葡萄酸的，有啥不懂随意瞎喷的，不过最多的还是赞扬政府眼光高，因为轻轨受益，期待更多线路开通的。

　　笔者住在惠民站附近，以前赶飞机高铁天天看导航有没有堵车，甚至因为怕堵车要提前很久出门，不过自从有了轻轨后就从没担心迟到过，路上的每一分钟几乎都尽在掌握。

　　另一方面，很多人一想起轨道交通，就想到噪音。

　　在这里，作为住在轻轨站附近的笔者话语权还是比较足的。

　　同样有轨，火车和轻轨的噪音真的不一样！

　　轨道两侧降噪屏了解一下？商品房双侧隔音玻璃了解一下？

　　如果你真的去轻轨站附近商品房里去体验过，只要你不是严重听觉敏感，一般这个噪音忧虑还是可以放进肚子里的。

　　过不了两年，随着城市建设的不断完善，围绕轻轨站的TOD模式也将更加显现。现在的很多轻轨盘要交付了，轻轨必定会成为他们的日常交通工具。

　　（插播科普）什么是TOD？归结来说，TOD是一种开发模式，围绕交通枢纽步行可达的距离内建立一座可以实现自我循环的“微型城市”，周边居民可以在这座“微型城”中完成工作、居住、消费等一系列活动，同时可以通过公共交通快速通达至其余区域。比如上文提到的龙湾TOD国际新城。

　　TOD模式图解(图片来源于网络)

　　而未来S2正式运营后，会打通了瑞安-市区-乐清的公共交通壁垒，后续其他线路再慢慢上来，学生密集区、通勤密集区、城市景区一个个解锁，届时轻轨肯定会更加繁忙。

　　都说四类房产最保值：行政中心盘、教育学区盘、稀缺资源盘、轻轨盘！

　　现在前三类已经被温州人抢破头，作为楼市硬通货的轻轨盘，不知道啥时候才能成为温州购房者的抢手菜！

　　等到轻轨通了3条，到时候可能真正上演今天的我你爱答不理，明天的我你高攀不起了。

　　现在温州主城区房价日益高涨，对于刚需的上班族们，轻轨盘，真的可任意考虑一下哦~

　　部分资料来源：大胡子说房、搜狐网、百度

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