上海楼市：大地段的差距或许被抹平了，楼市里稳胜一筹还要看它！

　　我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

　　提问：买房除了老生常谈的地段外，还有什么是值得注意的？

　　回答：产品力，才是最后的胜负手。一个房子卖不掉，千万别说，它是总价太高，上海最不缺的就是购买力。今年的高总价新盘，屡屡创下了日光的记录：

　　新江湾上海院子，推出的185-215平合院别墅，均价约13.25万/平，2500多万的房子——日光。金虹桥古北中央公园185、245㎡4房，均价10.88万，1800万多万的房子，——日光。

　　二手房优质豪宅——瑞虹新城也非常紧俏：而内环产品力不佳的项目，即便总价偏高，地段优质，推盘套数少，认购情况却一般。

　　核心的差别就在于产品力。其实在中内环，大地段上的差别，几乎已经被抹平。去年，内环很多项目产品力不足，卖不掉，但中环的优质项目，却异常火爆。这也说明，当项目在中内环，是产品而不是地段，成为项目的胜负手。所以，如果当你的预算在千万以上，在中内环看房，一定要注重产品力。

　　提问：您好曾叔，夫妻两个都是新上海人，预算在500-600万，我在浦东，老婆在徐汇滨江上班，想考虑学区加自住属性的次新房，有推荐吗？谢谢

　　回答：你这个预算老实说要带学区次新三房有点紧张，要么加点预算，要么降一点学区，建议如果通勤可支持的话，优先考虑闵行二梯队，或者浦东三梯队学区房，比如七宝、古美、春申、三林、金杨这一带。具体需要结合你对孩子教育的规划、居住品质，特别是通勤的偏好再来做决定，建议你加入曾叔内部圈子获取精准建议。

　　提问：曾叔您好，我的孩子刚上一年级，想为孩子未来高考做准备，请你推荐高考政策好、能落户又有增值空间的城市或区域，感谢！

　　回答：江南一带都是焦虑感极强的鸡血家长。南京和杭州的高考都很难。都在拼学区房。我觉得相对来说高考比较容易，城市发展又好的城市是天津这种。因为你是住在上海和花桥，我建议考虑下杭州。近一些，又能落户，房子涨得快。只不过孩子的竞争压力大一些，练娃吧。你最好再想想办法怎么能落户上海。

　　提问：曾叔，小白提问，恳请翻牌～本人目前是留学狗一枚，毕业准备回上海工作，户口为外地。在安居客上看到陆家嘴那边有一些老公寓楼里的新装修的loft，不知道值不值得购买啊？顺便想问下老师上海哪些区域外地人有购房资格啊？谢谢！！

　　回答：万万不可买。商住是大坑，有个土地增值税，会大幅侵蚀房产投资利润。上海市全区域限购，没有不限购区域。你留学的话，回来可能可以直接落户。如果不能落户的话，破限购的方法有婚票、法拍这样的方式。

　　提问：老师，你好。单身沪籍，工作在浦东，自住周浦一套次新无学区90p的2房，无贷，市值400W。想置换或投资一套房，有如下2种方案：

　　1.周浦值得长持吗？有必要置换更好的板块吗？卖掉这套到手400W，预算700W买个浦东的2房。浦东有什么推荐的板块或者小区吗？

　　2.纯投资再买一套。看了您之前的回答，沪籍单身被限购，破限购只能把这套房赠予给父母（父母外地户籍），满五唯一卖出免20%的税是只算上海房产还是外地房产也算？这套房产可以dy出大概多少，dy可以做在父母身上吗？jydyd后在7成首付，3成按揭买300W总价的房子，有什么推荐的板块或小区吗？

　　回答：1.周浦可以长持。如果不自住，可以置换买700万近郊次新房。这个价格段可以买到自住加投资能够兼顾的房产。浦东的话可以考虑下孙桥和唐镇小三房

　　2.满五唯一免所得税，只要上海名下无房就可以。能否dy多少看老人的年龄，老人过了65岁就很难再做dy。最高能做到六到七成。做在父母名下。300万可以考虑嘉定的江桥，松江的泗泾九亭。具体推荐可以加入曾叔的内部圈子获取精准建议。

　　提问：曾叔，关注你很久了，最近准备购买首套房，目前有3套房比较满意，一是彭浦新村的小区（两房245万，97年房龄，对口三梯队静安四小，距离地铁900米左右），二是浦东金杨（两房250万，95年房龄，对口普通小学，双地铁均900米左右),三是静安新城一室（250，97年房，对口七宝实验，双地铁1公里左右）

　　想请您帮忙解答一下哪个房子比较合适，或者有无其他可推荐区域，我们现在在漕河泾上班，主要考虑投资，未来也打算自住。我们的首付预算在100万以内。

　　回答：我觉得这按个里面选，我还是倾向于静安新城，区位上离你比较近一点，而且学区也是三个里面比较好的。问题就是户型小了点，一房基本不够住。可以学住分离，或者提高预算。其实我觉得既然是首房首贷，那应该多筹点钱，毕竟一生一次的机会，建议你再考虑下。